3.11亿套房，房产会跌多少？任泽平提示，潘石屹交底，提前看看

现在，中国的房地产市场已经进入二元分离发展期，一方面很多人感觉房子不够住，另一方面研究发现房产已经过剩。这种矛盾并不是一开始就有的，只是现阶段特定时期的产物。

第一、为啥很多人依然感觉房子不够住呢？

最主要的原因是买不起房子，楼市价位居高不下，让不少刚需购房者望而止步，2018年全国平均楼价突破8700元大关，2019年已经超过9000元以上，2020年达到9980元。这还仅仅是全国平均，把所有城市楼价拉平计算的，在一线城市均价5万-6万元司空见惯，在新一线城市和二线城市，均价2-3万元也很平常。

与高楼价形成鲜明对比的是收入增长，根据统计局数据显示，2019年我国楼价收入比达到9.3:1以上，楼价远远超出了收入的增长速度，所以买房有压力实属正常，并不是你不努力，而是楼价真的有点高。

第二、我国的住房究竟有多少，供大于求吗？

经济学家任泽平给出了答案，在公布的《中国住房存量测算：过剩还是短缺》报告中，提示我国城镇存量房产多达3.11亿套房子，分析指出，在1978年的时候，我国房产才3100万套，而到了2018年的时候，我国城镇房产已经达到了3.11亿套，基本上户均超过1套房子。

在2018年我国城市户均人口2.99人，那么8.3亿人只需要2.77亿套房子就足够居住了，剩下的都是空置房产（空房数=3.11套-2.77亿套=0.34亿套），这0.34亿套空置房最终被如何处理了？大概率是被多套房人买走了，要么出租、要么空置不住。从这个角度而言，我国的房子早就足够居住使用了，不存在短缺的情况发生。

根据另外的一项研显示，我国的非商品房数量大约是商品房的3-4倍左右，商品房足够居住，那么大面积的非商品房（小产权房和宅基地房）肯定也严重过剩，并且空置率更高，这与我们的经验非常契合，在广大的农村地区，举目望去，到处都是房子，但是人烟稀少（农村的房子建造很多，布局很广泛，但是居住使用的人很少。）

有一个形象的比喻，能非常恰当地说明这个问题：

• 农村人5000个，建造了5000套房子，刚好够居住使用；
• 城市人4000人，建造出4000套房子，也足够居住使用；
• 随着城市化进程，越来越多的农村人进入城市，2000人转为城市人；
• 最终的结果：
• 农村人3000个，房子空置了2000套；
• 城市人=4000人+2000人，一共6000人，房子现在已经不够住了；
• 于是，城市商品房开启狂建模式，几年时间里建房数量达到8000套，平均下来已经过剩了，但是另外一个结果出现了：户均分配不均，3000人买完了8000套房子，这是房爷，另外3000人仍然买不到房子，只能租房度日。

那么，接下来的楼价到底是会上涨还是下跌？笔者认为有可以站在两个角度分析，首先是房D产的空间布局分配不均情况，在今后的一段时期内依然存在，纵然当前房子早已过多、住房需求远远达不到已经建成的房子数量，但是只要空置税、房地产税尚未真正出台，那么楼市就不会受到外部压力，这样的大环境下，市场上的刚需群体依然大量存在，撇开炒房人不说，仅仅这2-4亿购房需求就足够推动楼价继续上涨了。

上边的说法是在现行的房D产制度下的预计，但根据发达国家的发展经验，房D产在达到一定阶段之后，各项制度规范会随之出现，例如国家智囊仇保兴就多次提出空置S、流转S、物业S等新的房D产S收项目，特别是空置S对楼市意义重大，直接针对空置房产征收的一个税种，从而避免房产资源的浪费。例如英国、澳大利亚等都有类似S种，美国的空置S非常高，各州的标准不同，但一般都在1.3%—2.6%之间。

一方面是大量房产供大于求，另一方面是市场规范让空置房无所遁形。3.11亿套房，未来10年房产跌幅有多大？潘石屹12字交底 ，该提前看看。

潘石屹用12个字表达出了楼价下跌的底线，指出“20%就是中国楼价下跌的底线”，如果超出这个限度那么90%以上的房地产公司将不存在，其实也很容易理解，大多数房企都是依靠高周转、高负债维持运营的，如果楼价跌幅过大，自然难以抵抗，也别是中小房企资金能力较弱的情况下。

那么未来楼价究竟如何？住建部秦虹指出，未来中国房住不炒依然坚持，楼价不会大起大落，将建立四位一体的住房保障制度，公共性质的租房和保障房以及市场性质的租房和商品房，为市场上所有住房人群提供保障，实现所有人的住有所居。故而楼价平稳下，想买房的可以买房，想租房的可以租房，一副其乐融融景象。

另外，在2021年开年，住建部就做出了相同定调：

记者：为促进房地产市场平稳健康发展，2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措？王蒙徽：房地产长效机制实施以来，在各方共同努力下，房地产市场总体运行平稳，基本实现了稳地价、稳F价、稳预期的目标。下一步，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。

用一句话总结为：房地产平稳健康发展。