随着义务教育的全面普及，我国的文盲率大幅降低，现在文盲人口几近消失。多数人都学习过《西方经济学》和马克思的《资本论》。不管是哪种经济理论，对商品的价格都有基本一致的定性，概括起来有2点：

• ①商品的价格决定于价值量，价值量是凝结在商品中无差别的人类劳动量；
• ②价格围绕价值上下波动，受供求关系、时间关系等影响，价格涨跌表现不一。

上述价格规律，商品房同样受到其约束，在房地产发展的高峰期，价格上涨情理之中，在低谷期价格下跌也合情合理。

然而不寻常的是，在过去的20年里，房地产貌似从未经历过低谷期，这似乎不合常理。

很多人惊奇地发现：中国房地产在过去的20多年里，价格几乎从未有过真正下跌的情况，自1998年至2021年，房地产几乎呈现出几何线性增长态势。莫非“市场经济的基本价值规律”在房地产市场不起作用了？当然不是，在我国户籍二元制度下，房子与多重社会权益挂钩（例如落户、保障、入学等），只有买套房子，才可以享受到城市发展带来的红利，所以买房成为了农村人进城的首要大事，城市化从19%一路高歌猛进推到60.6%水平，房地产获得了空前发展。

随着时间的维度进入2021年，刚需越来越疑惑了，如果房地产继续按照前些年的快速增长趋势发展下去，自己只能追着房地产跑，什么时候才能买房上车、何时才是个头呢？其实，这也就是很多人经常说到的“买房窗口期”问题。今年起，房产或迎“降价雨”？3大因素提前看。

谈论房地产涨跌问题，总离不开3大左右因素：①房产资金流；②市场需求；③市场供给量。如果资金充足、需求旺盛、供给不足，那么市场就可能处于“需求侧”期，楼市上涨实属必然，但如果资金乏力、需求短缺、供给过剩，那价格继续上涨则属于泡沫堆积。接下来，咱们一一说起：

1、房地产的“血液”节流。

土地招拍挂形成的高融资机制，高周转、高负债、高利润成为了房地产企业赖以生存的根本。

在预售制+银行背书的加持下，开发商只需要少量启动资金，便可以撬动1000%以上的楼盘，借钱买地、30天开盘，60天资金面转正，在短短几个月时间里，房地产企业什么都没有做，就实现了100%利润回报，然后偿还银行融资之后，房子如何建设全靠“自我感觉”。

但是，2020年成为了房地产企业“高融资”的一个转折点，央行三红线提出，为房地产高负债画上了句号。

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1.0倍。

万科郁亮就表示，三红线意味着房地产企业将不再拥有“土地招拍挂巨额融资红利期”，今后房地产企业持续发展，关键要看经营管理能力，要用自身的管理创造红利。融资受限的情况下，如何大手笔买地、如何大规模建房，这都将成为制约房地产快速扩张的因素。

2、房地产的“需求”减少。

公开数据显示，在1987年的时候，人口总量为9.63亿，但是到2000年，则骤增至12.67亿，平均每年增长1.25%。在总人口中，15岁到64岁的青壮年人口增长更加快，1987年是5.59亿人，2000年涨到了8.89亿人，在总人口中的比重为2.11%。

强消费人口群体的增长，为房地产发展注入了强力支撑。数据显示，在人口增加期，也是房地产快速上升期，1998年的时候，全国平均为2000元，2015年就达到了7517元，涨幅高达279%，2020年则达到了9980元，增幅达到499%。与此同时，北上广深的价格涨速更快，基本上都翻了6-10倍左右。

然而，从2021年起，这种高潜力的人口结构开始改变了。社科院世界社保研究中心主任郑秉文指出，在接下来的5年时间里，预计60岁以上的老年人口达到2亿人，老龄化进一步增加，与此同时，青壮年人口年均减少1000万人。买房需求开始快速下滑。

3、房地产已“供大于求”了。

央行在2020年于《金融界》发表了城镇资产负债报告，数据显示，我国城镇的户均资产达到280余万元，在家庭资产中超过80%是实物资产，房子占到了大部分比重。在住房保有率方面，城镇家庭的住房保有率达到96%，超过40%的家庭拥有二套房，超过10%的家庭拥有3套房产，从平均数计算，户均房产保有量达到1.5套。

可以看出，房地产已经远远过剩了，平均每个家庭都有1.5套房子，房产总量有多少？任泽平认为有3.11亿套（这是城镇商品房存量），也有专家估算指出，城市的房产供给其实应该超过4亿套。现在城市才8.4亿人，可见总供给量大于需求量。

为啥很多人无房？关键是囤房导致了住房空置，目前我国的住房空置普遍达到23%左右，数量达到6500万套-1亿套，远超国际合理水平，而随着房地产税、房东税的到来，手握大量房产的人会因为持有成本增高而甩卖房产，进一步增加住房供给量，所以未来房产大概率不会有多大增幅。

2021年，房产或迎“降价雨”？3大因素下，房子或不得不降！

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