未来5年，房产“涨”还是“跌”？3个因素，李嘉诚早有暗示

房地产未来究竟如何？未来5年，房产“涨”还是“跌”？李嘉诚早有暗示。

李先生有这样一句大家都知晓的名言“中国大陆如果继续盲目地盖房子，5年之后中国房子根本不值钱。”不少人可能没有听说过，但这确实出自李首富之口。

那么，未来的房地产真的会如李先生说的这样“进入下滑的通道”吗？根据李嘉诚的预测，至少需要具备“供大于求”这个前提，那么楼市才具备向下发展的可能性，所以3个因素有必要先说一下：

1、存量房产有多少。

根据《恒大研究院，泽平宏观》的一项报告，给出了从1987年至2018年几项住房的关键数据：

• 1987年至2018年，我国的城镇房地产存量面积从14亿平米快速提升至276亿平米；
• 人均住房面积也从1987年8.1平米增加到了2018年33.3平米；
• 城市套均住房面积从1987年44.9平方米提高至2018年89.6平方米；
• 城市房地产供给量从3100万套增至3.11亿套，套户比也从最初的0.8增至1.09。

城镇居民约70%居住在自有住房，约20%租房，其他10%为借住、住单位宿舍等；与建制镇居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。

不管是从住房供给总量，还是户均房产拥有面积，以及房地产的户均持有量，都可以说明，城镇住房其实供需匹配，甚至出现供大于求的局面，户均几乎达到了1.1套以上。对于欧美国家，可以一目了然地看出差距，美国的套户比为1.15、日本套·户比是1.16、德国套户比为1.02，英国套-户比为1.03，但是我国就达到了1.1。

所以，结论非常明显：住房供大于求了。100个家庭，供给了110套房子，还说房子不够住？是不可能的事情。

2、住房空置了多少。

当看到“1：1.1”的住房供给量的时候，很多人不敢相信自己的眼睛，住房供给量如此之大，而且现阶段城市房地产开发持续处于如火如荼的建设当中，也就意味着房地产存量还会持续增加，那么在这样的状态下，为啥“总感觉很多人还是买不起房子”？

这就需要谈到经济学的另外一个经典数据“二八定律”，有经济学家研究发现，在世界财富的分配中，20%的人会拥有世界80%以上的财富，世界上80%的人才拥有总计不到20%的财富。在自由的市场经济条件下，这是非-常正常的一种现象。

我国的房地产发展和住房配置，也存在类似于这种“二八”配置情况。央行在2020年于《金融界》发布城市家庭资产负债报告，数据显示，我国户均房产达到1.5套，超过40%的家庭有二套房，超过10%的家庭有三套房。有的人手握1000多套房子，有的人一套房子也没有，但是平均下来，每个人购置了500套房子。

张三和李四，张三1000套房，李四0套房，张三是房爷，李四是无房的嗷嗷待哺的刚需。张三自己只居住1套房子，另外的499套要么长期空置，要么对外出租给“无数个李四”居住。所以在供需配置错位的情况下，住房空置率居高不下。

根据西南财经大学在2017年的一项调查数据显示，我国的住房空置率平均达到22.2%，一线城市空置率相对较低在15%左右，三四线城市的住房空置甚至达到30%以上。总体住房空置数量达到6500万套，截止2019年，专家预计空置房超过1亿套，如果按照套均可居住4口人计算，那么1亿套空置房源，就相当于浪费掉了4亿人的居住需求。而我国的城市化人口才8.4亿人，相当于50%的可供给住房资源闲置了。

3、买房需求有多少。

不管是商品房还是其他大宗资产亦或消费性商品，购买主力军基本都是25岁至45岁的主流消费人群，而随着我国人口老龄化的增加，青壮年可购房人群正在快速减少。预计到2035年-2050年前后，老年人口将达到3亿人，青年人口快速减少的同时，买房动力也逐渐减弱。

公-开数据显示，95后（即25岁以下）的人是房地产的消费主力，而且26-50岁年龄段的人群比之前减少了1.39亿人的消费能力。

也就是说，未来的房地产市场，将越来越呈现出粥多僧少的局面，以往买房人自动送上门来的局面或一去不复返了。开发商的销售人员会更多地走上街头拉客、登门拜访找潜在客户成为主要的房地产出售方式。

所以说，在以上3个因素下，未来几年房地产“还会下跌”，这应该是大概率事件。与此同时，买房人也应该格外关注买房的“区位因素”，这将是决定房产是否“优质”的至关重要因素。

今后买房的一个大法则：地段、地段、还是地段。