未来5年，楼市将突破“3个下限”？内行：3类人该提前打算了

未来5年，房地产还会继续上行吗？这一点，在2021年初，住建部王蒙徽给出了明确的答案。

记者：为促进房地产市场平稳健康发展，2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措？王蒙徽：房地产长效机制实施以来，在各方共同努力下，房地产市场总体运行平稳，基本实现了稳地价、稳F价、稳预期的目标。下一步，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。

除了高层定位房产不可能持续上浮之外，更重要的一条是，从一般经济学的角度而言，供需关系也决定了房地产不会永远蹦跶下去，数据显示，截止2019年，我国的人均住房面积达到39平米，农村的住房面积更是达到40平米至60平米，住房短缺已经成为了“过去式”，住房供给过剩时代早已到来。

经济学家任泽平在《3.11亿套房，城镇住房过剩还是不足》报告中给出结论，城市的存量房产达到3.11亿套以上，住房已经严重过剩，如果按照户均居住4口人计算，那3.11亿套房足够容纳12.4亿人居住使用，而我国现阶段的城市人口最高才8.4亿人，房产供给量超出需求量接近1.1亿套（闲置了接近4亿人的住房需求量），由此可见，商品房市场早已进入“整体性供过于求”局面。

空置率居高不下，也是房产过剩的“见证者”，西南财经大学在2017年做出过一次调查，当时给出的结论是，我国平均住房空置率为22%，一线城市空置率在10%-15%左右，三线城市的空置率或许达到30%以上，在房地产高速发展时期建设的“旅游城”“养老城”成为了空置率的最大贡献者。2017年空置房数量达到6500万套。另有专家测算指出，截止2020年，空置房数量已经叠加至1亿套以上。

以上所谓的空置房，还仅仅是计算了城市商品房，我国是一个住房多元化国家，市场上除了商品房之外，还有大量的非商品房住宅，例如小产权房、农村宅基地房、集体房等多种产权形式。而据不完全统计，非商品房的数量是商品房的4倍以上，也就是说，如果商品房的总量为3亿套，那么总体住房（商品房+非商品房）就达到了15亿套，这并不是夸张，在三四线城市，到处都是闲置的宅基地房就是见证。

可以说，接下来几年的房地产基本走向已经明朗化了，一方面调控不会放松，不会让楼市重燃，更不可能恢复到过去“高速提升”的阶段，另一方面市场供大于求，买房人心里也有谱，不会盲目跟风投资房产。在这种背景下，未来5年，楼市将突破“3个下限”。

第一个：买房预期会突破下限。正所谓买涨不买跌，当房市真的进入下滑区间或者平稳区间的时候，市场上买房人的预期将会更低，原本价值160万元的房子，在房产上升期，可能预期达到200万元，但是在房产下行期，可能达到100万元。不少经常销售房产的人会发现一个有趣的现象，楼市上涨和下滑，首先就是从市场的“接受度”开始的，进入2021年5月份之后，二手房销售周期明显拉长，买房人明显开始“犹豫不决”了，原本快速成交的房产，现在可能要经历3轮议价、4轮砍价环节。这种情况，在未来5年，或将变得更加常见。

第二个：楼市的供过于求会突破限度。根据中泰证券发布的数据显示，截止2020年底，我国的房地产库存总量达到70万套，这还只是粗略估计，实际可能远超过这个数字。而我国近些年来的楼市去化速度为17万套/年。所以70万套的去化时间为4.12年，这还是在没有任何新房增加的情况下，随着土地拍卖继续推进，新房不断供给，楼市库存还会再度增加。

库存堆积反应的是市场需求减缓、房产供大于求的现象。央行在2020年于《金融界》发表报告显示，城镇住房拥有量达到1.5套，房产保有率达到96%，还有超过40%的家庭拥有二套房，这就意味着从整体角度而言，真正的无房家庭并不多，住房已经过剩，未来需求会进一步减少。

第三个：房产投资意愿度突破下限。这一点主要与两个方面因素有关：①房产溢价空间正在缩小；②房产保有成本持续增加。社科院财经战略研究院发布的《中国住房报告2021》指出，全年房产增值或在5.1%左右，溢价率进一步降低，与此同时随着调控升级，多数城市的房产被“打入冷宫”，所以投资房产并不划算；另一方面房地产税已经在路上，经济学家马光远、任泽平都异口同声地认为，在接下来的145期间，房产税到来可能性非常之大，各方面条件已经成熟，这是财产税，不可转嫁，房产持有面积多、额度大则费用高。

所以说，未来房产投资的意愿度或进一步降低。

总结起来，可以用3句话来概括未来5年楼市走向。

• 1、买房预期下降；
• 2、楼市供过于求；
• 3、投资房产信心降低。

以上三点，已经基本清楚地表达出了今后楼市的大走向问题，刚需和准备买房的人何去何从？内行认为：3类人该提前打算，特别是准备买房的人早打算！

第一类是无房家庭。房产平稳、预期下滑，这对于无房家庭而言，可谓是一个不错的好消息，2021年上半年，笔者不建议过早买房，有买房打算的人不妨再等等。房企还有1.2万亿的债务要偿还，同时库存达到70万套，新房不断涌入，为了回款，下半年或再次促销，7折、8折再度出现。

第二类是房子多的家庭。空置税、房产税不断提出，房产溢价空间不断压缩。一套100万元的房子，一年原本涨价10万元，但是随着成本抬高，房产持有或出现损失，今后可能是这样的，房产增值5万元，成本9万元，最后一年下来缩水了5-6万元。所以房多的家庭早规划。

第三类是开发商。该不该促销？何时打折？为了回款、为了生存，提前筹备。