房产供需错配，房产税或成为“供需平衡”的有效举措？专家给建议

近期的房地产市场，并不太平，一方面多个城市楼市热度重燃，炒房客伺机而动，纷纷搅乱了平稳的发展大局；另一方面调控雨点般的密集落下，开始逐步浇灭“高热”的房地产市场。

买房人倍感迷茫，自己想买房，但是又看不清楼市发展方向，如果贸然买房，一旦房地产遭遇“滑铁卢”，那带来的损失影响可不是一星半点，如果忍住不买房，又担心房地产再度上行，到那个时候可能更加买不起。

其实，指闻君认为，长期来看，房地产大概率以平稳为主，有2个方面的信息值得一看：

1、住建部早已定调。2021年年初，人民日报对王蒙徽的一次专访中，他就解释了今后对房地产的发展布局和规划问题，王蒙徽说到，房住不炒依然是今后的房地产发展主基调，在此基础上稳地价、稳F价、稳预期，将要建立房地产的预警监控机制，特别是针对热点城市进行预防，针对性推出差异化调节机-制，促进楼市平稳健康发展。

2、房地产早就供大于求。房产供大于求，这已经是不争的事实，央行在2020年《金融界》发表“城镇家庭资产负债报告”数据显示，我国的城镇住房保有率达到96%，户均房产保有量达到1.5套，同时有超过40%的家庭购置了2套房。无独有偶，经济学家任泽平在2019年发布的《城镇存量房产过剩还是不足》报告中给出了类似数据，认为城镇存量房产超过3.11亿套，户均保有1.1套。虽然数据与央行的有差异，但是结论基本一致：房产供过于求了。

结论很明显：一方面房地产被一双“无形大手”牢牢掌握，不会让其随意上涨，另一方面根据价值规律，商品供D于求则价格跌，所以，未来的房产趋势非常明显。

说到这里，很多人不免有一系列疑问，城市的房子多达3.11亿套，而我国的城镇化水平达到60.6%，全国总人口为14亿人，那么城市人总数应该是8.4亿人，按照户均居住4口人计算，城镇的8.4亿人实际需要2.1亿套房子，所以现阶段房子总计多出了接近1亿套，三个问题：

• 1、这些多出来的1亿套房子，都去哪里了？
• 2、户均1.5套，为啥还有很多刚需买不到房子？
• 3、房子明明供过于求，为啥价格还在涨？

上述三个问题的答案只有一个“供需错配”，这也是过去20年炒房、囤房的结果。1998年房地产刚改革的时候，全国楼市价格平均为2000元/平米，到2020年末，全国楼市达到了9980元/平米，上涨幅度到达499%，这就相当于如果你有超前的眼光，在98年购置了1套50万元房子，那么到2021年涨到了249.5万元，如果搁在北上广深，增值空间则更大，或达到500万元-1000万元。

正是在“房产增值”的影响下，越来越多的人投身房地产市场，新开楼盘基本被屯房族购置一空，顺便带动了价格上浮，刚需只能陪跑，最终还是买不到房子。有一个形象的例子：

• A城市有1000万人，他们都需要住房，兑换为250万套住房需求；而市场上供给了500万套房子；
• 理论上而言，房产供给大于需求，供给是需求的2倍；
• 但实际上，在市场自然调节机制下，会导致少数人购买了多数房产，有50万元买走了这500万套房子，市场上房源为0，但还有200万住房需求没有得到解决。

所以，如何让这些囤房人乖乖把手中的房子拿出来推向市场、拿出来销售，成为了调节的一个新方向，房产税、空置税的呼声越来越高。

房产S和空置S有一个共同特点，他们都属于房屋财产保有税，不管这套房子是否出售交易，谁拥有这套房子，那么就需要按照房产价值每年交费用。

2021年的4月7日，财政部税政司司长王建在国新办发布会上提出，将进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，推进房产-税的立法与改革。很显然的一点信息，房产-s这一次确实是被“实锤”了，正在稳妥推进当中。

房产供需错配，房产税或成为“供需平衡”的有效举措？专家给建议。

对于如何收取的问题，专家们给出了基本一致的看法，例如财政科学研究所税收政策研究室主任张学诞就建议，应该设置一定的免征面积，上海曾试点时期的免征起点为60平米，所以建议今后设置为40平米/人，税率的话主张在0.2%～1.2%之间，可以通过阶梯的方式收取（也就是房产的面积越多，那么收取的税率就越高）。

什么时候到来？社科院认为在“145”期间，2类人早打算：

• ①手上有大量房产的人；
• ②准备大量买房的人。

房产，S对刚需家庭其实非常友好，根据40平米的免征面积计算，如果你的家庭有5口人，那么你可以购买200平米房产，而且一分钱不用缴纳，如果你的家庭有8口人，可以购置320平米房子，这也在免收范围之内。可以说，40平米的免收范围，已经足够满足刚需家庭的购房需求了，并不会增加任何成本项。

但是对于房子多的人而言，这可不是一个好消息。根据Wind数据显示，在我国A股上市的3743家企业中，有1826家上市企业大量囤投资性房地产，占比高达48%，总持有房产市值高达13340亿元，也就是130万套房子。而且这只是上市企业，非上市企业数量更加庞大，另外还有在美国、新加坡等海外上市企业未统计进来，故而13340亿元房产其实只是冰山一角。

房地产大佬王石就曾说道，自己就知道身边有朋友在帝都购买有100-200套房产。过去几年里，房叔、房爷、房哥不断出现，有的一次性甩手200多套房子。在房产S到来后，这些人的房产保有成本将大幅度提高。如果大明手握600平米房产，但是家中只有2口人，在减掉免征面积80平米之后，还需要有520平米需要交费，按照单价1万元计算，那么交费基数为520万元。每年交费=520万元*0.2%～1.2%=1.04万元~6.24万元。

要知道，2021年全年房产增幅才5.1%（社科院在《住房报告2021》给出的预测），在房产保有成~本增高的情况下，手中多套房的人如何抉择？确实该早规划了。