还在纠结提前还房贷吗

有人说：“房贷别着急还，买房子的贷款利率比较低”。

有人说：“房贷要抓紧还，每月出的利息都不少”。

到底房贷该不该提前还呢？其实没有那么复杂，看看下面两张图就明白了。

假如买房贷款100万，等额本息（每月还的金额一样），利率4.9%，期限30年。那么每年要还63687.24元，其中的本金和利息比例如图1，可以看到在前几年的还款中，利息要比本金多得多，可以说大部分还的都是利息，但越往后利息占的比重就越小。

图1 每年还款的本金和利息比例

30年总共要还利息910616.2元，几年后所还利息与总利息的百分比，如图2。可以看到，前几年利息增长较快，还款6年后，已经还了总利息的1/3，还款10年后，就已经还了总利息的一半。

图2 第n年所还利息与总利息百分比

所以，还款的前5年，有余钱建议提前还，还的越早越好，不过有些银行会有提前还贷违约金；还款10年后，不建议提前还，还的利息已经过半了；中间的5-10年不做建议，应结合自身情况来定。

当然，是否提前还还应考虑个人理财情况，计算理财收益率和房贷利率的差距。假若你每年理财稳定收益10%，远远大于房贷利率4.9%，那就不用考虑了；假若你不太懂理财，每年理财收益低于房贷利率4.9%，这就该认真考虑了。

最后，还应考虑人民币的贬值情况。30年前1块钱可以买1斤猪肉，现在的1块钱买不了一把猪毛，30年后的情况，谁又能说得准呢。