首轮集中供地成交破万亿,考验房企的财务状况和融资能力
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)
端午假期来临前,22个实施土地集中供应的城市,已经有20个完成了2021年首轮土地集中供应。土地成交金额高达8842亿元。
最后的两座城市是武汉和上海。
武汉首次集中出让时间为6月25日,计划出让60宗地块,总出让面积413万平方米方,总起拍金额 724亿元,
上海将于6月17日发布首批集中出让住宅用地公告,计划出让包括6幅“城中村”改造用地、14幅征收安置房用地、8幅租赁住房用地和28幅居住用地,居住用地总起拍价达699.7亿元。
1、通算下来,22城首轮土地集中供应成交额将突破1万亿元。
1万亿这个指标,还是在各地城市普遍采取“房地联动机制”,严格控制土地溢价率的背景下取得的。
结果揭示了两点:
第一, 中心城市和热点城市的土地价格仍在上升通道中。居住用地,总体处于供不应求的状态。
第二, 土地集中供应,并未能令市场降温。
2、土地集中供应,考验房企的财务状况和融资能力。
在20城的土地出让榜单中,头部企业依然强势。万科拿下了30个地块,融创拿下了41个地块。
耐人寻味的是,碧桂园也拿下了6个地块。土地公开出让市场,已经成为了碧桂园的重要选择。
近期新闻很多的恒大,在这一轮的土地出让中,近乎销声匿迹。
在房地产的资本时代,龙头房企比拼的是财务状况和融资能力。
2、土地出让规则将发生改变。
(1)在22城首轮土地集中出让的进程中,土地出让金收入将划转税务部门征收的消息,令业内业外反响强烈。
改革,就意味着旧规则的改变。
(2)22城首轮土地集中出让,上海殿后,有点特别的味道。
上海预告了居住用地出让的新限价竟价规则:设定了地价的“涨停板”。
在房价地价联动机制下,合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。最高报价限定为起始价的110%。竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价一次书面报价”。即先进行举牌竞价,举牌竞价未达到中止价的,以价高者得原则确定竞得人;当举牌竞价达到中止价时,交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价,并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。
上海的土地出让新规,有点烧脑,令人不知道说什么好。
(3)可以预期,下半年22城土地集中供应的第二轮、第三轮土地出让,新规则将层出不穷。开发商又要忙起来了。
页面更新:2024-05-16
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