“酒店景区化”与“景区度假化”趋势

酒店景区化，在本文指的是酒店在传统的核心功能“住宿”的基础上，增加或延伸了很多过去景区才有的游赏、娱乐、体验功能，在一定的空间范围内构成“吃、住、游、购、娱”等多种功能的复合。

三亚亚特兰蒂斯 酒店景区化的现象级焦点

近年来，“酒店景区化”发展趋势在旅游城市海南三亚表现较为明显。

三亚作为我国唯一一个热带海岛旅游度假城市，酒店业发达。

有数据显示：2018年三亚全年旅游总收入为529.37亿元，其中酒店收入为363.67亿元，且同比保持2位数的较高增长幅度。

在酒店供给上，据不完全统计：2018年三亚共有4031家酒店提供住宿，其中三星及以上酒店63家（含五星级酒店34家）。

在三亚众多酒店中，可堪称“酒店景区化”标杆的是三亚.亚特兰蒂斯。

数据显示：三亚.亚特兰蒂斯2019年上半年到访的游客达250万人次，营业额6.56亿元人民币。而2018年同期的游客数据是88.3万人次。

将近3倍的游客量倍增，让“酒店景区化”成为业界最新瞩目的现象级焦点。

三亚.亚特兰蒂斯鸟瞰（图来自网络）

为何三亚.亚特兰蒂斯这么火？它是如何实现“酒店景区化”的？不妨先来分析一下它的功能业态构成：

• 宽敞奢华的住宿体验业态：共有1314间全海景客房（含154间套房，其中有5间水底套房），各类景观套房面积从101.5㎡起至1061㎡，全景窗户可欣赏绝佳南中国海美景。

• 多重主题游玩娱乐体验业态：以海洋为主题，配置了亚特兰蒂斯水世界、海豚湾、失落的空间水族馆、海狮乐园、亚特兰蒂斯潜水俱乐部五大主题游乐体验业态产品。

• 丰富多元的美食餐饮业态：拥有14个美食餐厅或美食广场，涵盖世界各地餐饮美食，如：奥西亚诺海底餐厅（主打海鲜）、棠中餐厅（主打中餐粤菜与川菜）、Bread Street Kitchen & Bar（英伦-欧陆佳肴）、奈苏日式料理（日料）、Crab Kitchen（主打各类蟹料理）、番红花全日制餐厅（世界各地美食）、七彩晶全日制餐厅（各种地道中国美食）、纳雷斯啤酒屋、Tikki餐厅（主打波西尼亚风情）、柏拉图吧（港式茶点及法式甜品、优质红酒）、芭啦咗拉泳池吧（冷饮）、波塞冬湾（各式可口小食）、The Avenues Food Court（星光美食档口）、鲨鱼美食广场（亚特兰蒂斯水世界里的美食广场）。

• 购物娱乐功能业态：此外，三亚亚特兰蒂斯还设置了水疗、健身中心、迷你营（儿童室内娱乐空间）、购物大道等购物娱乐功能业态。

• 大型活动空间功能业态：婚礼、会议、团队活动等大空间功能业态。

看了其功能业态构成，谁还会认为三亚.亚特兰蒂斯只是一座酒店。哪怕很多景区，都不如它那么像景区。传统的旅游六要素中“住、吃、游、购、娱”已经全都照顾到了。

甚至有一点让很多景区望尘莫及的是，其将这些功能做到了极致化的住宿功能。它可不是单纯的酒店住宿就完了，它兼具了不可复制的热带海岛海景、解决目前客群“家庭客”照顾全家出游需要的套房，还有各种哄全家老少开心的游玩体验项目。这就是酒店景区化的魅力，主业更强，副业也不落后，“红”（受游客追捧）是必然的。

看下三亚.亚特兰蒂斯是如何在住宿上服务其“家庭度假”目标核心客群的：

三亚亚特兰蒂斯酒店客房房型

事实上，酒店景区化并非新鲜事物，迪拜、我国的澳门特别行政区等在这方面是翘楚。

远的不说，先来看看澳门。

澳门酒店业也非常发达。甚至可以说，“游澳门=逛澳门酒店”也一点都不为过。由于博彩业的原因，澳门的酒店业发展较为特殊。过去，博彩业占比极重，其他业态如餐饮、演艺、购物、休闲等业态均围绕博彩业为中心。

近年来随着旅游业快速发展，这种状态发生了一定变化。从威尼斯人起，开始重视其他业态平衡。例如，开发演艺中心，最初以太阳剧团驻场为招徕，及后变成除香港红磡体育馆以外第二个以演唱会为主的表演场地。同时发展场景式商业——打造以威尼斯水乡为主题场景的室内街区，蜿蜒曲折的运河上，贡多拉小船在摇动，还有意大利船夫……各式的街头表演秀等。威尼斯人酒店被游客选为去澳门必逛的地标性景点，拥有3000个套房。

威尼斯人酒店里的场景商业及体验式贡多拉小船 图/李策拍摄

此外，还有澳门银河，是世界顶级度假胜地之一，耗资149亿港元，里面驻扎着5家顶级酒店，被录入2018《香港及澳门米其林指南》和福布斯旅游指南，凡是入住其间的客人可免费畅玩75000㎡的天浪淘水上乐园。

新濠影汇是一家以电影为主题 的综合娱乐、购物及博彩的度假酒店，最引人瞩目的是外墙那巨大的镂空8字，那里是名为“影汇之星”的摩天轮，有17个复古科幻为主题的观景厢，每个包厢最多可容纳10人。里面还有漫威主题儿童乐园、4D影院；外面有私人沙滩和漂流泳池，家庭亲子游客较多。

永利皇宫酒店最令人惊艳的是V字形的酒店大楼前的一片30000㎡的超大表演湖，晚上上演喷泉灯光表演秀。水池之上架设缆车，访客可以乘坐观光缆车在高空俯瞰表演湖舞动水柱、音乐灯光。

澳门新濠天地，号称“亚洲最大娱乐中心”，拥有筹划5年、总投资超过20亿港元的大型水上汇演“水舞间”，水舞秀剧场内可容纳2000名观众，每场会有70多个专业特技演员参与演出。据该项目投资人何猷龙接受媒体访问时表示：《水舞间》未必能单靠票房收益翻本，但相信舞台剧会为酒店打响名堂，提高酒店的消费及入住率。

据2019年9月19日澳门特别行政区统计暨普查局发布的2018年酒店业调查数据显示：2018年澳门运营的酒店及公寓116家，在职员工52976名，酒店业收益达372.9亿元，同比增长14.5%。其中，五星级酒店收益上升18.6%至290.4亿元（占酒店业总收益的78.0%）。数据还显示：截至2018年，澳门可供应客房数量中，客房数量在1000间或以上的酒店有9家，客房数量在500间-999间的酒店有7家。

丰富的多娱乐业态配套让酒店成为澳门必游景点甚至是度假目的地，而不仅仅是住宿场所，这也是“酒店景区化”的一种特别情境。

与“酒店景区化”相对应的，是“景区度假化”。

“吃、住、行、游、购、娱”是旅游不可或缺的六要素。但其中的“游”的要素（景区）却在发生根本性的变化，主要表现在“游”的动机已在实质性的从“观光”转向“度假”。

数据显示：到2020年，全国都市休闲度假客群将达2.51亿人，对应的消费市场价值达9.3万亿。

据统计，2019年国庆黄金周，广东省共接待游客5507.7万人次，同比增长9.1%；收入464.9亿元，同比增长13%；但纳入统计的100家重点景区，接待游客1132.2万人次，同比增长3.1%。业界人士由此认为：在旅游业快速增长的大背景下，传统景区增长乏力。

面对旅游动机向度假转变、休闲度假市场巨大、国家级景区减免门票成趋势、传统景区增长乏力等现状，过去以观光为主、严重依赖门票经济的景区，不管是主动还是被动，向度假化转变成为势在必行。

目前，“景区度假化”一直被业界津津乐道的标杆是乌镇和古北水镇。

乌镇在东栅观光的基础上打造了休闲度假性质的西栅。原来西栅板块只有6万㎡，现在有50多万㎡，乌镇从观光小镇成为一座度假小镇。

白天游东栅，晚上宿西栅，打造让人住下来的古镇，放大度假客人的浸入式体验感受。正如陈向宏所说：做度假旅游，什么样的客人最重要？住下来的人最重要。因此他们为打造住下来营造了软硬环境：铺建基础设施、建立直饮水厂、搭建无线网络……很多景区酒店走的是合作道路，引进合作酒店。但乌镇不，他们景区内的住宿一律不合作，乌镇西栅2000多间酒店客房，统统自己经营。

乌镇：西栅与东栅标识指示牌 图/李策摄

2019年9月5日，在上海召开的2019亚洲旅游产业年会上，古北水镇荣获2019年亚洲旅游“红珊瑚”奖“最受欢迎景区”。古北水镇能受到消费者及业界的欢迎，离不开其丰富的休闲度假业态、多样化的度假方式。

古北水镇作用鸳鸯湖水库、背靠中国最美最险的司马台长城，距首都机场仅120公里，集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体，其中其度假元素尤其突出：目前拥有10个精品酒店、4个主题酒店、28家民宿客栈、10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。度假区内配备有温泉、SPA、泳池、健身房、保龄球馆、KTV等娱乐设施。

不同年龄段的游客在古北水镇都可以找到属于自己的度假方式：家长可以带着小朋友乘坐摇橹船领略古北水镇风景，也可以在童玩馆感受沉浸式度假乐趣，在传统文化场馆近距离感受传统民间工艺并动手实践；老人可以在古北水镇听评书、相声、戏曲，去圆通塔寺烧香拜佛，感受古北水镇的传统文脉，还可以私享长城脚下的温泉私汤；年轻的情侣或朋友可以在那里体验地道美食、去山顶教堂体验西式婚礼，晚上去云端咖啡厅露天平台观景……

据景区公布的数据显示：2018年古北水镇全年接待游客量近300万，整体营收近10亿。粗略计算，人均消费333元。

“酒店景区化”与“景区度假化”作为旅游两大核心要素“住”与“游”的两种发展趋势，是“和而不同”还是“异曲同工”？在发展模式、核心重点、培育周期、业态融合、投资开发特征上有什么不同？

笔者认为：“酒店景区化”多属于“无中生有”型；而“景区度假化”则更多的体现在“存量开发”。

传统酒店要想实现景区化，只能靠推倒重来，但仍受到很多制约，比如资源、土地、环境等等。因此“酒店景区化”也越来越多体现在新建的度假型酒店身上。只有前期就有景区化的考量，才有实现“酒店景区化”的可能。

而景区不一样。国内现存景区将近3万多家，一般而言，景区具有一定的基础设施、土地资源，景区度假化属于一种“度假化升级”，有着资源优势，未来一定会成为度假化的重要载体。而且与景区原观光属性不仅不冲突，反而相得益彰。因此，越来越多有条件的景区开始迈出度假化升级的步伐。

但景区度假化并不单纯只是盖几个酒店、客栈那么简单，也并非所有景区都适合景区度假化开发，科学地评估景区度假化开发，成为项目成功的重要前提。