个人住房借款合同提前解除案例的法律分析及启示

个人住房贷款违约诉讼中，银行基于合同约定条款及借款人违约事实向法院诉请解除合同，或是在宣布贷款提前到期后诉请要求借款人偿还剩余贷款本息，是行使《民法典》赋予的“约定解除权”，也不违反法律法规的强制性规定。但在具体个案中，法院可能在综合考量借款人违约原因、还款意愿、生活情况等多方面因素的基础上，对相对弱势的个人借款人生存权益予以特殊保护，进而不支持银行要求提前解除合同的诉讼请求。本文从两则个人住房借款合同提前解除案例出发，对实践中法院裁判观点及相关法律问题进行梳理分析，并对银行防范化解相关风险提出建议。

◆案例回顾◆

案例一：2014年9月，甲银行与借款人李某签订个人购房借款合同，向借款人发放个人住房贷款34万元。贷款发放后，借款人自2018年6月起累计逾期27期，且截至2020年4月，该笔贷款已连续逾期2期。甲银行于2020年4月提起诉讼，请求法院判令解除借款合同，并要求李某偿还剩余贷款28万余元，支付逾期利息、罚息等。诉讼期间，李某归还了逾期本息并按约定支付了罚息。2020年7月，法院判决驳回甲银行全部诉讼请求。

案例二：2014年11月，乙银行与田某、许某签订个人购房借款合同，向田某发放个人住房贷款53万元。许某向乙银行出具了共同还款确认书，承诺对贷款承担共同偿还责任。贷款发放后，借款人自2016年12月至2019年12月期间累计逾期还款27期，且已连续逾期6期。此外，涉诉房产于2018年因田某其他纠纷被法院查封，田某也被列入失信被执行人名单。乙银行于2020年1月提起诉讼，请求法院判令田某及许某提前偿还剩余贷款40余万元，并支付逾期利息、罚息等。诉讼期间，许某陆续还清了逾期贷款本息（含罚息、复利）。2020年3月，法院判决驳回乙银行诉讼请求。

◆法律分析◆

上述案例中，银行与客户签订的个人借款合同中均约定借款人出现连续逾期或累计逾期达一定次数等违约情形时，银行可采取宣布贷款提前到期或单方解除合同等救济措施，而法院之所以不支持银行诉讼请求，主要有以下几方面因素。

（一）《九民纪要》的指导性意见

2019年印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”。该条规定要求人民法院在审理合同解除类案件时，要对“违约方的违约程度”以及“是否影响守约方合同目的实现”进行实质性审查，并予以倾向性指导，为法官不支持银行解除合同的诉求提供了依据。如案例一中，法院认为“合同履行过程中，被告虽然存在多期逾期未按合同约定偿还贷款本息的行为，但逾期后其仍积极主动偿还本息，原告对此亦予以接受，原、被告双方用实际行为在继续履行借款合同，且截至庭审结束之日，被告没有积欠本金或利息未清偿。被告行为虽构成违约，但违约行为显著轻微，且没有导致原告合同目的无法实现的后果，借款合同可以继续履行，故原告请求解除合同于法无据，本院不予支持。”

（二）公平原则及利益衡平的考量

公平是民事活动的基本原则，《民法典》第6条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”个别法院以银行解除合同不符合公平原则为由，不支持银行诉求。如案例二中，法院认为：“田某借款目的为购买家庭第一套住房，且该房屋供其前妻许某及其子女居住，银行要求宣布贷款提前到期并行使抵押权，不仅涉及许某的财产权，也涉及许某对于涉诉房屋的物权期待权、许某及其子女的居住权及房屋附带的就学权益，银行因借款人违约行为所受的损失已经得到充分弥补，对于抵押物的优先受偿权也未受损，从个案正义及权益保护角度，不予支持银行要求宣布贷款提前到期并行使抵押权的诉讼请求。”

《民法典》第496条第二款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”实践中也有法院认为，个人借款合同约定的合同解除条件属于银行预先拟定的与借款人有重大利害关系的格式条款，如银行未履行提示或说明义务，借款人可以主张该条款不成为合同的内容。

（三）特殊公共卫生事件的影响

前述案例的起诉时间均在2020年新冠肺炎疫情暴发之后。新冠肺炎疫情对经济社会发展造成严重冲击，大量风险抵御能力较弱的中小微企业、个体经营者收入显著下滑，个人贷款出现逾期。这一时期，国务院、最高人民法院、相关部委陆续出台了一系列应对疫情影响的行政法规、司法解释和规范性文件。如银保监会《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》以及人民银行等五部委《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，均要求银行业金融机构要对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，灵活调整住房按揭等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）第10条专门规定：“对金融机构违反金融支持政策提出的借款提前到期、单方解除合同等诉讼主张，人民法院不予支持。”尽管实践中大量借款人的违约行为发生在新冠肺炎疫情暴发之前，不涉及前述监管政策，但部分法院在审理过程中仍会将疫情因素纳入考量范围，更多倾向维持借款关系的稳定性。

◆案例启示◆

银行在个人住房借款合同中约定若干违约情形及解约条款，是为了最大限度保障贷款安全。但具体到个案中，借款人的违约原因、违约情形、还款意愿、家庭情况等均不同，不区分具体情形一概宣布贷款提前到期或解除合同，不仅不利于纠纷化解，也不符合“以人民为中心”的发展思想。前述案例中，法院不支持银行行使约定解除权尽管有一定的政策考量，也有新冠肺炎疫情这一特定背景，但其体现的核心思想是“以人民为中心”，这一指导思想在《民法典》中得到更加充分的体现。

商业银行亦应践行以人民为中心的发展思想，在运用法律武器维护自身权益的同时，更要注意把握权利行使的合理性和适度性，在处理个人住房借款违约纠纷中，结合个案实际，分类实施差异化的处置策略，争取最优社会效果。

（一）针对违约情节轻微，具备继续履行条件的，积极争取协商化解

对于借款人虽有多次或连续逾期，但积极配合催收，有继续还款意愿和还款能力，且不涉及其他债务纠纷的，可积极与借款人协商确定偿还欠付本息的方式、时间，明确再次违约时的救济措施，并及时将协商内容申请司法确认。此种方式既给予了借款人一定的缓释期，同时一旦借款人再次出现违约情形，可不经审理程序，直接依据确认调解协议效力的民事裁定书向法院申请强制执行，加快清收处置进程。

在调解方式的选择上，有条件的地区可优先选择“诉前调解+司法确认”方式。近年来，最高人民法院联合相关部门积极推动多元化纠纷解决机制改革，坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，持续完善司法确认制度，保障调解组织工作，为调解对接机制的顺利运行创造了有利条件。2019年11月，最高人民法院联合中国人民银行及银保监会印发《关于全面推进金融纠纷多元化解机制建设的意见》（法发〔2019〕27号），对金融纠纷多元化解机制的案件范围、工作流程、司法确认制度等作出进一步规定。银行可主动向法院了解当地诉调对接机制建立及运行情况，积极沟通借款人选择此种成本低效率高的纠纷化解模式。不具备诉前调解条件的，也可在诉讼程序中，争取与借款人协商在法院主持下达成调解，并由法院出具调解书。

（二）对于违约情节严重，贷款安全存在重大风险的，要在充分收集证据的基础上果断采取诉讼措施，并加强与法院沟通

对于借款人连续逾期或累计逾期情节严重，经多次催收仍拒绝偿还或故意躲避催收，或是借款人存在其他债权债务纠纷已严重影响贷款安全的（如抵押房产被查封、借款人被纳入失信名单或限制高消费等），则应在全面收集证据的基础上果断采取诉讼措施。

收集的证据应涵盖以下几方面：一是借款人逾期情节严重，主观恶意明显，已严重影响合同目的实现；二是银行已按照合同约定方式向借款人及共同还款义务人进行多次催收，但借款人仍未还款；三是借款人因涉及其他债务纠纷或涉刑导致抵押房产被查封，贷款安全存在重大风险。

鉴于此类案件中法官自由裁量空间较大，在金融债权保护与个人财产权、居住权等法益衡平中较为谨慎，也更加注重个案审判结果的社会示范效应。因此，还应结合相关事实证据做好与法院的持续沟通协调，从依法保护金融债权安全、打击恶意逃废债行为等角度，争取法院理解与支持。