史无前例，强强联姻，让这个线城市格局突变

国庆期间，香港推出了一个石破天惊的计划，就是北部都会区。计划在香港北部打造一条由西至东的深港口岸经济带，推动再工业化。这块土地面积高达300平方公里，占据了全港约三分之一。

香港政府想把这里打造成国际科创中心，与深圳合作发展科创产业，形成“香港硅谷”，媲美南部维港都会区的国际金融中心，一举扭转香港维持了上百年的南重北轻之格局。

以前我们看珠三角东岸，从广州一路南下，经东莞、深圳再到香港，短短一百公里的行程中盘踞着三座全球一线城市，一座二线城市。

这样的格局，放全球来讲都是绝无仅有的。

然而，这条连绵发展的城市走廊，却在香港北部出现了断裂带。香港最精华的部分都集中在了九龙及以南的地区，北部有大片大片未经开发的农地。

未来香港要把精力放在北部，与深圳全面融合发展成为国际科创中心。应该说，这个大手笔的计划出乎意料，却也在情理之中。之前就已经有端倪了。

我们来看这张图片。深圳与香港之间有一块农地叫落马洲河套区，面积达到87公顷。

根据媒体报道，很久以前，因治理深圳河，有关部门将靠近落马洲的河段裁弯取直，导致原属于深圳方面的河套地区，落入香港特区的范围。这块土地的归属从此出现了争议。

一直到几年前，深圳同意河套地区属港方拥有，业权和管理权都是香港的，还计划共同构建深港科技创新合作区，重点发展医疗科技、大数据及人工智能、机器人、新材料、微电子和金融科技等产业。

目前已经铺开基建了，估计2024年底将有三栋大厦率先落成，实现企业入驻办公。

大家不要把它当做一个普通个产业园科技园对待。落马洲河套地区非常非常特殊。

这块地是香港的，实行香港法律，享受香港制度政策和营商环境。但它又是深港共同开发的，香港人可以去那边创业创新，深圳人，内地人可以跨河去那边创办企业。

大家听明白了吗？内地人是可以过去薅资本主义的羊毛的。

另外，我们一直说香港是国际金融中心，但其实香港的科研实力并不弱。

最新公布的 QS 世界大学排名 2022，香港这个弹丸之地就有五所大学跻身全球首百间大学之列，香港多所大学的基础科研实力雄厚，是可以通过转化和应用，为香港的再工业化提供源源不绝的动力的。

只是用地实在太短缺，才阻碍了科研及创新科技产业的发展。

落马洲河套地区，就是香港发展科创产业的一个重大突破口。

对于香港那些优秀的科技研发人员来说，这里会非常有吸引力，能够激发香港的创业创新热潮。

两个理由。第一，相比香港的市中心，也就是南边的维多利亚都会区，这里租金要低很多，适合科创公司的起步。

而且它与深圳一江之隔，以后还有地铁相连，几分钟就能享受到深圳的配套，可以在深圳居住，生活，吃饭看电影，然后在落马洲工作。

第二，相比起内地，这里行使的是香港的法律政策，香港的制度环境是内地比拟不了的，有利于香港本土的创业公司成长壮大。

但落马洲有个问题——面积太小了，只有87公顷，毕竟还是太小了，还不足以承担起香港科创中心的级别。

所以香港把元朗区和北区两个行政区全部囊括进来，以二十年的时间，把这块面积达300平方公里的土地打造成北部都会区——一个新的国际创新科技中心，让香港与深圳共同发挥粤港澳大湾区「双引擎」的功能。

按照特区政府的设想，北部都会区可容纳250万人居住，提供65万个就业岗位。这是什么概念呢？它相当于香港近三分之一的土地面积，近六分之一的劳动人口。

从城市规划的角度来讲，北部都会区最大的特色，最大的突破性意义就是大幅度跨越港深两地的行政界线。

香港不是一个人在玩，而是主动利用大湾区城市特别是深圳的优势来打造这个科技城，与深圳形成经济、基建、民生、生态环境的紧密合作。

为此，我们看到了很多关于两地融合的设想和规划。

第一香港深圳的铁路进行衔接。规划新增了数条地铁之多。比如从香港的洪水桥出发，建设地铁跨越深圳湾，直接连通到深圳前海。

再比如，从香港的新田/落马洲发展枢纽出发，建设香港北环线的支线，穿过落马洲河套地区连通到深圳新皇岗口岸。

再比如，香港的东铁线可能伸延至深圳罗湖。

第二个大融合是通关的便利化。目前香港深圳由西至东建设了七个陆路口岸和相连的交通基建。除了深圳湾口岸是一地两检之外，其他六个口岸都是两地两检。不方便。

北部都会区会为香港深圳的双方腹地提供更便捷的连通。

就像我刚刚说的，从香港的洪水桥到深圳前海的地铁，正在研究在前海实施「一地两检」的通关安排，进站安检之后就可以坐着地铁直接撸到香港了。

几分钟抵达，你说快不快？

不久前中央发布了《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，前海合作区总面积由14平方公里扩展七倍至120 平方公里。

这个地方一开始的使命就是在"一国两制"框架下，进一步深化粤港紧密合作，以现代服务业发展促进产业结构优化升级，为我国构建对外开放新格局，转变经济发展方式发挥示范带动作用。

所以，中央要求前海要充分发挥香港国际经济中心的优势和作用，推进与香港的紧密合作和融合发展，逐步把前海建设成为粤港现代服务业创新合作示范区。

简单讲，就是深港融合发展。

以后有了跨境地铁，而且是一地两检的地铁，这个进程一定会大大的提速。

不单单是这个前海地铁，香港北环线的支线，东铁线的伸延也是这样，都会在深圳这一侧设置成一地两检的模式。

所以，以后深圳香港的地铁网络是打通的，形成你中有我我中有你的局面。这是真正的拆墙真正的一体化融合发展。

站在更高的视角看，北部都会区不单单只是要形成经济规模拉动GDP那么简单，它还有更大的历史使命：

第一，为当地居民提供更多的就业方向和选择，打破阶层固化。

第二，改善香港年轻人逼仄的居住空间。

大家都知道，香港最大的问题之一就是被房地产绑架。香港的房价宇宙第一，年轻人都活得很累。

而北部都会区除了搞科创，给香港的经济发展注入新动力之外呢，还会在这里搞公屋建设，实现职住平衡。

有香港媒体统计过，元朗区及北区自己有约39万个住宅单位及11.6万个工作职位的存量，现在正在进行或规划中的发展项目本身则可提供约35万个住宅单位及45万个工作职位。

所以未来二十年，该区需要额外开拓约600公顷用地，用来作住宅和产业用途，估计可提供住宅单位约16.5万至18.6万个，新增8.3万个就业职位。

香港不是很“缺地”吗？新增用地从哪里来呢？

这里就不得不提到我们的豪门家族了。首先。香港四大家族在新界拥有1000公顷左右的农地。其中,

恒基兆业拥有约418公顷农地，占比约45%，储备为四大地产商之首。

新鸿基288公顷，占约30%。

新世界157.9公顷，占约16%。

长实83.6公顷，占约9%。

早在2020年5月，特区政府为改善住宅紧张问题，启动了“土地共享先导计划”：

地产商可以交出私人农地，政府为其改划用途建设高密度住宅，新增的楼面拨出七成给特区政府盖公屋。

想法是好的。但尴尬的是，大佬们的观望情绪很浓。此后一年多的时间里乏人问津，土地共享办事处未收到任何正式申请。

不过，随着内地反垄断的深入，中国全面吹响了第三次分配的号角，首富马云跌落神坛，年轻人们纷纷捧起毛选。香港的豪门们再也坐不住了。

今年7月份，新鸿基、恒基兆业、南丰集团、新世界仿佛像是提前约好似的，纷纷在同一个时期集中入场，向特区政府提交申请。

林郑月娥在接受外媒采访时就透露，“近几年地产商比较愿意配合特区政府的政策，包括通过土地共享计划，利用开发商持有的土地以七三公私营比例建屋，多建公营房屋。”

其次，根据香港法律中的《收回土地条例》，政府做出一定补偿后，可以收回一些土地作公共用途。

不过，从2014-2019五年间，香港只收回20公顷。

但是近来似乎进展相当顺利。过去两年特区政府引用《收回土地条例》就收回90公顷新界土地，“我们目前已知会收回的私人土地约700公顷，预计其中400多公顷会在未来五年收回。”

房地产商的配合度是明显提高的。

你看，现在为了解决香港的住宅问题，配合国家发展大局，四大家族已经付出实际行动了。这是近来香港商界发生的非常微妙的变化。

香港商界的集体转向是很关键的。如果十年前香港提出北部都会区计划，那么成功的可能性是比较低的，因为你没有地，一切都是空中楼阁。现在时代在变，大环境在变，中央要维护香港繁荣稳定的决心很大，香港豪门的配合度比较高。土地的来源有了希望。

这是非常关键的基础。

香港北部崛起之后，港珠澳大桥从单Y变成双Y的可能性和迫切性就越强。

前几天广东发布了《综合交通运输体系“十四五”发展规划》。里头提出，研究深圳经港珠澳大桥至珠海、澳门通道，更好发挥港珠澳大桥作用。

这意味着“十四五”期间，要开始研究港珠澳大桥从单Y变成双Y了。从地理来看，如果建双Y，这条线路一定会经过香港北部都会区，再接上深圳前海。只有北部都会区更发达了，人口更集聚了，对于香港来说它才更愿意推动双Y，让北部都会区能更便捷的连同到珠三角西岸。

所以，这是北部都会区建设对于深圳的又一个重大影响。

我个人觉得，随着北部都会区推进建设，深港会融合成一个超级大城市。两个全球一线城市的力量合起来，会让粤港澳大湾区建设成为全球硅谷有了更大的可能性和更快的速度。

在这个过程中，谁最靠近这个大都会区，谁就最受益。

惠州的大亚湾是一个，珠海是一个。

大亚湾因为毗邻深圳香港，地理位置优越，不用多讲。珠海来说说。

一方面，过去香港对于珠海的辐射更多是金融辐射，等到北部都会区成熟之后，香港就会诞生更多的科研成果，到香港之外的地方进行中试、孵化和产业化的需求就会更旺盛。毕竟香港土地还是比较有限。

香港跟珠海有港珠澳大桥连通，几十分钟就达了，很方便，所以珠海是接受香港科技辐射的首选之地之一，从金融辐射升级到科技辐射。

另一方面，珠海本身是有科技基因的，当前珠海正加快培育以集成电路、生物医药、新材料、新能源、高端打印设备为重点的五大千亿级产业集群，有了深珠通道之后，与港深科创中心可以同频共振。

最强都市圈诞生？香港北部都会区构建“双城三圈”。

大湾区迎来黄金发展期！新一轮造富运动即将开始！

临近的深圳和珠海成为最大赢家。这波惊世红利怎能错过？