六线城市的房产还值得购买吗，不容易的必修课（二）

昨天我们聊了投资的方式，现在，我们聊房产，购房一直是个热点问题，自2008年以，房产问题一直是国人最关心的问题之一，房价的波动，牵动了太多的利益，太多的人心，我以一个六线城市为例算算购房的细账，再来聊值不值。

购房成本：首付+贷款+契税+利息+装修费用（其它小费用不算），以100平方米三居室为标准，购房款总额65万（均价），首付19.5万，贷款45.5万，装修费用20万（简，含家俱），20年期(年化4.9%)利息总额25.9万元，月供2977元。现金支出39.5万，然后月供2977元，20年，总成本110.9万元。

居住刚性支出：月物管费200，停车费300，水电费400，燃气费150，合计1050元。

以上计算初步结论，要购一个房子，需自有现金至少40万元，月硬支出4047元。要维持正常生活，吃穿人情事务交通教育等等各项支出，一个六线城市一个人以2000元为基础，一家人月支5000元算较清贫生活吧。

结论，一个家在一个六线城市，购房+生活，三口之家，身体健康的情况下，月总支出，9047元，这是一个心理平衡线。收入大于这个数据，购房积极性大，对生活影响不大，购房是幸福的，低于这个数，生活会拮据，幸福度会降低。

租房情况，六线城市100平方米，年均租金1.8万，拎包入住。

很明显，租房划算，为什么还是有很多人会购房不选择租房？主要原因，一是收入大大超过9047，购房不是负担，建设属于自己的家。二是房屋具有投资属性，有保值增值空间，特别是很多人购房并不用于住，房屋资源紧张时可以待价而沽，赚差价。

房子作为刚需时，价格是放在第二位的，因为不管在任何时候，价格都是让你难受的数字。虽然牺牲了很多人半辈子的幸福。特别是作为刚需，只有一套房时，价格涨跌与持有人的关系都是弱的。作为保值增值时，价格波动很重要，这与持有周期，贷款总额，CPI增减，银行利率变化都有强烈关系。

从房屋的流动性看，改善换房时，房屋增值很重要。六线城市房屋保值因素：学校、商圈、体育场馆、医院、小区周边配套如美食街之类、小区环境、停车位、交通便利程度、绿化、物管水平、房屋质量等，这些指标都可量化，比如到学校时间步行需低于20分钟学生住家里才方便，大于20分钟只能驻校，无学区房价值。具备以上条件越多越保值。这些指标，也是新房定价的基础。

房屋价格变化，还要受宏观经济形势的影响，如货币政策，GDP增减，调控政策，房屋供给等，总体看，经过前几年高速发展，小城市房屋供给相对平衡，人们对房屋的关注度已经在下降中，从二手房交易活跃度来看，六线城市的房子正受前述要素调控，几年前购入的稍偏一点的房屋作为二手房出手时大部分亏损。

因此，结论一，购房如是刚需，则不需过多考虑价格，关键看承受力。结论二，增值保值由多因素构成，持有就赚的时代早过去了。结论三，租房很便宜，低收入者或只是在城里仅有几年住房需求的可以考虑，这样子幸福指数其实很高。

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购房成本：首付+贷款+契税+利息+装修费用（其它小费用不算），以100平方米三居室为标准，购房款总额65万（均价），首付19.5万，贷款45.5万，装修费用20万（简，含家俱），20年期(年化4.9%)利息总额25.9万元，月供2977元。现金支出39.5万，然后月供2977元，20年，总成本110.9万元。

居住刚性支出：月物管费200，停车费300，水电费400，燃气费150，合计1050元。

以上计算初步结论，要购一个房子，需自有现金至少40万元，月硬支出4047元。要维持正常生活，吃穿人情事务交通教育等等各项支出，一个六线城市一个人以2000元为基础，一家人月支5000元算较清贫生活吧。

结论，一个家在一个六线城市，购房+生活，三口之家，身体健康的情况下，月总支出，9047元，这是一个心理平衡线。收入大于这个数据，购房积极性大，对生活影响不大，购房是幸福的，低于这个数，生活会拮据，幸福度会降低。

租房情况，六线城市100平方米，年均租金1.8万，拎包入驻。

很明显，租房划算，为什么还是有很多人会购房不选择租房？主要原因，一是收入大大超过9047，购房不是负担，建设属于自已的家。二是房屋具有投资属性，有保值增值空间，特别是很多人购房并不用于驻，房屋资源紧张时可以待价而沽，赚差价。

房子作为刚需时，价格是放在第二位的，因为不管在任何时候，价格都是让你难受的数字。虽然牺牲了很多人半辈子的幸福。特别是作为刚需，只有一套房时，价格涨跌与持有人的关系都是弱的。作为保值增值时，价格波动很重要，这与持有周期，贷款总额，CPI增减，银行利率变化都有强烈关系。

从房屋的流动性看，改善换房时，房屋增值很重要。六线城市房屋保值因素：学校、商圈、体育场馆、医院、小区周边配套如美食街之类、小区环境、停车位、交通便利程度、绿化、物管水平、房屋质量等，这些指标都可量化，比如到学校时间步行需低于20分钟学生住家里才方便，大于20分钟只能驻校，无学区房价值。具备以上条件越多越保值。这些指标，也是新房定价的基础。

房屋价格变化，还要受宏观经济形势的影响，如货币政策，GDP增减，调控政策，房屋供给等，总体看，经过前几年高速发展，小城市房屋供给相对平衡，人们对房屋的关注度已经在下降中，从二手房交易活跃度来看，六线城市的房子正受前述要素调控，几年前购入的稍偏一点的房屋作为二手房出手时大部分亏损。

因此，结论一，购房如果是刚需，则不需过多考虑价格，关键看承受力。结论二，增值保值由多种因素构成，持有就赚的时代早过去了。结论三，租房很便宜，低收入者或只是在城里仅有几年住房需求的可以考虑，这样子幸福指数其实很高。

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