河南南阳“土拍爆冷”背后的楼市逻辑

8月底，河南南阳第一场集中供地就遭到了冷遇，18宗地块，流拍10宗，终止3宗。最后仅成交了5宗。

河南南阳属于省直管市，经济总量仅次于郑州和洛阳。同时又是一个人口大市。按照人口及市场理论，此前被许多房企重仓，也成了很多中型房企弯道超车的发动机。

从2019年起，南阳全面放开落户，户籍人口突破1200万。而此时的南阳，城镇化率未到50%，周边县市还有大批人口要进城。

房子不限购，不限售，不限价。首套房最低首付比例20%。土拍不设封顶，在这种情况下，抢起土地来，开发商肯定不会手软，不断地把价格往上抬。

2018年两宗地块分别以362%和367%的溢价率。刷新该市的单价地王。

2019年又有两宗地块以216%和197%的溢价率。两度刷新单价地王。

2020年，蓝光集团首次进入南阳，就以123%的高溢价率刷新总价地王记录。

随后，正商又以224%的溢价率，刷新单价地王纪录。

土拍火热，房价也就随之扶摇直上，十年涨幅高达196.5%。跻身全国第五，南阳本不属于国家规定集中供地的城市，但省里却要求其率先实行。本次集中供地集中在8月，9月和11月，为了保证效果，南阳足足让开发商等了四个月。在这期间，没有公开出让任何住宅用地。

时间终于来到拍卖日，当南阳满心欢喜搭起舞台时，结果却大跌眼镜。流拍10宗，成交率仅为27.8%，背后的原因大概有三个：

一是在全国楼市转凉的大背景下，一众房企自身难保，而地方政府依旧自信满满，底价定得很高。

二是南阳的土地和住房供应前期都比较充足，目前光是南阳主城区的商品房去化周期就已经达到10.8个月，

三是烂尾楼逐渐盘活，市场供应加大，导致南阳楼市进一步冷淡。对南阳这个城市来说，烂尾楼绝对是一个绕不开的重要因素，一切要从南阳轰轰烈烈的造城运动说起。

如果说杭州炒的概念是亚运会，那笔直的南阳炒的就是“农运会”。2007年，在成功拿到2012年全国农运会举办前后，南阳算是借到了东风，准备大干一场。

光是2007年，南阳市政府就批了八十多个城中村改造项目。这一年，南阳市一般预算收入44.8亿元，而固定资产投资却高达555亿元。在一切为了农运会的口号下，开始大拆大建，一座座宾馆，大型体育场馆拔地而起。

但这都是有代价的，房子拆掉了，老百姓住大去呢，市政府已经掏不出钱，于是特事特办，让开发商负责拆建，并承担老百姓的拆迁安置费。并允许他们边拆边建，一边销售，一边完善手续。这意味着大量本地小房企在没有任何手续的情况下，开始建设与销售。

一时间，房地产行业鱼龙混杂，成为一场狂欢的盛宴，而南阳市的房价。也从2007年的每平2500元左右，飙升至2014年的每平5000元，足足翻了一番。随后监管开始收紧，五证不全的项目瞬间变成了违规用地。

另一边，央视报道，南阳某房企在多个在建项目中使用了“瘦身钢筋”。舆论扩大后，全程项目瞬间停摆，南阳的造城运动也陷入停滞。

最终，大量烂尾楼其中的出现，南阳也被人们戏称为“烂尾之都”。

2014年，南阳政府统计出全市烂尾楼盘达到了302个，不过根据媒体分析，烂尾楼盘远远不止这些。以至于一提到烂尾楼，当地人最常说的一句就是：房管中心买的房都能烂尾。

2013年，南阳市房管局为了解决职工住房问题，通过团购的方式，让1132名干部和职工初次购买房产。然而，原定于2016年交房的美丽佳苑项目，直到今天还是只有主体框架。

讽刺的是，由于大量烂尾楼的存在，导致楼市供不应求，反而助推了房价。所以烂尾楼问题集中爆发的那几年，房价依旧还是继续上涨。而房价上涨导致原来的烂尾盘又有利润空间，因此很多项目盘活。

此时，更加诡异的事情就来了，因为大量烂尾楼被激活，整个城市在瞬间又出现供求失衡，而恒大，融创等房企因负债问题又在大幅降价，这直接把新房价格预期打趴下，二手房也直接冰封。

所以，整个南阳楼市已经转凉，目前市场上平均已经有1000元的降幅。预计四季度到明年这个降幅还将更加明显，土拍市场在很大程度上反映了市场的预期。过高的预期下就会非理性，无利润的疯狂拿地，过低的预期则会导致流拍。

如今政策一气记重拳，强制让房企们回归理性，而流拍的背后。也体现出房企已转变成谨慎的投资姿态。

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