潘石屹40亿美元清仓中国资产，完美商界偶像也要跑路去美国？

3月10日，SOHO中国突然大涨，停牌时涨幅达37.58%。据《路透》报道，美国黑石集团将以40亿美元私有化SOHO中国。目前SOHO中国停牌后的市值为213.18亿港元（约27.44亿美元）。

SOHO中国最火的时候，直逼万科，比恒大地产、碧桂园厉害多了。但因为潘石屹一次“男人都会犯的错误”，被张欣剥夺公司控制权，潘的部下们也大多被赶出公司。

由于张欣更喜欢商业办公楼，看不上地产住宅，也只愿意待在一线大城市，而不愿意去二三线城市发展。SOHO中国发展每况愈下，错过了中国房地产最辉煌的时代。

潘石屹本来可以是富豪榜前几位的富豪，却只能逐渐在房地产市场被边缘化，无奈只能卖掉公司远走美国。40亿美元对潘石屹是全部家当了，但对国际资本巨头黑石集团来说，只是一笔投资而已。

一、SOHO中国:本有机会挑战万科，却错过了住宅的黄金时代

现在以商业地产闻名的SOHO中国，最开始也是做住宅地产的。1999年，SOHO中国前身北京红石实业公司投资兴建了首个项目“现代城”，总建筑面积48万平方米。此后，SOHO中国相继开发了北京长城脚下的公社、海南博鳌蓝色海岸等项目。这些项目为SOHO中国带来了不菲的收入。

但之后SOHO中国却放弃了住宅地产市场，转战商业地产。

SOHO中国转型后开发的项目“建外SOHO”受到市场热捧，之后连续开发了多期“建外SOHO”，还通过收购、自建等方式，推出“SOHO尚都”、“朝外SOHO”、“三里屯SOHO”、“光华路SOHO”。5大明星项目、超过42亿元的销售额，漂亮的商业故事，使SOHO中国走向资本市场水到渠成。

2007年，SOHO中国在香港主板上市，上市融资19亿美元，创造了迄今为止亚洲最大的商业地产IPO。

由于张欣的国际范，只看得起一线城市和商业地产。SOHO中国从来没想过要进入住宅地产和二线城市。张欣在高管会议上为公司制定的发展战略是：坚持做商业地产，只在北上广深一线城市发展。

上市后，走红的SOHO中国曾被许多二三四线城市刮目相待，各地方政府纷纷伸出橄榄枝，邀请其前往投资，并承诺给最佳地段及项目，包括住宅及商业地产。但都被SOHO中国所拒绝。

在刚上市的时候，SOHO中国离中国房地产行业第一的万科距离也不远，甚至已经准备超越万科，成为中国房地产行业老大。

SOHO中国的巅峰是2012年，105.85亿的净利润仅次于万科的156.63亿，远超碧桂园、恒大、融创等后起之辈。而2019年中国房地产行业前四强是碧桂园、万科、恒大、融创。2012年利润还不到SOHO中国四分之一的融创，都已经把SOHO中国甩得很远，SOHO中国甚至已经不在中国房地产百强名单里了。

潘石屹一直觉得土地拍卖价格太高，2009年就转为并购烂尾楼开发。2009年8月以24.5亿元从摩根士丹利手中拿下号称“上海第一烂尾楼”的东海广场。到2013年7月SOHO中国在上海共拿下了12个项目，累计耗资达287亿元。

2012年，SOHO中国开始转变公司经营模式，从“开发-销售”的模式转为“开发-持有”，并逐步提高自持物业的比例。2012年仅持有两个小项目，一个是北京前门商业街，一个是上海世纪广场，两个项目可租面积加起来才约9万平米，租金合计约2.1亿元。

2012年后，SOHO中国就迅速掉队，被其他国内地产企业所甩开。到2015年，SOHO中国“几乎没有房屋销售”，其销售额基本上接近0。这一状况一直持续到现在。2015年之后，SOHO中国也没有再拿地。

2015年，SOHO中国开始结合互联网推行SOHO 3Q项目，模仿美国WeWork搞共享办公空间，进行办公室和办公桌的临时出租，还租了其他公司房产用于出租。

本来潘石屹还准备将这种业务包装上市，几年后达到10万个座位，年租金约50亿元。但是2019年WeWork在美国上市失败，其商业模式成为业界笑话，潘石屹最后的计划也就泡汤了。

二、潘张无心恋战，开启清仓大甩卖

或许是由于在房地产行业内的失意，眼看着曾经落后自己的同行，一个个依靠住宅地产成为巨无霸。潘石屹和张欣也无心恋战，2015年后逐渐开始甩卖国内资产。

2015年，潘石屹把外滩的地王项目以84.93亿元卖给了复星集团，而这个地块，他曾经和郭广昌争夺了好几年。

2016年初，潘石屹又将上海世纪广场以32.33亿元出售给了国华人寿；2016年9月又把凌空SOHO 10万平米与30.5亿卖给了携程。

2017年6月，潘石屹把上海虹口SOHO作价35.7亿元打包出售，一个月后又出售了光华路SOHO和凌空SOHO。

2019年，潘石屹又把SOHO中国位于北京的9个商业项目中的2583个地下停车位以7.61亿的价格卖出。

从2013年以后，潘石屹不断卖出手里的项目资产，一共套现了300多亿，而且再没买过一个项目。

2019年10月，曾有传闻称潘石屹正考虑以80亿美元打包出售SOHO中国在中国的9个写字楼。但没有下文。直到昨天，市场传出黑石集团正私有化SOHO中国。

SOHO中国最近一个报告期的净资产则是352亿港元。截至2019年6月，SOHO中国的总资产为688.98亿元人民币，持有的9宗物业资产投资物业总值611亿元。除了今年2月才开业的古北SOHO和建设中的丽泽SOHO，出租率都达到95%，一年的租金收入约15亿元。

SOHO中国账面上的现金并不多，2018年只有7.2亿元，2019年中报则为11.54亿元。公司的主要资产是9个写字楼。

2006年至今，SOHO中国累计实现净利润442.58亿元，累计现金分红达到207.78亿元，分红率为46.95%。按照SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权计算，累计可以获得现金分红133亿元。

三、从完美商业偶像到人设崩塌，在美国大量捐款，却在中国拒绝慈善

相比起房地产商，潘石屹更像是一个公众明星。在微博上潘石屹曾经是一个完美的商界偶像，地产大佬，亲民形象，帮甘肃天水农村老家卖苹果，在微博上发摄影作品、教人学编程，微博上的2021万粉丝见证了潘石屹的偶像人设。

但从2011年开始，潘石屹和张欣夫妇就通过家族信托开始转移资产到欧美国家。

2011年，他们的家族信托对纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目进行投资，耗资约5-7亿美元。

2012年，又斥资6亿美元收购曼哈顿公园大道广场49%的股权。

2013年年初，张欣联手巴西Safra家族以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%的股权。

潘石屹和张欣在美国的房产每年可以给其带来十几亿元的租金收入。

潘石屹长子潘瑞也在英国成立了Estates房地产公司（欧房集团），投资了多个大型地产项目。

潘石屹、张欣另外两个儿子还在海外上学。早在2014年，潘石屹夫妇就曾慷慨向哈佛捐赠了1500万美元，随后，又向耶鲁大学捐赠了1000万美元。这帮助潘石屹的二儿子潘让2018年成功被哈佛大学录取，小儿子潘少2019年幸运地被耶鲁大学录取。

在2019年福布斯全球亿万富豪榜单上，潘石屹、张欣夫妇仍以36亿美元（约合250亿人民币）排名第597位。

此次疫情爆发后，众多企业和社会知名人士都踊跃向疫区捐款。但潘石屹却成为反面案例。不仅没有捐款，还被指蹭武汉热度，潘石屹甚至被网友骂上过社交媒体热搜，争议不断。

1月底潘石屹发微博，“中建三局临危受命，6天建设一所临时医院，集中收治肺炎患者，我们要为中建三局每一位伟大的建设者点赞。中建三局是古北SOHO的承建商，他们是一支能战斗、能打硬仗的队伍。”

信中这句“中建三局是古北SOHO的承建商。”引来网友围攻，指责潘石屹感谢信夹带私货，借此蹭武汉热度，为SOHO中国做宣传。

后来在万达等商业地产企业纷纷为客户免租时，SOHO中国也保持沉默。SOHO中国的“不作为”令网友难以接受，纷纷到潘石屹微博下留下评论。

面对网友舆论抨击，潘石屹选择沉默，关闭微博评论功能，未做任何回应。但元宵节后，他的长子，曾与王思聪、王烁、富力公子张量并称“京城四少”的潘瑞为父表态—— “某会儿都哪样了你咋还腆着脸让我捐呢？口罩都发不明白还想碰我钱？”

不过，潘瑞这次发声并不成功，反而引来了更多责骂，让潘石屹人设彻底坍塌。

1月底，潘石屹在自己的微博上写到：雪花长什么样？所有的雪花都是一样的。没有国家的区别，没有地区的区别……

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上林院：杨飞，经济学博士，高校教师，深度观察产业经济与财经事件。