房贷利率转换今天开始，要固定利率还是LPR,应该注意什么？

2019年12月，中国人民银行发布了【2019】第30号公告，在2020年3月1日到8月31日期间，将就存量浮动利率贷款的定价基准进行转换。所以从今天其，广大房贷用户都将面临房贷利率定价转换的问题。

由于大部分普通百姓根本就弄不清楚什么是LPR,所以很多人亿很迷茫，要怎么转换。生怕自己弄错了，会多支出很多房贷利息。那么到底应该怎么转换呢？

一、什么样的房贷合同需要转换？

满足下面条件的房贷合同需要转换：

1、在2020年1月1日前发放，或者已经签订借款合同还未发放。

2、利率按基准利率上下浮动确定。比如基准利率上浮10%，或基准利率打7折。

3、浮动利率。比如利率在每年1月1日进行调整。

这里要注意，公积金个人住房贷款（包括组合贷款中的公积金部分）和今年年底前到期的个人住房贷款，不需要转化。

二、如何转换？

根据人民银行公告，可以将房贷转换为LPR定价，或转为固定利率。如果转为LPR，市场化程度更高，未来LPR下降，利率水平也会随之下降。

转换时，按照“等价转换”的原则，用购房者现有的利率水平倒算出加点数值，将“基准利率上下浮动”（做乘法）转换为LPR加点（做加法）。

加点的数值=您现在的利率水平-2019年12月发布的LPR。加点的数值确定后，以后都固定不变。

比如，李四的房贷合同是20年期的，利率水平为基准利率下浮10%，即4.9%*（1-10%）=4.41%，

李四现在选择转换为LPR，在转换时按等价转换倒算出的加点数值为:

4.41%(小李现在的利率水平)-4.8%（2019年12月的LPR）=-0.39%。

加点数值就是-39BPs,转换后都不会再该改变。

现在的LPR分为1年期和5年期以上两种，如果你原来的贷款合同超过5年，比如为10年、20年等，要参考5年期LPR；如果原来贷款合同是5年及以下的，要参考1年期LPR。

利率的调整，在转换后的每个利率调整日，

利率水平=利率调整日前一日的LPR+转换时确定的加点数值。

比如前面李四的房贷利率，约定每年1月1日调整。

如果在今年转换了，那么在明年1月1日，利率水平会随着LPR的变化而调整，如果2020年12月20日发布的LPR下降为4.6%，那么利率水平相应会调整为：

4.6%（2020年12月发布的LPR）+(-0.39%)(转换时确定的加点数值)=4.21%。

以后每年也都会这样调整。

虽然LPR每个月都会发布，但是利率调整要等到利率调整日才会调整，利率调整日一般是每年1月1日或贷款发放日在每年的对应日期。贷款利率并不会每个月随LPR的变化而调整。

三、需要注意的地方

1、利率调整日，可以选择每年1月1日活贷款发放日在每年的对应日期调整。

2、如果有多个借款人，比如夫妻双方共同购房，需要双方都办理转换且选项一致，才能办理完成。

3、在2020年3月1日到8月31日之间申请办理都可以，利率也不会有什么不同，都是参考201年12月公布的LPR进行换算。在3-8月间的任意一天转换，核算出的加点数值都一样。

4、参考的LPR是根据原来房贷合同的期限的，比如原来贷款合同是20年的，现在只剩下2年，在转换时也要参考5年期以上的LPR。人民银行规定，LPR的期限合同依据的是原合同的借款期限确定。

5、加点数值不会因为银行不同而变化，各商业银行都是按照人民银行确定的统一规则进行转换，不会出现核算出的加点数值不同的情况。

四、LPR是什么？

LPR,是英文Loan Prime Rate的缩写，即贷款基础利率，又称贷款市场报价利率，是商业银行对客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行算术计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。

2013年10月25日，贷款基础利率集中报价和发布机制正式运行,首日一年期贷款基础利率5.71%。现在的LPR已经降到1年期4.05%，5年期4.75%。

最开始的报价行是8家，现在的报价行已经扩充到了18家银行。由这18家银行分别报价，最后形成市场基础贷款利率。这也是我国实行利率市场化改革的必由之路。

LPR=平均值（18家银行的“MLF+点”）。目前，我国1年期MLF利率为3.3%，低于贷款基准利率（4.35%）和LPR利率（4.31%）约1个百分点。

MLF是一个公开数据，至于后面究竟加多少点，取决于银行的资金成本（负债端成本）、信贷偏好、风险成本（风险溢价）、资本成本（合理利润）等。

五、你的房贷合同需要转换吗？

国家正在推动利率市场化改革，促进贷款利率“两轨合一轨”，贷款利率定价参考LPR是大势所趋，建议不要错过3月1日到8月31日的政策窗口期，趁着银行提供的办理便利，及时转换。

如果你预期未来LPR为降低，那么就应该把房贷合同利率转换成LPR。如果你预期未来LPR会提高，那么就应该贷款利率转换成固定利率。

如果你的房贷只剩下几年时间就可以还完，那么其实差别也不大。或者在这几年里，你能够根据目前的经济情况，预测出未来市场利率的涨跌，那也可以据此作出选择。

但是一般来看，根据社会发展的一般规律和趋势，LPR长期看是会不断降低的。目前欧盟国家已经是负利率，日本也已经多年实现了零利率政策，我国的利率长期必然是下降的。

参考发达国家20年房贷利率，比如日本(1.41%)、法国(1.69%)、德国(1.89%)，基本都在2%以内。目前中国的利率在世界上处于较高水平，随着经济增长速度的不断放缓，LPR的长期趋势大概率是下降。所以对于绝大部分人，都应该转换为LPR贷款利率。

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上林院：杨飞，经济学博士，高校教师，深度观察产业经济与财经事件。公众号：“产业经济观察”。