评级上调“BB+”，展望稳定，惠誉和标普为何如此看好万达商管？

一半是海水，一半是火焰。一段时间以来，不少舆论唱衰万达，称其“卖卖卖”是“壮士断腕”、“万达没钱了”等等。可与之相反的是，万达商管集团却受到市场和专业机构的高度认可。

万达商管被评级“BB+”

日前，世界知名评级机构惠誉和标普相继出具最新的评级报告，将万达商管的评级定为“BB+”级。

日前，惠誉确认大连万达商业管理集团股份有限公司的长期外币发行人违约评级（IDR）、高级无抵押评级以及未偿美元高级票据评级为“BB+”。IDR展望“稳定”。几乎在同时，标普也于同日出具评级报告，除了将万达商管的评级上调至 “BB+”外，还将其香港子公司万达商业地产（香港）有限公司的评级从“BB-”上调至“BB”，将万达香港担保的优先无抵押债券的长期债项评级上调至“BB”。

（图片说明：惠誉评估报告截图）

专业的评级机构毕竟是专业的，其不会因为万达表面有些资产交易而否定万达背后的商业本质。事实上，商业的本质就是交易，交易也就决定了买卖的换手率一定是成正比的。而万达买卖的商业逻辑，实际上就是收缩战线，集中力量聚焦到优质产业万达商管集团上来。

疫情影响小，租金收入固定

万达商管的表现，无论是在去年还是今年，都很不错。

2019年，万达商管集团实现收入434.8亿元，完成目标100.3%。租金收入384.8亿元，同比增长17.8%。其中轻资产租金收入同比增长43.9%；万达广场出租率99.9%。租金收缴率100%。

也正是数百座万达广场、数千万平米的优质物业和优质资产，让万达在2019年的宏观经济寒冬期，还能游刃有余，逆势增长。

来到今年，惠誉比较关注疫情给万达商管带来的影响。经过评估，惠誉认为尽管新冠肺炎爆发，万达商业的租金和物业管理费收入在2020年只会下降1%。由于2020年1月大流行爆发，万达商业宣布免除租户一个月的租金，但估计租金损失将由新开商场的租金收入全额补偿。万达商业的租金收入也大多是固定的——除了万达电影院（按净票房的固定比例收费）和少数品牌餐厅和商店。惠誉估计，万达商管租金和物业管理费收入将在2020年后恢复增长，主要是通过扩大可租赁建筑面积（LFA）。

（图片说明：8月8日，全国第330座万达广场在拉萨开业）

标普除了肯定万达商管的信用状况外，还在报告中对万达集团的信用状况予以肯定。标普认为万达商管租金收入将保持稳定，将巩固万达集团的集团信用状况，因此支持其上调万达商管的评级。

万达转型完成较好，未来评估“稳定”

事实上，最近几年来，万达的确改变了重资产模式，开启轻资产战略，表面上削弱了企业的规模影响力，实质上形成的是核心竞争力，表面上失去的是热热闹闹，实质换来的是健康可持续发展。

万达商管逐渐剥离利润率相对较低的地产开发业务，从而聚焦到数百座万达广场经营上来。

根据标普评级报告显示，万达商管每年40-50家新增商场中70%采用轻资产模式。轻资产模式下，万达商管仅作为特许经营合作伙伴并提供管理服务，无须进行大额资本开支。此外，节流之外还有开源。标普预计，未来2-3年内万达广场将保持高入驻率和续约租金调升率。2020年万达商管的净续约租金调升率将较低，但从2021-2022年起将恢复至5%-8%。此外，得益于入驻商户不断增加，商场组合的加权平均租赁期达到6-8年。

据此，标普预计2022年万达集团的毛利润将保持较为稳定的状态；其中，50%-55%来自万达商管的租金收入，20%-25%来自物业销售，25%-30%来自文化板块。

所以，综上而言，惠誉和标普对万达商管及其子公司评级较高，展望较好。其实，其他的相应数据同样反映了万达商管的良好表现。

这一次，资本圈和公众的眼睛是雪亮的，与媒体的唱衰形成鲜明对比：4月17日，万达商管集团发行了50亿3年期中期票据，原定根据市场情况发行20-50亿规模，结果由于市场超额认购，最终按上限成功发行50亿元。这是3年来民营企业中期票据发行的最大规模，也体现了市场和公众对万达商管集团旗下数百座万达广场的信心。