降价促销光荣！刚刚，哈尔滨坐不住了

文/刘晓博

据“东北网”、“哈尔滨新闻网”等媒体报道，哈尔滨市将公布“楼市新政”——印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，一共14条。

在这个“通知”里，最引人瞩目的内容是：

即日起至2020年12月31日，支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众，在此基础上，对援鄂人员、抗疫受表彰人员等特殊贡献群体购房的，予以购房更加优惠的政策。政府将对让利企业的销售情况进行考核，给予表彰、嘉奖。

对新建商品房销售下行压力较大的区及县（市），及时通报本地新建商品房库存量、销售量和下行压力等情况，积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

这意味着哈尔滨将成为2015年以来，中国第一个鼓励开发商“让利”的大城市。

哈尔滨历史上曾三次成为直辖市（包括民国的“特别市”、“院辖市”），如今虽然“虎落平阳”，但仍然是副省级城市、黑龙江省省会。

哈尔滨拥有5.3万平方公里陆地面积的城市，相当于3.3个北京、8.4个上海、接近27个深圳。

地多人少、土地不那么珍贵、人口持续流出，是哈尔滨楼市的基本背景。

大家都知道东北人流流失，也知道黑龙江是最严重的，但其实仍然低估了人口流失的速度。

2009年到2019年的10年里，哈尔滨小学生人数流失了14%，黑龙江全省则流失了31%。我们有理由相信，大约31%的人口在过去10年离开了黑龙江。

当人口用脚投票的时候，想撑住房价是非常困难的。虽然国家早在2015年就批准设立了国家级的哈尔滨新区，这种高规则的新区在全国也只有19个，就连光彩夺目的深圳前海、珠海横琴，都不是国家级新区。

此外，2019年哈尔滨还拿下了自贸区的大利好，全市有接近80平方公里被划入了自贸区（深圳只有28平方公里划入自贸区，目前哈尔滨是中央确定的、深圳帮扶的对象）。

所以，国家对哈尔滨的支持力度还是非常大的。但由于人口流失，哈尔滨、黑龙江的经济发展还是相对滞后。

根据央行公布的2020年前三季度“地区社会融资规模增量表”，2020年前三季度黑龙江全省只获得了2300亿融资增量，接近北京的六分之一、上海的四分之一，或者广东省的15分之一。

事实上，辽吉黑三省今年获得的融资总量加起来，也不过6300亿，而广东一个省就是3.45万亿。

人口在流失，资金不愿意来，楼市当然就陷入了僵局。

当楼市陷入僵局的时候，地方政府只有三个选择：

第一，等等看，看谁熬得过谁（比如长沙、郑州）。

第二，放松限购、限贷，或者用货币棚改等手段，刺激楼市上涨（2015年到2016年绝大部分城市）。

第三，鼓励企业降价促销（目前只有哈尔滨）。

楼市跟股市一样，买涨不买跌。所以，刺激手段是最管用的。但后遗症也非常大，会加大贫富差距、压制实体经济、降低居民真实消费能力。国家目前吸取了以往教训，坚持房住不炒、房不刺激。刺激之路走不通，或者暂时不能走。

剩下的选择只有两个。

一般来说，地方政府不鼓励房企降价促销。因为一旦出现大面积降价促销，将带来一系列难题——比如前期业主砸售楼处、要求退房等等，擦屁股比较麻烦。而且新闻媒介会炒作，面子很难看。

国家对楼市的政策也非常明确：稳房价、稳地价、稳预期。

我们常常看到的一幕是：有开发商真的大幅度降价时，地方政府一定会干预，指责企业扰乱市场秩序、不正当竞争。

所以，地方政府在楼市趋冷的时候，一般做法是：坐以待变。最多降低落户门槛，降低人才购房门槛，也就做到这一步了，不会鼓励开发商让利。

其实允许开发商让利，才是真正的市场原则。

近年来，楼市的市场化定价机制被行政调控所取代。在深圳、杭州等城市，新房往往被要求以低于二手房的价格出售，所以引发打新狂潮，甚至出现了“拼多多”的炒房模式。而在人口流失城市，由于不允许降价，造成开发商无法正常回笼资金，负债率持续走高。

现在，哈尔滨终于捅破了这一层窗户纸，成为中国楼市“最勇敢”的城市，不仅允许开发商让利，而且“政府将对让利企业的销售情况进行考核，给予表彰、嘉奖。”

降价促销光荣——此举可谓石破惊天。

难道哈尔滨不怕“前期业主砸售楼处”吗？看起来是。这说明政府“从楼市僵局中突围”的决心之大。

这其实是给哈尔滨房价“挤水分”，勇气可嘉，值得点赞。

此外，哈尔滨的“新14条”里，还有诸多支持楼市、支持开发商的政策。比如：

1、2021年12月31日之前，纳入到商品房预售资金监管的项目，只留存监管资金额度的3%用于庭院的绿化、道路、照明等后续配套工程建设，其余资金开发企业可以随时申请，直接拨付至《建筑工程施工许可证》标注的施工单位账户。

2、支持异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款，实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。

3、支持哈尔滨银行等商业银行及金融机构，对居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持。对实际用于居住用途的公寓房屋水、电、煤气收费按民用价格标准执行。

4、即日起至2020年12月31日期间备案的商品房买卖合同，开发企业可在联机备案系统中行使合同签订、解除自主权，每套房屋买卖合同解除次数限定为一次。

也就是说，开发商拿到监管资金的比例在加大，鼓励黑龙江全省居民到省城买房，公寓可以享受住宅的信贷政策和水电煤气等标准，买了房子之后可以更名一次（或后悔一次）等等。

那么问题来了：哈尔滨楼市新政，是否意味着楼市的“价格鸟笼”的下沿被打破了呢？房价是否允许自主定价，部分城市会出现一轮下跌？

从文件原文看，哈尔滨的这一轮“鼓励企业让利”只持续到年底，有点冲2020年GDP的含义。所以，时间是比较短暂的，估计幅度也是受到控制的。

楼市未来是鸟笼行情，价格有上限和下限，这个不会改变。改变的是，下限被哈尔滨有所放松，也会有一些城市跟进，但幅度不会太大。

但不管怎么说，哈尔滨迈出了关键的一步。未来，会有更多城市跟进。中国楼市的价格弹性会加大，人口流失、经济不景气城市的房价会出现一轮挤水分。

所以结论还是：到有显著人口增量的、高级别城市（及其都市圈）买房子，才是正确选择。

什么山海关以北，胡焕庸线以西，非经济强省的副中心城市，普通地级市或者不在核心都市圈的县城，还是离它们远一点。如果这些城市房价上涨，抓住时机抛售，更换自己的跑道。