股市、楼市风向突变

文/刘晓博

这两天，股市、楼市风向突变，令人很多投资者感到惶恐和迷茫。

为什么股市出现了大跌，而楼市出现了一波强调控？2021年的股市和楼市将走向何方？

下面谈谈我的看法。

过去几天，我一直在提醒股市风险。本周一，我在本栏目发表了题为“2021，收割之年”的文章，告诉大家所谓的“世纪大通胀”、“百物腾贵”都是谎言，股市的一季度行情，很有可能遭遇回头浪，甚至戛然而止。

本周二，我又发表了“敲打，如期而至”的文章，提醒大家关注央行货币政策委员会委员马骏的“喊话”。他认为A股和深圳、上海等地的楼市，都出现了泡沫。

马骏还说：“如果（货币政策）不转向，这些问题肯定会继续，会导致中长期更大的经济、金融风险”。

但随后央行行长易纲的发言，让很多人放松了警惕。易纲说，“货币政策会继续在支持经济复苏、避免风险中平衡，我们确保采取的政策具有一致性、稳定性、一贯性，而不会过早放弃支持政策。”

有投资者认为，易在反驳马。其实不然，他们分别谈了“一枚硬币”的两面。或者说，马骏代表政策顶，易纲代表政策底。既要控制泡沫，又要防止经济偏冷。

其实说什么不重要，关键看央行怎么做。

央行本周怎么做的？从周一到周四（今天），一直在收紧流动性。

比如今天（1月28日），央行通过逆回购给市场发了1000亿，但到期回收的流动性是2500亿，也就是说净回笼了1500亿元。至于本周一到周四，一共净回笼了资金5685亿元。

市场里钱少了，自然就贵了。

上图是全国银行间市场隔夜拆息的走势，可以看出最近创出新高。

上图是1周拆借利息走势，也在走高。

也就是说，最近出现了加息效应。虽然央行没有调高1年期MLF的利率，也没有诱导LPR利率加息，但通过回收流动性，在银行间市场造成了事实上的加息。

上图是今天上海银行间同业拆放利率 (Shibor)的整体情况，都在飘红中。

我之前多次给大家看过过去1年的M2增速和社会融资额增速，其实在2020年三四季度，货币政策已经发生了逆转，开始迈向常态化。

但这个变化是非常缓慢的，因为经济回暖还比较脆弱。

这次农历年之前的“回收流动性”，也显得比较罕见。因为往年的这个时候，往往会放水，一般会降准。今年没有降准，逆回购也一会儿多，一会儿少，本周就跟上周大不相同。

最近回收流动性，的确有敲打楼市和股市的含义，对此我们要心知肚明。其目的，是希望市场慢点涨，有饭一口一口的吃，不要太快了噎死自己。

由于股市波动性比较大，所以敲打的时候还比较温和；楼市皮糙肉厚，敲打起来就不太留情面了。

想想看，最近几天楼市发生了多少事情。

首先，是住建部一位副部长带队，到深圳和上海督导楼市调控。而深圳和上海也比较乖，提前出台了一系列调控措施。

深圳这边主要是加强打新资金的穿透性监管，挡住了大量不合格客户，比如代持的，或者不满足贷款条件的。上海则抄了深圳去年“715”的作业，出台了一系列调控措施。

此外，杭州、成都、广州也都有调控落实落地。其中在部分城市，还出现了银行停贷（或者贷款期延长）、利率上升等情况。（见下图）

那么问题来了：在银行停贷或者利率上升的大背景下，2021年楼市会不会出现大幅回调？市场回暖是否无望？

我的看法是：千万不要拿几个城市的楼市政策，来判断全国。媒体过于关心一线城市和强二线城市，对于95%城市的情况反而视而不见。

楼市这一轮调控，主要是针对几个过热城市的，比如深圳、上海、广州等。吃药打针的，也主要是这几个城市。

至于有一些商业银行发放房贷不积极，跟去年年底央行出台的房贷比例限制有关，比如招行银行、兴业银行、成都银行，都需要压降房贷占比。

而房贷新政，给几家国有大银行了更多“特权”，主要是房贷比例可以明显高一些。国有大行额度是相对充裕，他们更容易联手在一些市场过热的城市里“涨价”，比如广州目前就是这种情况。

展望未来，A股的不确定性更大一些。

我个人判断，部分涨幅较大、获利丰厚的板块和个股，庄家已经在实质性出货。但如果大盘下跌过快，出货就不会顺利。后市还将有拉起来的机会，以便第二轮出货。

所以，一季度上证指数应该较大概率走出双头。目前第一个“头”已经走出来了，未来会有第二个“头”。至于第二个“头”是否会高于第一个“头”，要看管理层的态度。

行情延续到一季度末的概率在下降，提前结束可能性在上升。二三季度，会有一波显著的调整，但空间尚难以判断，下破3200点是非常有可能的。然后，大盘在四季度再次反弹。

至于楼市，仍然是板块轮动、轮流吃饭。深圳、东莞、广州、上海吃饱之后，就需要消停一些，轮到广大的华北、中部吃饭，然后轮到东北和西部。

对了，今天财政部还公布了重要数据：

1、2020年，全国土地使用权出让收入84142亿元，同比增长15.9%。房地产交易中的契税7061亿元，同比增长13.7%；

2、2020年，全国一般公共预算收入182895亿元，同比下降3.9%。其中国内增值税下降8.9%，国内消费税下降4.3%，企业所得税下降2.4%。

房地产在2020年发挥了什么作用，是显而易见的。

我们还可以计算出，2020年卖地收入相当于一般预算收入（不含卖地）的46%。而在2019年，这个比例只有38%。

在2021年，楼市的地位依然非常重要，因为赤字率不可能维持去年这么高，国债、地方债也不太可能有去年那样的增幅。

结论是：2021年的楼市，不能冷。至于那几个先热起来的城市，逐步回归理性是大概率的。