王健林在中国地产史上是一个特例独行的存在。

王健林以房地产起家，2017年银行对万达收紧贷款，王健林从“中国首富”变“中国首负”后，曾放下狠话“今后一平方的地产也不开发”，王健林的确说道做到。

但不开发地产，不代表不参与地产行业；从前以往买地、盖楼、装修、维护等需要大量资金的“重资产模式”，如今万达已经融会贯通成了只需“万达广场”冠名的“轻资产模式”，大幅削减了对银行贷款需求，摆脱了银行对万达的掣肘。这是目前恒大、绿地、万科，包括香港李嘉诚旗下的和记黄埔，没有一个地产公司能做到的。

王健林曾在采访时说：商业的最高境界，是“空手套白狼”，比如迪士尼乐园，什么都不用出，土地当地划拨，资金当地银行批贷款，迪士尼公司所要做的只剩出品牌和拿分红。

1954年出生的王健林，在经历万达“壮士断腕”的阵痛后，终于实现了商业的“最高境界”。

一、万达和首富的春风得意

从1990年到如今，中国楼市已经经过了30多年的快速发展，许家印、杨国强、孙宏斌等地产大佬凭借贷款拿地、预售款售楼、按揭贷款回流的“老套路”，获得了惊人的回报。在马云、马化腾等互联网新贵发迹之前，中国富豪排行榜上，地产大鳄占据了半壁江山。

1992年王健林成立了万达，由于涉足房地产行业早，又乘上我国城镇化发展的快车，再者2000年之后，万达成功实现向商业地产转型。短短二十年的时间，万达已经成为集住房地产、商业地产、影院、娱乐为一体的综合商业帝国，从2012~2017年，王健林“内地首富”的桂冠更是无人能够撼动。

据数据统计，巅峰时期的万达，旗下拥有200多座万达广场，10多个万达城，80多家五星级酒店和1300多家影院，甚至还收购和入股美国传奇影业、AMC、英国游艇公司等，万达的收购团队春风得意，在全球“买买买”。万达影视、万达商业、万达金融集团、万达文旅“四驾马车”齐头并进。

在接受齐鲁豫采访时，王健林谈笑风生，“一个亿、小目标”，“万达城要让迪士尼在2年之内无法盈利”金句拼出。“王总”的确有这个资本，要知道在2016年，万达还有多家公司尚未开启上市计划，王健林手中的底牌还有很多。也幸亏有这些底牌，2017年，他们“救了”万达。

二、王健林的“轻资产”之路

2017年，王健林在万达年会上“高歌”，唱了一首《一无所有》，因此网友还调侃王健林贵为中国首富，还说自己一无所有。殊不知，这个“一无所有”却印证了当年王健林和万达在房地产上的写照。

2017年，银行收紧房地产贷款，万达4205亿的负债曝光在公众的视野。王健林当机立断，将万达旗下的13个文旅项目、77家酒店系数打包卖给了富力和融创，将多家万达百货的门店出售给老对手苏宁。

有人说王健林是这时开启的“轻资产”模式，其实早在2016年，万达与中信信托就已经成立信托项目，以股权转让的形式吸引机构资金，再将信托资产以REITs的形式在香港挂牌，实现“轻资产化”。

2018年，恢复了一些元气的王健林将“万达商业地产”更名为“万达商业管理”，去掉了“地产”二字，标志着万达的商业模式，从拿地盖楼，向管理投资转变。万达卸下房地产的重甲开始轻装上阵。

当年年底的工作总结会上，王健林撂下句狠话：“万达2019年内要剥离所有房地产业务，一平方的房地产也不开发。”

在这背后既有万达“债台高筑”的压力，更重要的是对中国未来房地产市场发展前景的担忧。王健林认为房地产有两个无法解决的问题：

1、房地产行业受周期性、宏观调控影响较大。

市场给机会，连续好几年都不愁卖，市场如果调控，空置率便会快速提升，对资金回流形成压力，势必会增加对银行的依赖。但银行续贷的不确定性，王健林早已杯弓蛇影。

2、地产公司现金流压力大。

地产行业非常看重现金流，不过随着国内百强地产越来越多的进入“千亿”、“万亿”销售规模，以碧桂园为代表的地产商开启了房屋建造“模块化”，大批楼盘拔地而起，房屋供给明显增加。同时房子毕竟不是快消品，一线城市动则数百万一套的房子，消费者购买频次必然很低。有限的需求与无限扩展的楼盘相互矛盾，房价下跌似乎已成必然，而平摊到每一个地产开发商的利润会越来越少，现金流压力会越来越大。

如何破局？

王健林决定从以资金为主导囤地盖楼的“重资产模式”，向以服务、品牌、管理为主导的“轻资产模式”转型。如今看来，万达虽然在2017年银行调控的时点上动作慢了一点，但与其他地产商相比，已经足够快了。

三、王健林谋求转型，许家印还在苦守

从2018年开始，万达的营收结构开始发生变化，文化产业以692亿元的营业收入首次超过地产业务，占总收入32%，成为万达营收“冠军”。地产业务、金融业务和商管业务分别占25%，20%和18%，虽说船大难调头，但从万达的营收来看，万达的转型颇具成效。

企业家讲究“不在乎一城一地直得失”，如今地产业务即便归零，万达也可以从容应对。2019年万达年报中，万达商管总资产为5752亿元，总负责为2979亿元，在普遍负债率高达80%~90%的地产行业中，万达51.79%的负债率足以傲视群雄。

看到万达的改变，很多地产巨头也开始做战略调整。

碧桂园已经开始尝试开发盖楼机器人；

万科的董事长郁亮表示，10年后万科将不再是房地产公司。

但作为长期在中国房产排前三甲的恒大，却迟迟未能转型，依旧被“禁锢”在房地产行业里。因负债高企，恒大A股上市计划迟迟未有答复，许家印在重资产的老路上依然苦守。

四、结语

2021年，王健林身价恢复到1100亿元，虽然与2015年巅峰时期2200亿缩水了一半，但资产更加健康，已经从以前“求着银行贷款”到现在“银行求着贷款”。

没有债务，就更有底气。那些没将王健林“打倒”的，最终会让王健林以及万达集团，更加强大。