2022年5月27日，泽平宏观和新湖财富联合发布《中国财富报告2022》，称 2021年中国实物资产占总财富比重高达69.3%，主要表现为房地产，全国住房市值达到476万亿元。

房地产是我国家庭中资产的大头，这是不争的事实。房地产的涨跌牵动着大众的心，特别是我国的中产阶级，他们大部分的资产都是房地产。

过去房产，我们只要无脑入，基本上都是可以赚钱的，在我国经济发展到一定阶段后，投资房产就没有那么简单了。

房产该如何投资，我们看看清华教授韩秀云的观点。

《清华韩秀云讲经济》韩秀云老师是2019年出版的书籍，包含三个方面：楼市、股市、汇市，行文清楚明了，简单易读，可以利用碎片化的时间读读。

本文，主要讲述她在楼市方面的观点。

01 房价“成长史”

我国的房价是伴随着政府宏观调控涨起来的，所以出现了政府越调控房价越涨的言论。实际上，房价除了受政府作为宏观调控有形的手影响，更重要的是受市场经济无形的手控制。

市场经济的灵魂是价格，价格由市场供求决定。

从需求看：

（1）投资渠道少，股市又跌，大量资金没有去处。

（2）通胀担忧，不买房，钱放着就贬值。

（3）买涨不买跌，越高越追，越追越高。

从供给看:

（1）土地供应减少。一线城市土地供应紧张，特大城市的土地供应无法增加。

（2）地方政府有卖地冲动，谁出价高地就被谁拿走。

所以，房价才会越涨越高。

那么，政府为什么要调控呢？

因为政府怕房价疯涨后楼市泡沫破了，政府买不起这张单。比如，美国的次贷危机、日本的房地产泡沫，都是由于房价疯涨造成经济的巨变。

房地产泡沫破了，银行买单，银行没有钱（银行里的钱是储户的钱），只有找政府，政府也没有钱，又不能不救，只能打开印钞机印钞票。如果政府打开印钞机，那就会引发通货膨胀。

所以说，如果政府买单，就是全国人民共同买单，用我们手中的人民币买单。

02 未来房地产的变化

中国楼市的问题，不是总量问题，而是结构性问题。一、二线城市房子供不应求，三、四线城市房子供过于求。

从全国来看，眼下房地产泡沫不会破。

现在政府的调控是，一、二线城市政府的任务是对楼价宏观调控，不让房价过快增长。三、四线城市政府的任务是去库存，使现在房地产的库存量有所下降。

调控思路与过往有三点不同：

（1）由过去的中央调控变为地方调控，由原来的统一调控变成分散调控。

（2）由过去使用行政命令变成使用经济手段，未来可能会收房地产税就是一个例子。

（3）政府想用国民收入增长来控制房价涨幅，逐渐熨平房地产泡沫，中央政府不想戳破楼市泡沫。

楼市调控的主基调是：房子是用来住的，不是用来炒的。买房住可以，但炒不可以。这是中央宏观调控的精神。所以，别去炒房，因为炒房没空间了。

关于房产税，肯定是要收的，因为要解决地方的财政收入问题。

中国未来房地产税会有以下三点特征：

第一，按照房子的估值来征税。

第二，征税是有税收抵扣的，它会保障百姓基本住房的需求。

第三，房地产税是地方自主征税。

征收房地产税会让城市的中产阶层、囤房以及城市里拥有多套住宅的人、高负债率的炒房者受损。但是最终会转嫁到租房人的身上，由租户买单。

房产税在推出后房价会下跌，但是未来还是会涨上来的。有多套房的人需要抗一抗初始房价的下跌。

房地产税可以影响短期的房价，但决定不了房价的长期走势，因为房价最终还是由供求决定。

03 怎么样买房

买房要看楼市的长线，要看楼市未来趋势如何，不能图价格便宜，在有条件的情况下，买房就要买稀缺。

在选择房子的时候，一定要考虑以下三点：

（1）这房子稀缺吗？

（2）这房子有投资价值吗？

（3）这房子未来有升值的空间吗？

1.住宅

大城市，可以在城郊买房，未来的居住趋势是郊区化。

在小城市，应先在市中心买房，当市中心的房价已经涨上去了，再考虑到城郊买房子，同时考虑它的性价比。

同时，我们还要关注政府投入建设的基础设施在哪儿，投入的基础设施在哪里，哪里的房价就会涨！

另外，我国正在进入银发经济，未来城市的养老院是稀缺资源，预测下一个抢房的重点市场是市中心的高端养老院。

2. 商铺和写字楼怎样买？

只有稀缺的商铺才赚钱，不稀缺的商铺不赚钱。

商铺要选择稀缺地段，人流密集地段。

比如，在一大片社区有很多住户，周边没有多少其他的商业服务配套设施。人们生活讲究就近原则，如洗衣店、面包房、咖啡馆、各种饭馆等等，在这里经营商业赚钱的机会就多。

同时，买商铺要做好养铺的准备。商铺买完有时需要养三五年，商铺周边的商业氛围才会成熟起来。刚开始时商铺的租金很低，还有可能暂时租不出去，要赔几年才能持平，之后才会赚钱。

商业服务永远是人们需要的，只是商业的形式会不断变化而已。

从全国来看，李老师判断一线城市未来的商业地产和写字楼还有升值空间。

不过买商铺和写字楼需要考虑的问题很多，比买住宅的风险大多了，所以投资一定要谨慎。

04 买房要注意的几件事？

第一，现房远比期房好。暴雷的房地产企业增多，期房容易出现烂尾楼、交付质量不过关的现象。

第二，精装远比毛坯好。精装代表房产未来的趋势，住在毛坯房子里，楼上楼下10年内都在陆续装修，生活体验感很差。

第三，贷款远比现金好。因为贷款利率就是那年的通胀率。你只还了本金，没还利息。谁替你还的？是存款人！他是负利率，越存越少。也就是说，你用今天的钱还昨天的贷款，你更合适。

第四，房子早买比晚买好。房子是一种特殊商品，它不仅有居住功能，有投资价值，还有抵抗通胀的能力。

第五，淡季买房远比旺季买房好。房价指数被低估的时间，大多集中在12月至来年的3月。天气冷人心也冷，这段时间的楼市很冷。

第六，投资房产要看自己的经济能力和还款能力。房价终上涨，但是中途不能断贷。

第七，买房和租房时，要比较的是机会成本。选择机会成本最小、收益最大的事来做，在房价太贵时买房不如租房。比如在北京买一套房需要500万元左右，首付需要150万元，贷款350万元，期限是20年，每个月要还款2万多元，想想看，什么工作可以一个月赚到2万元？就算是夫妇两个人共同还贷，压力也不小，还需要生活、养家糊口等等。在这种情况下，买房就不如租房了。

第八，在买房和卖房投资中，如果房子有升值空间，可以买，如果房子没有升值空间，就可以卖了。

本文中的观点来自于《清华韩秀云讲经济》一书，想要深入了解的建议读书。

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