近三年内房价会是什么趋势？

房价‬普‬涨‬的‬时代‬已经过去了‬，未来买房‬，一定要‬买对‬城市‬。以下“八点”分析，从‬《长三角‬城市群规划‬》和‬新一轮‬《全国‬城镇体系‬规划‬》中‬各大‬城市‬在‬国家‬发展‬战略布局里的‬定位‬进行了‬分析‬。看完‬就会知道，为什么有的城市一套房子价值‬几千万，有的城市一套房子只值几十万；也会知道未来‬哪些城市房子还可以买，哪些城市房子非自住不能买了。

一，先‬从‬长三角区域‬‬层面‬分析‬‬。2016年‬国家‬印发‬了‬《长三角‬城市群‬规划》，‬明确‬长三角‬城市群‬范围为半个‬‬安徽‬‬+半个‬江苏‬‬+半个‬浙江‬+上海‬全域，并且‬明确‬长三角‬城市群‬中心‬城市为‬上海‬，副中心‬城市为‬合肥‬南京‬杭州，‬‬宁波‬嘉兴苏州‬无锡‬‬芜湖‬马鞍山‬等‬22个‬城市‬为‬普通‬成员‬城市。2019年‬国家‬印发了‬《长江‬三角洲区域‬一体化‬发展‬规划‬纲要‬》，2021年‬国家‬印发了‬‬《长江‬三角洲‬地区‬多层次‬轨道‬交通‬规划‬》，明确‬安徽‬江苏浙江‬上海‬全‬域‬为‬长三角‬地区。

二，从‬全国‬层面分析‬，未来‬城市‬之间的竞争、都市圈之间的竞争、城市群之间的竞争，本质上就是核心城市之间的竞争，核心城市的发展前景，取决于它在国家发展战略布局里的定位。新一轮《全国城镇体系规划》显示，我国或将打造“4+11”个亚洲乃至世界中心城市。

自2006年开始编制的《全国城镇体系规划》，拟形成“十百千万”城镇体系（即布局10个左右‬的‬国家中心城市、100个左右的‬国家区域中心城市、1000个左右‬的‬地区中心城市和10000个左右的‬重点镇。并且明确国家中心城市是已经或将成为亚洲乃至世界的金融、贸易、管理、文化中心城市，是位于直辖市和省会之上的新的“塔尖”，是居于国家战略要津、担负国家使命、参与国际‬竞争、代表国家形象的门面型城市。且‬申请‬国家中心城市有个‬硬‬性‬条件‬:应是直辖市、省会城市、自治区首府或者计划单列市。

三，截至目前，已经公开的，分两批共批复了9个‬国家中心城市:

第一批:北京、上海、天津、重庆、广州；

第二批:成都、武汉、郑州、西安。

2010年出版的《全国城镇体系规划（2006-2020）》（此‬版‬已公开发行‬）里详细描述了‬2010年之前第一批批复的5个‬国家中心城市:北京、上海、天津、重庆、广州。

至于第二批批复的4个‬国家中心城市，分别是:

2016年4月批复的‬《成渝城市群发展规划》，明确将成都定位为国家中心城市；

2016年12月国家印发的《关于支持武汉建设国家中心城市的复函》中明确同意武汉建设国家中心城市；

2017年1月国家批复了河南省政府《关于恳请支持郑州建设国家中心城市的函》，并制定出台了《关于支持郑州建设国家中心城市的指导意见》，明确提出郑州要建设国家中心城市；

2018年2月，国家正式发布《关于印发关中平原城市群发展规划的通知》，明确提出，建设西安国家中心城市。

四，国家中心城市，又称全球与国家中心城市，是全球城市和国家中心城市的合称。两种本质是相同的，都是国家中心城市，只是所处的发展阶段不同。具体‬可‬分为四个阶段:

第一阶段:国家同意建设国家中心城市；

第二阶段:明确时限，建设国家中心城市；

第三阶段:国家中心城市建成，开启全球城市建设；

第四阶段:全球城市建成。

成都、武汉、郑州、西安4个后‬批‬的‬国家中心城市，目前处于建设国家中心城市阶段。正在报批的《成都国土空间规划（2020-2035）》、

《武汉国土空间规划（2021-2035）》、

《郑州国土空间规划（2021-2035）》、

《西安国土空间规划（2021-2035）》显示‬，分为三个时间节点，即‬:

2025年，强化空间集聚、完善功能体系，使能够全面支撑国家中心城市建设；

2035年，建成高达2000万左右人口规模的国家中心城市；

2050年，迈向‬或者建成全球城市。

至于‬北京、上海、天津‬、重庆‬、广州5个‬先‬批的国家中心城市，其中‬北京‬、上海‬、广州‬等‬已处于国家中心城市建成，正在向全球城市晋级的阶段。

五，目前，2010年出版的‬《全国‬城镇体系‬规划‬（2006-2020）》已经‬公开发行‬，2016年‬编制的‬《全国‬城镇体系‬规划‬（2016-2030）》及后续新版尚未‬公开‬。

已发行的《国家中心城市发展战略研究》一书‬里‬称:2016年住建部等19部委联合编制的《全国城镇体系规划（2016-2030）》（此版‬目前尚未公开‬）已经确定北京、上海、广州、深圳4个‬城市晋级为全球城市，确定天津、重庆、沈阳、南京、武汉、成都、西安、杭州、青岛、郑州、厦门为11个‬国家中心城市。

六，正在上报国家‬审批的各大城市《国土空间规划（2021-2035）》显示：长沙、济南、沈阳、南京、杭州、合肥六个城市都提到了国家中心城市。结果‬如何‬，值得‬期待‬。

《长沙国土空间规划（2021-2035）》，城市发展总体‬目标的城市性质是国家中心城市；

《济南国土空间规划（2021-2035）》，战略定位是国家中心城市；

《沈阳国土空间规划（2021-2035）》，发展目标是国家中心城市；

《南京国土空间规划（2021-2035）》，城市性质是国家中心城市；

《杭州国土空间规划（2021-2035）》，目标‬愿景‬的‬城市性质是国家中心城市；

《合肥国土空间规划（2021-2035）》，目标‬愿景‬是2035年奋力迈向国家中心城市。

七，由于，国家中心城市是在全国居于核心地位、发挥着主导作用的城市，是一国综合实力最强、集聚辐射能力最大的城市。因此，各大城市，纷纷把争创国家中心城市作为今后的重点任务‬和‬发展目标。一方面是为了‬提升城市的地位和功能，另一方面也是期待成为国家战略，优先获得资源配置。

八，城市‬定位‬，决定了一个城市的发展预期和上升空间，是‬人‬们‬‬‬对‬一个城市的‬发展‬信心来源‬‬，是10个左右的国家中心城市之列，是100个左右的国家区域中心城市之列，还‬是1000个左右的地区中心城市‬之列，直接‬决定了‬一个城市‬的‬未来‬。关注‬该‬关注的‬，才能‬知现在‬、比‬过去‬、明‬未来‬。

我女儿在北京工作一年，正准备买房，丰台区八十多平米的二手房价格500-600万，六万多一平。我们老两口在二线城市工作，去年年收入近百万元，每年可存下近四十万元存款，但要拿出350-400万首付仍感觉压力山大。家里有两套闲置毛胚房，挂了一套在中介，卖价七千多一平但有价无市。我们要等毛胚房卖了才能筹够首付。

个人感觉一线城市的房价随着人口净流入还会持续走高，二三线城市稳中有降。刚需买房随时都可以上车，只要手里首付款够就行了。

三四五线城市的房价要么横盘，要么下跌，上涨是基本没指望了。

一二线城市也要分情况，即便北上广深也并不是所有区块都一样的行情。学区、商业区、市中心、新区重点规划的区块还是很有市场的，毕竟富人都集中在这里，涨价也不缺买家。但是郊区、非学区的大面积老旧城区、高层扎堆的非重点规划新区等区块的房价会偏横向一些，毕竟买不起好地角的也只能选择这些区域，但这些都是普通刚需，抬价能力有限。

当然二线城市也有差别，比如浙江的丽水等城市房价比武汉、重庆、西安这些城市还高，那么未来三年也是缺乏上涨动能的，涨过了价值就会回归本值，可参考温州近十年的波动。

此外一些二线城市除了核心价值以外还有一些附加因素，比如厦门、青岛、珠海等城市还有旅游属性，那么靠近海边的房子价格会更坚挺。

所以未来楼市齐步走的格局已经不存在，未来十年除了人口不断流入的区域核心城市还有上涨动能以外，其他城市能保持现状就不错了，对于人口长期流失的城市，除了刚需以外最好别以身犯险，入手再想脱手就很难了。

央行已经放水，近几年房价应该是稳.温，我说的是一线城市，3-5线应该会稳中有降，另外还要考虑通胀因素，近期所有大宗商品价格持续上涨，这对房价也有直接影响，个人建议如果不是急需购房，可以等到2022年中旬左右再考虑

美国2008年次贷危机后，GDP14万亿，人口3亿，老龄化14%左右，2020GDP21万亿，人口3.2亿，老龄化还是14%左右；日本1990年危机后，GDP3.2万亿，人口1.2亿，老龄化11%，2008年危机后GDP5万亿，人口1.2亿，老龄化全球最高25%左右，2020年GDP还是5万亿，人口1.2亿，老龄化28%；因此美国和日本事例说明，房价暴跌并不会严重影响经济发展，老龄化才是影响经济发展的拦路虎，人口的持续增长对经济发展有促进作用！