铁子，安心还房贷吧，争取提前结清。

1、首先，我们要知道房贷是无法重新办理的。

现在房贷利率的构成应该是（LPR+固定基点），根据LPR每一年调整一次。LPR是变化的，但固定基点是在签订合同的时候就已经板上钉钉了。你6.5%的房贷，上浮的固定基点是180多个基点吧，这个是无法减少的了。

LPR方面，自房贷利率采用LPR以来，3年时间5年期及以上LPR总共才下调了55个基点（0.55%），所以，对于已经发放的房贷，利率几乎不可能直接从6.5%下调到4.25%。你说你通过买卖，换个主贷人重新办理一次房贷吧，这个利率确实就是现在4.25%利率，但交易费用也是一大笔（中介费+契税+个税+增值税），你自己去计算一哈划算不。

市面上广泛流传的降低房贷利率的方法，其实说的是房贷转经营贷

但年化3.6%、3.7%这类低利率经营贷，它的贷款年限一般不超过3年。不要看很多中介给你说，这个3.7%的贷款可以用20年，实际上他说的是最理想状态下可以贷20年。（真正20年期的抵押贷款，那利率基本在5%以上）

什么意思呢？

很好理解，就是这个贷款你可以用3年，但3年之后你需要归还全部本金，银行审核你资质之后，再决定是否足额地让你续贷。有的银行可能宣传无还本续贷，但同样需要银行审核通过后才能续。

银行怎么个审核法呢，一看征信，二看企业经营情况。

你说你就一个空壳公司，哪来的勇气敢保证每次年审都能续贷成功呢？正儿八经做生意的人，都不能保证这个贷款能续够20年！经营贷大幅降息也才是从2020年开始，以前的利率都是年化6以上，你说你怎么敢想这个3.7%的贷款，你能安稳续上20年的啊~

所以，你中途必然涉及到N次归本、N次换银行转贷，如果你自有资金不够归还本金，那就需要垫资，这里就不停地产生贷款服务费+垫资费。

3、更为主要的是，你折腾来折腾去也省不了利息

这类低利率+长授信年限的经营贷，它的还款方式基本上都是先息后本。你可能会看到有些银行是等额本息还款，但那是气球贷了，贷款年限同样很短的。总之，低利率的经营贷，它真实贷款年限不可能有多长。

即使这个3%几的贷款，你通过续贷、转贷，做够了20年。你这20年付出的总利息（不算因转贷产生的额外费用），其实和房贷等额本息是区别不大的。

比如：贷款100万；

房贷利率5.88%，20年期，等额本息还款总利息：70万

转成经营贷利率3.7%，先息后本还款总利息：100万×3.7%×20=74万

之所以低利率的经营贷，20年的总利息还更高，是因为先息后本还款下，占用100万本金的时间更长。你等额本息还款，每月都在还本金，所以随着占用本金的减少，利息越到后边也就越少。

当然，经营贷先息后本还款的好处是资金利用率更高。如果你是追求现金流的生意人，那你用经营贷替换房贷无可厚非。你月供会少很多，整体的资金利用率提高了。但你要是一个普通的上班族，那你这样置换就属于费力不讨好，随时还有抽贷的风险。

可以明确告诉你 不行，我今年一月份去农行提前还了20w，只有一个选择 缩短年限利率不变，我是欠银行50w5.3％月供3000/25年，还款两年半，今年1月提前还了20w月供利率不变 年限省8年哦

等银行降，不如自己降。我们直接提前全部还了，反正投资不行，理财不行，干脆也不让银行挣利息，自己也轻松了。

提前还款，现在信用贷款3.9%。

提前还款后，解除银行抵押，然后再拿房子重新做一个抵押贷娟。

在前期政策引导、房贷利率普降的大背景下，6.5%的房贷利率确实太高，即使是二套房。

以我们城市为例，首套房的利率已经从之前的5.25%左右降到了4.45%、4.25%，很多银行执行4.25%的最低利率；二套房的利率也有所下降，基本维持在5.05%的水平上。

利率越高，利息越多，购房者的月供压力越大；以房贷100万、贷款30年、等额本息为例，4.25%月还款额是4919元，6.5%月还款额6320元，一个月相差1400元，一年差1.68万。

很多购房者没有赶上房贷利率降低的这波红利，利率对比之下，心里难免会不平衡。

那么有什么办法能降低月供，从而减轻每月还款压力呢？

办法倒是有，只不过有些办法的条件比较苛刻，而且需要额外付出一定的费用，至于核算与否，全凭个人。

我们先来盘点一下降低月供的几个方法，供大家参考、选择：

方法一，部分提前还款，选择“还款期限不变，减少月供额”

想要降低月供，“选择部分提前还款”是最直接有效的办法，当然这种方法只针对手头有闲置资金的购房者，不适用于每个人。

一般情况下，我们在签署购房合同的时候，都有“提前还款”条款，购房者手里有闲置资金的时候可以选择还款一部分，从而降低月供压力。

提前还款有两种选择，一是“月供不变，缩短还款期限”，二是“还款期限不变，减少月供”，想要减轻月供压力，选择后者就可以了。

当然，用这种方法降低月供也并非一定合适，很多情况下需要额外支付一笔违约金，这是大家需要注意的。

方法二，通过转贷的方式来降低利率

不仅房贷利率降低了，5年期LPR也降低了，这就给了一些高房贷利率购房者提供了一些可操作的空间。

所谓“转贷”即把现在的房贷转为其他形式的贷款，比如有些银行推出的房产抵押经营贷、依托房产为标的物的信用贷等等。

上述几种贷款的利率要比6.5%低得多，一般在3.8%、3.9%左右，而且还款形式多样化，也可以选择像房贷那样按月还本付息。利率降低了，月供就降低了。

“转贷”可以有效地降低利率，不过缺点和风险有以下几点：

1，房贷必须全部结清；这就需要购房者从机构或者个人手里先借一笔钱还清房贷，无疑会产生利息成本；

2，按照规定，经营贷是不允许资金流向房地产的，信用贷也需要用于借款时所约定的用途。因此，本质上“转贷”是不合规的，如果核查起来，轻则要求提前结清，重则面临处罚。

方法三，通过房产转卖享受4.25%的首套房贷利率

既然现在首套房利率是4.25%，那么可以通过转卖的方式享受这波红利，从而降低月供。

具体说来，可以把房子“卖”给信得着的兄弟姐妹或者朋友，如果他名下无房，作为首套房购房人，有机会享受4.25%的最低利率，你负责每月还款就可以了。

这种方法的弊端更多，比如别人代持你的房子可能会有风险，毕竟房产证上不是你的名字，除非是非常信得着的人；

再比如对方必须名下无房，否则作为二套房购房人，就享受不到4.25%的利率了；当然，即便对方无房，当他自己购房时，利率就是5%以上的二套房利率，无疑会加重他的购房成本。

此外，转卖也需要额外一笔费用，包括契税、个人所得税等等。这么算下来，并不一定划算。

方法四，“商转公”

公积金房贷利率为3.25%，仅仅是6.5%商贷利率的一半，如果能“商转公”，那无疑节省的利息更低、月供压力更小。

“商转公”是个不错的办法，但实施起来较为困难，很多城市或者没有开辟“商转公”的渠道，比如青岛市计划今年才推出“商业贷款转公积金贷款”的业务；

即便有些城市开辟了“商转公”渠道，也有很多条件上的限制，比如公积金余额有最低要求、月缴存额有最低要求、贷款额度有上限等等。

总之，“商转公”不是想转就能转的，能否转贷成功还要看当地城市的政策和个人公积金账户的缴存、余额情况等等。

总结：

以上就是降低月供的四种方法，购房者可以根据自身情况参考一下。

如果没有合适的渠道，那么就等等看吧，从5年期LPR的报价趋势来看，LPR越来越低，等到明显LPR依然处于低位的时候，重新挂钩最新LPR，即6.5%并非一成不变的，会随着5年期LPR的走低而降低，到时候月供就相应的降低了。

对此，大家怎么看？欢迎留言交流；

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