朋友是某银行高管，还是一位金融研究生，就在今年年初，朋友拿出了几乎全部的积蓄，提前还完了八十多万的房贷，就在还完房贷的那一天，朋友发了一条朋友圈，内容是：苦海无边，回头是岸。

很多人包括我在内，都不理解朋友为什么放着好好的现金流不用，非要提前把房贷还完。

但朋友告诉我，早一点上岸，就能够早一点增强自己的抗风险能力。

朋友在银行工作多年，内部接触到的信息要比我们这些外行人多得多。用一句老话来形容就是：春江水暖鸭先知。

朋友提前还房贷的最大原因只有一个，那就是对未来经济形势的担忧，极度担忧！

朋友18年在上海郊区买了一套房，三十年贷款百来万，那时候朋友还告诉我，自己赶上了一个好时候，赶上了末班车，成为了有房一族。

但好巧不巧，那时候朋友刚刚加入银行工作，有着稳定的收入，但19年就开始资本寒冬，2020年就开始新冠疫情，朋友算是少数这三年时间里，职场生涯比较顺遂的那一部分人。

但也正是这三年时间里，朋友看多了太多的例子，这更加加剧了朋友对未来稳定收入的不安。

受到疫情影响，今年上半年是餐饮业最难的时候，一共有37万家餐饮店倒闭，其中八万家都是奶茶店，朋友在银行工作，处理了太多太多类似的坏账。

这还不包括因为疫情导致收入下跌而由此引发的房贷违约潮，大量的法拍房数据等等，这也让朋友开始自我反思，如果按照这个趋势继续发展，自己真的能够支撑未来三十年的稳定收入吗？真的能够在维持家庭开支后，还能够还房贷吗？

考虑到这一点，朋友在今年年初果断选择了提前还款。

作为一个金融研究生，朋友在做出这一决策之前，早已经权衡了各方面的风险系数。

一方面，朋友手中的几十万现金在今天这个背景下，根本找不到更好的投资增值的方式，股市一路狂跌，今天再投资买房更是大错特错，低风险基金收益可能还抵不过通货膨胀货币贬值。

再加上对未来个人收益的不确定性，尤其是疫情对宏观经济的冲击，可能让在银行业的朋友也面临失业的风险，考虑到以上几点，朋友果断选择了提前还贷。

而三十年房贷下，虽然还款周期被无限拉长了，但朋友深知，三十年的贷款周期，利息可能比本金都还高，过去在经济形势很好的时候，钱能够“生”更多的钱，提前还款当然不明智。

但是在今天，在今天“钱不值钱”的大背景下，在没有更好的投资标的的情况下，我们个人做理财投资，最好的办法是优先解决个人债务问题。

尤其是，今年以来，房地产市场本身的低迷，也变相打击了相关产业的商业信心。

国庆假期前，金融部门先后发布了多条旨在降低买房成本的措施，例如下调首套住房公积金贷款利率，允许部分城市取消首套房商业贷款利率下限等。

这种措施，其实从侧面印证了一点，哪怕是一个点利率的微小变动，以三十年的大背景来看，对我们个人的影响也是巨大的。

我们取不同时期的全国平均首套房利率，以购房人贷款300万元，分三十年等额本息还款的假设估算，现在举债成本比年初能够低20%左右。

第一种是300万元全部为商业贷款，利率5.39%，利息总额3057792.68元，每月还款16827.2元；利率4.39%，利息总额2401840.198元，每月还款15005.11元。

一个百分点的浮动，三十年能够省655952.5元利息，省21.45%。

第二种是商业贷款250万元，公积金贷款50万元的组合贷款。

商贷利率5.39%，公积金贷款利率3.25%，利息总额2831531.94元，每月16198.7元。

商贷利率4.39%，公积金贷款利率3.1%，利息总额2270163元，每月14639.34元。

合起来后一种贷款利率组合三十年能省561368.94元，能省19.82%。

这种变化一方面说明房地产如今的低迷，另一方面说明楼市泡沫可能已经达到临界点，尤其是在居民普遍手中无钱的情况下，一个点的浮动，就能够造成如此大的差异。

现在的问题是，为什么我们要背负三十年的房贷去让自己后半生都为贷款利息而奋斗？

的确没有必要。

宏观经济的好坏变化，对个人的预期收入一定会有影响，在宏观经济好的时候，我们当然需要延长我们的贷款年限，推迟还款，因为此时的现金流可以创造更大的财富，我们可以选择创业、投资、理财，财富的增长或许会比房贷利息的增长要快。

但当经济形势不那么好的时候，尤其是自己的收入受到影响的时候，你手中的钱此时利用率和增长甚至都抵不上利息的时候，那最好的选择，最优的选择当然就是提前还完房贷。

以免在未来的某一刻，你失去工作没有收入，却还不得不供养房贷。

这里其实还有一个更简单的选择偏好，那就是如果你的投资理财速度跟得上或者说跑得赢房贷利息，那你当然就无所谓提前还贷，当然你还必须能够保证在未来的几十年来，你的收入不会受到太大的影响。

如果眼下没有更好的投资渠道，没有更好地稳定增长的工作，那你就把存款拿出来提前还房贷，千万不要舍不得，也不应该报以侥幸心理。

日本房地产泡沫给我们最大的教训是什么？那就是举债太大、太多，一定会压垮个人，压垮家庭。

如今日本陷入资产负债表衰退，许多家庭和个人都不得不把自己现在辛苦赚来的钱拿去还房贷。

而更气的是，你高位买来的房子，如今可能贬值一半了，但你却还要忍痛继续还款，也许你还款的数额已经超过了眼下房子的价格。

可你能够以房价下跌为由拒绝还款吗？显然不能。

买房本质上也是一种投资，当商品的属性随着市场估值和供需开始下跌的时候，我们就必然需要承担多出来的估值损失，不管你买的房子现在下跌了多少，你欠银行的钱在你买房的那一刻就已经生效了，并不会以房价如今的价值而发生浮动。

这是很多人没有意识到的问题，这也是未来可能引发系统性风险的最大可能。

过去人类社会所以的不同程度的危机，本质上都是因为杠杆太高，负债太多，超出了我们的还款能力所导致的。

而我们今天的房产价格，不管是从我们的房价收入比来看，还是从租售比来看，泡沫可能都比那时候的日本高。

而在这种情况下，如果未来五年内发生了一些问题，一些变化，对那些房奴来说，不管是生理上还是心理上，恐怕都会造成较大的影响。

当未来的变化尤其不明朗，不可测的时候，我们就越是需要在当下，在今天提前做出一些变化，以降低未来更多的不可测风险。

提前还贷，在今天不是愚蠢，恰恰是明智。

急流勇退的道理，相信不少人都能够明白，但要真正做到，却是极难的一件事。

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。

作为银行的工作人员，我可以明确的告诉大家：凡是那些说提前还贷，很不划算的人，无外乎就是两种人。一是在银行上班的，二是希望拉着你去投资的。

银行的人绝对不希望客户提前还贷，因为分期越长，银行赚的就越多。所以，大部分的银行，提前还贷是有违约金的。

那些打着你手里钱的人，也不希望你提前还贷，要不怎样从你手里赚钱呢？

网上有很多专家说，只要投资理财的收益。能超过房贷的利息，就可以不用提前还贷。

这些都是忽悠人的鬼话，你要是相信就上当了。

为什么要劝大家提前还房贷？

1 . 房贷前期还的都是利息，越是提前还完就越划算

背着房贷的人，为啥被称为房奴？因为你按揭三十年还款，利息可能比本金都要高。

我单位有个同事，去年买的房子，贷款利率5％点多。贷款100万，三十年还款总额200多万。

这基本上一辈子都在给银行打工，就是名副其实的“房奴”。

而且，房贷比较坑的地方在哪里？前期还的月供，大部分都是贷款的利息。

像我自己也有房贷，16年开始还房贷，到现在还了将近21万。我只贷款了60万，按照金额计算，这还的21万已经是贷款本金的三分之一还要多。

但是，我具体的查了一下。这还的21万里面，有16万多都是贷款的利息，本金只减少了5万不到。

我家里人就说，这已经还了这么多年的房贷，结果房贷的本金，根本就没减少多少。

这简直就是还了一个寂寞。

所以，越是在还贷的早期，你把房贷提前还了，就越能节省下来一大笔钱。

手里有30万，房贷还剩下28万，提前还了，你还能省2万块钱。如果就正常按月还，可能本金加利息，至少要还50万以上。

这真的是亏大了。

2 . 现在银行存款的利息很低，根本就没办法跑赢房贷利率

另外，很多人说投资理财的收益，能超过房贷的利率，也就是在鬼扯而已。

很多人的房贷利率，都在5.0％以上。有的甚至高达6.0％左右。你投资啥，能保证每年的回报率能超过这个？

存在银行里？

现在银行定期一年，利息2.1％。定期两年，利息2.5％。定期三年，利息3.15％。这个利息，只有房贷利率的一半左右。

最新一期的国债，三年期利率3.2％，五年期利率3.37％。

大额存单，现在三年期的利率在3.5％左右，五年期利率在4.0％左右。现在一些城市，购房能给出的最大优惠，最低利率也有4.25％。

至于说银行稳健型理财，预期收益也都在3.5％-4.0％之间。收益再高的，风险就不可预测了。

想要通过存款或者理财，收益超过房贷的利率，除非是股神巴菲特。索罗斯之类的大佬，亲自给你投资。

如果提前还贷，有违约金怎么办？

大部分的银行，如果提前还贷，都是有违约金的。

这个大家就不用喷了，在贷款合同上写着的。如果没事的时候，大家可以去找一下，绝对有“违约金”那个条款。

前一阵子的时候，有个客户就问我，他准备提前还贷，但是银行要提前一个星期预约，而且还要收5000块钱的手续费。

他就问怎么办？怎样才能把这个手续费省下来？

去投诉？

没得任何用，上面已经说了，违约金就在合同里写着的。

方法很简单，你就打那个贷款银行的客服电话，就说自己好不容易赚了一点钱，省吃俭用把钱攒齐了。现在想提前还贷，但是5000块钱的违约金，自己是真的出不起。

不要怕丢人，能有多惨就把自己说的多惨。如果可以，你就哭（建议女士），就在电话里哭。

基本上你打一次电话，违约金就能给你减一部分。你打个两三次电话，违约金差不多就没多少了。

这个客户就按照我说的方法，最后只出了1000块钱的违约金。

千万不要怕不好意思，死要面子的话，那你的钱包就要受罪了。

有能力就提前还贷吧，当房贷还清的那一天，你会有一种新生的感觉。你会发现天空都更加的蓝，空气都更加的清新自由。

无债才能一身轻！

提前还完，少支付利息，房奴得以解放，再不为房贷愁，轻松度日，美好生活开始了。

我和老公因为提前还贷这件事发生了分歧，我的意思是有钱，现在也不用，有没有什么可以投资的，还不如把房贷还了。我老公持反对意见，说普通人也就房贷可以借到银行里的钱，你看那些有钱人，哪个不是背负一身贷款？我说，第一，我们不是有钱人。第二，手里的钱没有投资的地方。第三，我们存银行钱拿着可怜的利息，再借银行的钱出着高利息，是何苦呢？就为了手里有个活便钱？我们还能挣。第四，无债一身轻。最后，老公倔不过我，把房贷提前还了。现在又存了几十万了。小老百姓过日子，就图个踏实心安。

再说说我身边一个姐姐的例子：真人真事。燕姐原来是小面一个地市卖电脑的，二十年前手里就有几百万。后来来省城买套房子。完全可以全款，但是只是付了个首付。后来拿一百万去理财公司，一个月三分利息，每个月拿三万，她觉得比做生意赚钱快多了。又投入了一百万，算着一个月光利息就有六万，以后半生财务自由了。结果可想而知，本金也没了。这是十五年前的事了，她两口一下子接受不了，身体还得了一场病。后来再也翻不过来身了。今年房贷才还完，开的车还是面包车。两个孩子也大了。他们也快五十了。我安慰他们说命里有时终须有， 命里无时莫强求 。一切都是命。但真的是命吗？大概是没有做好人生规划吧！

绝对不要提前还贷，第一，有房贷可以抵税，在个人所得税里每月都可以抵扣1000块。第二，公积金账户可以每年都提取，否则就只能放在个人账户等退休才可以支取，连利息都几乎没有。第三，存款可以应对不时之需，万一有个三灾六病，手头没有现金是万万不行的，还可以改善生活。