跟你们分享一些关于长沙的信息：

人口：属于长沙市市区的常住人口为500万人。号称800万人口是包括了长沙县90万，浏阳市100万，宁乡市100万的县域人口的。

GDP：2017年全年长沙市10000多亿，号称万亿俱乐部。其中长沙县1400多亿，浏阳市1200多亿，宁乡市将近1200亿，三个县域总共将近4000亿，市六区6000亿左右。

教育：长沙市县域人口教育资源严格区分，长沙县，浏阳市及宁乡市的学生是无法使用长沙市内六区的教育资源的；严格的城乡户口区别；

税收：县域经济产生的税收入各县财政，其实也就是长沙是面子上有光，享受万亿GDP的名头，税收及工资福利是无法惠及市六区市民的，这也造就了长沙县，浏阳市和宁乡县财政富裕，而长沙市经济却不好，长沙市城区市民的经济并不好的现象；

企业：市六区没有支柱产业，著名的企业都是县域经济。如长沙县的三一，中联，山河智能，远大空调，开元仪器，猎豹汽车，众泰等等，浏阳市的蓝思科技等等；

所以，长沙市房价为什么被按着不动，你们以为长沙市政府不想卖地增收，不想推高房价保GDP吗？不是的，而是长沙是省会城市里特别的一个，是靠县域经济撑门面的省会。长沙县，浏阳市和宁乡市的经济盖过了市区经济，长沙看似光鲜，但经济基础其实并不好，一旦房价过高，经济崩溃不是虚幻的。

首先我的答案是，有！但上涨幅度不会太大！

为什么呢？首先，中央对于房地产的基调仍然是房子是用来住的，不是用来炒的，所以全国的房地产市场，包括长沙都不会出现大涨的局面。而且长沙政府希望将低房价作为发展产业、吸引人才的独门武器。目前长沙12900元/㎡已经是最好的地段的限制价格，有了限价房，其他不限价的房子也很难卖出更高的价格，总体上将房价稳定在合理区间，不会低太多，也不会高太多。

但长沙房价较周边同等级城市而言是偏低的，而长沙在教育、医疗、商业等各方面的资源不仅不落后，很多领域还领先，这对于人口的吸引力是很大的，看看长沙最近几年的人口流入数据就知道。另外，随着城市化的发展，农村人口还会继续向城市转入，特别是区域中心城市。有了源源不断的人口注入，对于房地产的需求也会持续增加，这个趋势在短期内不会改变。

当人口不断流入，购房需求不断增加的时候，政府的土地供应情况直接影响市场上的供给。目前长沙还有大量计划开发的新城区，包括梅溪湖二期，南部片区，会展新城，高铁西城等等，大量的新城开发，巨量的土地供应，很难出现供不应求的局面，所以市场供需总体会保持稳定。

另外还要从经济和金融讲，我国还处于快速发展阶段，还远远没有达到欧美发达国家的水平。随着经济水平的提高，会有越来越多的人拥有购房能力。而从长远看，货币是不断贬值的，市场上的钱变得更多，必然有一部分会流向房地产领域。而随着房地产各项成本的增加，想要房价一直不变似乎也不太现实。

上面的分析是基于市场规律，但我们市场中有一只手的力量是很大的，它说不许大涨，也不能大跌，那么就不会大涨大跌。还想着买房投资的，得想想投资回报率是不是划算，想着买房自住的，随时都可以买，大涨大跌都不太会有啦！

个人观点，不一定正确，欢迎补充！

涨不涨其实无所谓。同样11年的100万房产，北京上海深圳翻了数倍，长沙涨了不到百分之50。早已心死，反正房子是用来住的，哪里都是住。它涨也行，不涨也行，只是16年许多炒房客给套住了。长沙本地和大学生愿意接盘就有的涨，限购放开省内下面地区也会来接一波。涨应该是大概率事件，为什么捂住不涨，可能配备还没实现，一旦整个城市匹配达到了，政府没理由不涨地价。

未年五年长沙房价有升值空间理由有三

一：短期看政策，目前长沙是房产地调控最严的城市，房价前期下降全国第一，经济增长率锐减，调控放松需求显著

二：中期看经济，长沙年GDP总量破万亿，产业基础及前景良好，省会城市GDP全国第六，人均GDP全国领先，强省会城市，新一线城市，房价与全国其他相当城市比较属于价格洼地

三：长期看人口，长沙人口不足800万，人均GDP优势明显，未来城市化进程加快，长沙人口增长潜力巨大，新增人口全国前列

未来五年，长沙的房价仍然会保持上涨。原因有三：

1、长沙是中部中心城市，是人口净流入的！人越来越多，房价就会保持上升势头；

2、长沙在全国大城市中属于价格洼地，未来人才会从北上广深回流长沙，对长沙房价形成支持；

3、长沙经济发展迅猛，持续高速的经济增长对房价是基础支撑。

所以，长沙的人口流入、人才回流、经济增长对房价形成强大支撑，个人认为2019年是买房良机。

未来五年长沙房价上涨的空间非常有限。

我不看好长沙房价的原因有三条:

①高铁加剧了湖南高素质人口的外流速度，降低了长沙城区房地产市场的刚需力量。

有种说法，虽然从地理位置看，长沙在京广铁路大动脉上，加上高铁的关系，东南沿海的产业如果转移，除了武汉，长沙是上选之地。

但是，这是臆想。

东南沿海产业的转移，并非就像叫个外卖，吃个烤肉那么容易。

这涉及到整个产业链的上下游协同整合，任何一家产业链中某个企业的盲目转移，虽然某些成本降低了，但是如果配套企业没有跟进转移，势必等于增加了物流成本，时间成本，库存成本，这样综合成本可能会反而提高，等于企业给自己挖坑，给竞争对手增加优势。

相反，企业可以选择依旧在东南沿海地区运营，但可以提供免费住宿或住房补贴的方式，招聘“物美价廉”的湖南籍人才加盟，而高铁的接入，使得人才向省外的流动更为便捷。

在上海，我可以清晰地感受到有越来越多的湖南青年前来上海打拼。

②以湖南长沙等地起步的一大批龙头企业，也纷纷将新工厂，研发基地等高端企业单元设立在上海，深圳等地，实际上分流了长沙城区房地产市场的承接资金。

起步于湖南长沙的三一重工上海工厂

这其实是企业更贴近市场需求，更贴近目标市场的发展需要，自然而强烈。

③长沙本地总体薪资水平，高薪岗位不多，与沿海地区相比处于洼地，但物价水平的差距并不明显。

本地购房者的资金，不足以承受目前的长沙房价再度上涨。

有！长沙的房价一直在缓慢的上涨，如果是想来长沙投资房子个人觉得没有必要，如果是买了自己住倒是可以考虑。

2018年，1万出头；2020年，1.5万限价，按照2年涨5000的均价，说不定2021年底，长沙的房价有望破2万哦！

以建发央著为例，在2018年初，我去看的时候，价格是1.2万，如今再看，已经涨成了1.8万。这个上涨的幅度还是蛮大。这其实和楼盘的定位有关，建发央著是中高档住宅区，楼盘的绿化设计风格又是少有的中式园林风，自然有上涨的空间。

地铁口的楼盘，相比较不在地铁口的楼盘，它的增值空间只在地铁开通前后，地铁开通后，价格涨了上去，但之后不会有太大的浮动，除非这个地方的商圈发生较大的改变，足以让他涨得更多。

梅溪湖、洋湖这两块的房子，最新的限价是1.4万。这两个地方其实都是主打生态圈，洋湖最近的动作在靠5A级景区看齐，想要把4A变成5A。而梅溪湖除了生态外，艺术方面的配套设施个人认为是高于洋湖。之前有写过分析文，有本地长沙人留言，如果是他是不会买洋湖，说是地势没有梅溪湖好。但我认为，只要地铁开通了，洋湖和梅溪湖差别还真不大。除了地势低洼，涨水影响出行之外。

总结

长沙的低房价一直是吸引人才的一个优点。其实反过来想，长沙除了靠低房价留住人才，还能靠什么？长沙的古建筑被毁得差不多，整个城市都是靠人为建造起来的，可以游玩的景点用手指头都数得出来，唯一拿得出手的就是吃的比较多，普遍人的工资并不高，在一线城市中跳来跳去的人，在长沙可能是拿不到预期的工资。所以，只适合自住。

首先长沙作为中部地区，甚至全国地区，房价算是属于洼地。

接下来我们从几个方面分析；

1、经济实力

2018年，长沙GDP达到1.1万亿。排名：全国第十四位；

我们看看全国前20名城市

2、人口流入

房价上涨，离不开人，一个城市的发展人口越多，说明吸引力越大，未来的前景也是巨大的。

我们看看全国前十人口净流入城市

（而2018年，整个长沙限购政策方面，落户方面都是史上最严厉的，而在这种严厉的措施下，依然能增长23.66万，是非常不错的成绩。）

3、营商环境和软环境

长沙产业把2018，2019当作产业发展年，产业发展起来，人就会越来多；湖南外地人会回来，长沙周边市及省内其他城市人会慢慢流入，自然购房需求就会慢慢扩大。

我们看看2018年长沙营商环境和软环境排行榜

4、未来发展规划（高产）

未来几年，长沙仍是以湘江新区和长沙六大重点片区发展

长沙2035城市格局包含1主（长沙主城区），2副（梅溪湖副中心，黄兴副中心），6大片区（岳麓山国家大学科技城，马栏山视频文创产业园，临空经济示范区，高铁会展板块，南部片区，湖南金融中心），以高端制造业，高技术服务业为重点。

城市未来的发展看产业，产业布局好，经济动力前景强，所以长沙目前仍然在布局高产。今年的岳麓峰会，长沙作为全国移动互联网“第五城”，产业也会越来越好，发展也会越来越好。

最后，长沙未来5年房价，政策方面调控不松动的情况下，会稳步上升，但是不会大涨，一旦限购政策松开，会有很强的补涨空间。

中国的房子确切的说是历史特定时期的特定现象。房子再过10年，除了北上广深和省会核心区域，全国90%的地方的房子毫无投资价值。因为房子一直在无限增加，但是人口却在减少，就算人口不减少能平衡，房子存量总是在增加。这个和股市股改全流通是一样的，2015年的时候送股股改，当时有个大小非股东锁定期，供不应求带来大牛市，再看看后面全流通了，大小非源源不断减持，新股源源不断抽走资金，市场不断创新低。和房市是一样的，新房子在源源不断的抽取市场资金和需求，老房子却可以保存70年到100年，比如说一个城市800万人，只需要400万套房子(平均一户4个人算2套平均需求)，2005年开始每年新建供应20万套以上，30年就有600万套房子，而且2005年以前存量还有200万套以上。而且中国最大的一个群体80后的父母亲10到20年后都陆续过世了，80后的子女比自己这代人对于房子的需求少很多很多(毕竟存量摆在家里)，90后子女都是独生子多，需求更少了。10年之后除了北上广深和省会核心地段，全国90%的房子将无人接手。

不希望长沙靠炒高房价来发展经济，高房价主要是炒房客把钱赚走了，不利于年轻人的住房刚需，不利于吸引优秀的青年人才来长沙安家创业，发展经济是需要充足的后备青年人才的，得人才者得天下，所以长沙的房地产政策是明智的，希望长沙成为房价的洼地人才的高地年轻人向往的圣地。