成都牧马山片区的别墅值得投资吗？

你好，本人成都天府新区二手别墅销售6年，接触的别墅客户没有几千也有几百，从客户口中反应出来的情况，牧马山的别墅坚决不考虑投资，就连自己住都要慎重考虑。

原因有几点：

1、首先我们从区域地段来说，牧马山片区区域位置，地处双流新津交界区域，双流机场主跑道离该片区非常近，每天航班起降非常频繁，噪音污染比较大，而且空气质量相对也会受影响，居住舒适型可能比较差。

2、其次我们从配套来说，牧马山片区生活非常不方便，处于胜利镇、黄水镇，基本的医疗购物教育配套都没有成型，购物基本算是回到农村的感觉，住在这边，每天只能靠配送生活用品，购物基本开车几十分钟才能找到商场。

3、再来说的是交通，牧马山片区的交通主要有大件路和牧华路，两条主干道都是大货车非常多的，交通拥堵，路况差噪音和空气都有影响。

4、再说一下出行，虽然现在地铁10号线开通，感觉方便一点，但是牧马山离主城区有多远，开车都要1个小时了，每天进出城上下班就的2-3个小时，非常不方便就算坐地铁也比较麻烦，而且住别墅的，大部分都是开车吧，挤地铁的估计少部分。

也许还有很多其他的问题，但是作为一个别墅类型的物业，这几点已经快把项目的优点掩盖了。

其实牧马山片区也有非常好的项目，比如牧马山蔚蓝卡地亚，堪称标杆，买的人也一大把，但是其他楼盘呢，现在已经这么多年过去了，还在亏本出售。

总结一点吧，别墅是改善型高端物业，地段相对来说要求会高很多，毕竟它是低密项目，未来国家批地会越来越少，如果投资别墅项目，未来肯定是能有收益的。但是现在房地产管控这么紧，投机取巧的时代已经过去了，还是理想买房，不要盲目随从，房住不炒的主题，预计未来很多年不会变，所以投资的客户，还是谨慎再谨慎吧

牧马山曾经号称打造的是北京温榆河，希望依托高尔夫和城南紫荆神仙树外沿线打造。

怎可想大件路让这个区域陷入困境，交通可达极差，配套基础实在太差，一切的一切都不方便。于是，十年前建好的别墅，变成了无人问津、整天晒着太阳、今年更是又晒太阳又接受暴雨的洗礼。那些占山为王者归来去无可寻踪的开发商，变了一茬又一茬，却是还没有开发完成，是变了项目名称、换了股东、试图牧山再起，希望站上七彩祥云之上……

然后，成都变成了新一线，修路修到了六环，房价上涨了一倍多，开发商终于赢来了春天——不——又是限购的冬天，这冬啊春啊什么的，都让人蠢蠢欲动。

买牧马山，是看准时机的洼地？是无知者无畏？是深思熟虑？还是堵一个未来？任由世人皆醉。

但不管怎样，谨慎之是应有之基本态度。

谢谢邀请！投资房产一般由四大属性决定的，即居住属性、附加属性（学位、地段和配套设施）、金融属性以及流通属性。要想知道值不值得投资，就先了解一下牧马山吧！

曾几何时，成都西南边上一座牧马山，以风水宝地之名，借得天独厚的自然环境和四川最早最标准的高尔夫球场，成为成都别墅板块的新贵。从2003年起，就不断有开发商入驻，随着成都各个区域配套日趋成熟，而距离市区较远的牧马山，因商业综合配套始终没能改善，因此，那段时间，牧马山别墅区的光芒渐渐暗淡，一度“消失”在成都楼市这片竞争激烈的江湖中。

然而随着天府新区七年巨变，牧马山再度站在市场前沿。天府大道一路往南，将主城中心和成都科学城这个天府新区新中心直线串联，一城双核心的城市架构已初步成型。位于成都科学城周边的配套也在逐步显现。麓湖生态城自带的五星级大型商业综合体、锦江生态带的景观文化休闲配套、秦皇寺商务板块对于成都未来新城市中心CBD的打造，都将加速该区域综合配套多样化步伐。随着“五横五纵”、“双铁双高速”的立体交通网络的兑现，牧马山高端别墅板块也将获得不小红利。

综合来看，居住属性是有的，但是附加值来说，除了环境独一无二以外，地段上处于天府新区边缘、学位上没有优势、基础配套设施也不够完善，且公寓、别墅类的流通价值本就没有居住类的强。因此，投资是可以的，但是预计目前效果不是很好。

怎么说呢，牧马山别墅群其实就是有钱人的一个生态。说投资也有投资的好处说自住也有自助的道理。我买过好几套上面的别墅最贵的就是牧马山蔚蓝卡地亚的独栋350平好像是780多万，最便宜的就是万辰柳庄的联排240平200多万。其他的就不说了，手里面这样的客户大概有40/50个。(我指的手里面的客户不是要买牧马山的而是要买别墅的“统称为有钱人吧“），这群人占70%的人都有一个共同出，他们不会太在乎小区周边离地铁进不进，有没有大型商场之内的，从不问这个房子所对应的学校在哪里。他们比较关心的是小区品质如何、房子是否是有天有地的、临不临水、私密性如何、还有就是花园有多大。这也就是牧马山的价值所在，其实很多有钱人把房子买在牧马山并不是说一年四季要在哪里居住，而是把那里当成了一个休闲养生或者说是朋友聚会的地方。就好像一瓶红酒一样难道他的价值仅限于入口那一瞬间酸酸甜甜的感觉吗？问问牧马山别墅值不值得投资你可以去问问收藏红酒赚钱的红酒的价值何在。现在国家已经很少很少批地建别墅了，而国家在进步有能力享受别墅的人将会越来越多。

10年前逃离牧马山别墅是对的，10年后以当时主城区商品房的价格买不到牧马山别墅也是可以预判的。

理由是：

能买得大别墅的都是成功人士，改革开放80年代90年代的创业者都是没白天黑夜地工作，因此虽然有条件买别墅但无时间驻郊外别墅，导致郊外别墅利用价值不高，接手人少，也就缺乏了投资价值，但其享受生活的价值始终存在。

10年后第一代创业者都70~80岁了，他们已退出了第一线，富二代也不会象他们的父辈那样玩命，中国社会整体会从一个“一穷二白”的落后社会进入了“富裕”社会，更多人要追求舒适的居住条件。

牧马后山的花源镇地处新津区，10号线二期直通人民公园（正在修），离兴隆湖就20公里，花源站的TOD项目2022年将建成，商业，学校，医院，交通都完备，再加牧马山的环境，一切好象都是为别墅区特备的。

国家已不批单栋别墅了，预计未来3~5年牧马山的别墅一定会有一波快速上涨过程，以显现其原本就具有的超凡价值！

都是“专家”的分析，我就来说个老百姓的观点。牧马山只适合一种人，就是包养小三的。其一，离机场近，一下了飞机差不多就可以见面咯。其二，离市区远，物资大多靠配送，可以避免和小三同行被熟人看见。其三，也是最重要的一点，这里与世隔绝，你想咋玩就咋玩。叫破嗓子也不会有人听见。

这个问题应该蛮久了。

以当前2021年来看，除了城市部分核心地段的稀缺别墅、花园洋房还有投资价值以外，其他任何区域的别墅都不要用作投资来看（麓湖、浣花溪除外），原因很简单：别墅现在从数量上来看已经不稀缺，越是偏远的地方修的别墅越是好看，那是因为开发商只有靠这些才能吸引人啊。

自住完全没问题，但如果是投资，最重要的不是考虑升值，而是考虑出手问题。

别墅本来就挑顾客，首先是价格挑顾客，哪怕赠送再多，但别墅的总价都不会太低，要知道，在二手房市场，性价比才是王道，因为装修、风格、小区品质都很挑人，在茫茫人海中找到愿意接受的，难度实在有点大。

其次，别墅如果太偏远，配套肯定相对不完善，以牧马山为例，虽然现在新津通了地铁，但不通牧马山，交通出行都会有很大的问题，而且整个牧马山与新津主城区较远，属相对独立的区域，依赖自建配套，肯定不如居住在市区方便，所以即使投资，升值空间也相当有限。

最后，还是那句话，如果不相信偏远的别墅难卖，去成都三圈层看看，没卖完的别墅数都数不过来，如果一个别墅社区入住率低，那不好意思，还有可能成荒废的小区，这不是危言耸听

稍微有点投资常识的，就知道别墅不是好的选择，更何况是成都牧马山片区的别墅了！

房产投资有很多要点，包括增值性、保值性、风险性、时效性、成本投入、租金收益等等，但是无论哪种，百川归海到最后都要考虑到一个最关键的问题：潜在接手人群

别墅，对于房屋来说，属于是改善型的住宅，本身潜在接手人群就相对来说少的多，抛手的周期就比较长。

其次，别墅的稀缺度就在于一个差异化的理念。一个片区的别墅，本身就代表了丢失其稀缺性，其同质竞争是很厉害的。

以后你要抛手的时候，对于接手人群来说，同类型的太多，不降低价格，在本来就少的人群中，不是时间长短的问题，而是能不能抛手的问题。

最后，关于别墅，很多人总是执着于表面，把环境看的最重。

要知道，即使别墅也不过是进阶版的住宅，其最重要的始终还是配套和交通。环境好的地方，多得是，按照环境最优这个逻辑，乡下的环境更好，岂不是比城里好得多？

成都楼市观察员，一个有专业、有态度，三观比五官还正的良心观察员，值得你的信赖和支持！

牧马山别墅区

基于上述原因，真正的房产投资者，一般都是不会去碰别墅的。

当然，万事都有例外，如果你给观察员说，市中心地段那种稀缺的别墅，或者更夸张你给我说北京的四合院那种类型的，那就聊不下去了。

就成都而言，好几个的别墅区，除了浣花溪附近的别墅区，其余地方基本都没起来。即使看似价格高昂的麓山国际别墅区，也大部分处于有价无市的状态。

更别说牧马山别墅区了，是最没落的一个区域了，所以价格才如此低廉。现在咱们言归正传，详细说说成都牧马山别墅片区的情况。

牧马山别墅价格

硬伤一：配套设施相当不齐全

用一句稍微夸张的话来形容的话，那就是：

牧马山别墅区，偌大个区域，除了房子还是房子，连几个像样点的商场、医院和学校都没有！！

牧马山中自然环境确实没得说，四河环绕、植被丰茂、空气清新、气候温和、宁静祥和。偶尔去住一下，或许觉得非常新奇，但是久了就知道，要有多不方便，就有多不方便。

这个缺点，是绝大部分牧马山别墅业主最终回归主城区的主要原因。

硬伤二：入住成本高昂

牧马山片区的交通，确实还是有待提升。虽然看似地铁10号线，能从附近经过，但是具体而言，开车入城，还是麻烦。如果是那种养老的人群，即使不考虑出行的问题，再即使不考虑配套的问题，那个区域，经常都会有航线通过的，对于居家养老，其实并不是特别适合。

并且别墅这种住宅，买入的成本还只是一半，涉及装修成本也是蛮大的。稍微好点有格调的装修，不夸张来说，装修费都不会低于房子本身的价格了。

金科·廊桥水乡

题主之所以想投资牧马山别墅区，大概率就是看到那边价格如此低，成本投入低的原因。

题主觉得，牧马山别墅区域，距成都市区仅14公里，10多分钟的路程，有5条道路可以直通成都市区。而且价格相对主城区的品质房子，可以说是低廉了。还有这么好的环境，又是别墅这种改善性的房屋，应该可以下手。

最简单的道理就是，你觉得的这些好，那为什么如今还价格如此亲民？这本身不就是一种悖论了嘛！

所以，莫要被表面的现象迷惑，如果你能分析的对，就不会有如此多的人从牧马山逃离回主城区了。

你的鼓励是对观察员最大的支持

县份上了，送我老成都我也不会去住！乡坝头有啥好吗，[赞][赞]