不败金身

什么是楼市里面的不败金身呢，那就是两个字：

不买！

看到房地产开发商开始打折促销，你心动了吗？

看到售楼小姐开始微信群发“还剩1套”，你坐不住了吗？

看到隔壁老王买了新房子，你羡慕嫉妒恨了吗？

无欲则刚。

尤其对于家庭总资产低于500万，家庭总资产80%或者以上为房产的朋友，还是存现金，降低负债，打消加杠杆投资的想法比较稳妥。

这里的家庭是指的包含父母在内的家庭，比如你名下无房产，但是父母名下一套价值300万的房产，那这个也算在你的资产里，毕竟独生子女占多数，这房子以后肯定还是你的。

如果有兄弟姐妹，就折价算就好了。

对于家庭一套房都没有，且准备迁居城市的家庭，或者家里有极小面积的房产，希望置换的朋友，或者家庭总资产中房产占比仅为50%左右的朋友（换句话说，手里有很多现金的朋友），我们再往下看。

这种人，勉强可以算“软性刚需”：确实有需求，但是需求也不是不能等个一年半载的。

6大雷区

根据我的观察，买房一定要避开几个雷区：

第一，是期房。

这个是现阶段能不碰尽量不要碰的类型。

苏州前两天取消房地产现房销售和封顶销售的限制了。就是以前必须卖现房，现在可以卖期房了。

我们思考一下为什么卖期房？房子影都没有就开始还贷的也许才是真房奴。

现在买期房的，难道是这么着急给开发商“过桥垫资”嘛？

搞清楚，你买的是看涨期权，还是看跌期权都不一定。

卖期房本质上就是房产金融化：借你的钱盖房子，具体盖不盖看心情，实在不行破产债务清算，可能数年过去也拿不到1分钱退款。

第二，是手续不齐全的房产。

没有房产证的房子尽量不要去碰，有些人可能会说，身边有人买了这样的房子，拆迁的时候也确实给到补偿了。

但是，不能说每个人都有这样的运气，在某些不可控力之下，无产权的房子就可能由擦边合法变成非法，没必要花几百万冒险你说是吗？

同理，那些旅游地产，不少土地性质都是有问题的，例如海南的某些度假养老小区，土地性质是农业用地，开发商卖了房子就不管了，业主维权无门。

第三，是产权有纠纷的房子。类似于有官司的房子、法拍房。“没有金刚钻，别揽瓷器活”，法拍房不适合不懂法律、风险承受能力低的人。

第四，没有电梯的房子和远郊配套差的房子。

这一点很多人不理解，零野解释一下，因为虽然目前正在推广给老房子加装电梯，但是因为种种原因，实施起来困难比较大。

随着人口老龄化趋势加大，加装电梯需求会加大，资金能否满足所有需求呢？有没有可能优先装上的就装上了，后期的就搁浅了呢？

老小区改造很多城市都在做，而且做得不错，但是总的来说，随着家庭居住需求的发展，我认为不如一步到位，不碰无电梯房好了，否则过个10来年置换，到时候楼市流动性如何？

人口老龄化也许会进一步降低楼市的流动性。我们问问城市00后，谁家里没有2套以上的房产？

再问问农村00后，谁家里没有盖新楼房？镇上没买房子？

再问问10后，更别提了好吗？缺房子的大概率是80-95左右。

这是代际差异。

远郊房值得重点写一写。

因为现在很多知名开发商推广的其实是远郊房。盖市中心房子，开发商利润率远不如盖远郊房。

市中心拿地成本太高。远郊就算是区域“地王”价格拿的地，但是还是划算，因为卖得相对比较贵。

举例子，上海有些远郊楼盘，价格直逼5万，周边二手老公房价格在3-4万左右。

在绿皮上看看就会发现，精品远郊盘的价格远高于附近二手房。而市中心的新房和二手房的差异反而没有那么大了。

这是智商税。

一般想买好房子的人，看着远郊盘修得漂亮，开发商又大牌，绿化杠杠的（都远郊了，绿化怎么可能不好！）就心动了，觉得有面子，有品质。

即使最近的地铁站是地铁终点站，并且还要骑车3公里，周边最近的大型购物中心也要5公里，或者根本没有学区和医院配套.....

放在10年前，我还可以推荐买远郊精品盘；现在就不推荐。

我们数字化这个原理。

这里选取一个大城市的案例，注意，这个案例不一定符合每个城市，数字是为了方便解释原理，并非实际数字，这里代表的是人口多寡。

图一：2010年某城市假设人口现状（绘图：零野）

图二：2020年某城市假设人口现状（绘图：零野）

图三：2030年某城市假设人口现状（绘图：零野）

看懂了吗？橙色的线条上人口增速在2020年到2030年间下降了，远不及上一个10年周期。

回忆一下，我们是不是经常会听见父母说：xx地以前都是荒地，现在都是高楼大厦了！

但是我们这代人也许只能跟子女说：xx地以前都是荒地，现在还是荒地......

城市不可能无限制扩张，以前的郊区变成了城区，现在的远郊可能永远是远郊......

上次我的文章里面那句话：长期看人口，这里描述的就是人口因素。

每个城市人口流动情况不一样，一线、二线、三线以及以下更是自成一派，需要仔细分析每个城市的人口情况。

对大多数大城市来讲，目前零野建议暂缓购买远郊楼盘，尤其是超过周边次新房价格20%以上的。

第五，养老房、度假房。

养老房产目前就是个壳子，本质就是一些配套好的郊区房。

度假房是一种特殊的房产，软性刚需的人一般不考虑。

第六，不限购的房子。

目前情况下，一个地区房子不限购，那肯定是有短板。

比如公寓，不限购，存在落户问题和水电问题；大城市周边的所谓卫星城，不限购，存在较大下行压力。

一个著名案例，日本卫星城的房价在泡沫破裂之后是跌得最厉害的。

还是那句话，从南京到北京，买的不如卖的精。

不企图捡便宜，也许是最好的策略。

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