上海上演火爆行情

2020年下半年以来，上海楼市开始上演火爆行情，尤其是学区房，年尾时不少出现跳涨，比如浦东的梅园，学区房半年涨幅达到了50%，甚至超过20万/㎡，前滩华二学区房20万/㎡，张江张集学区房14万/㎡。

出现新房一房难求的现象，上海楼市的上涨并非是因为一线城市的轮涨，而是因为上海本身的底蕴深厚，经济实力强大，购买力旺盛，而在2016年5月开始限购，到2020年逐渐到期，大量外来人口逐渐有了购房资格，等于是累积了5年的需求集中释放。

上海密集调控升级

2020年的最后一天，央行发布了针对楼市的两道上限，限制流入楼市的资金比例，包括房企和个人买房贷款的额度。

进入2021年，上海迅速开始了密集的楼市调控。限购，购房资格，征税等齐齐上阵。

1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》。通知指出，个人住房贷款发放管理方面，《通知》明确将重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。并对近半年多的消费贷、经营性贷款以及个人住房贷款全面自查。

1月28日，上海续期了10年前开始的房产税试点，继续征收房产税，方案与之前并未有区别，仅仅是由于以前的县级行政区早在2016年7月已经调整为市辖区，因此重新发文。

1月25日，上海将法拍房纳入限购范围。

1月21日，上海发布‘沪十条’，这一次则基本是抄了深圳715的‘作业’，主要是增加供应，打击假离婚，离婚3年内的，均按照离婚前的家庭拥有套数计算，以及新房摇号有限无房家庭等，5年内对外销售的，全额征收增值税，超过5年的普通住房免征，非普通住房按差额征税。

上海的实力

上海作为国内最大经济中心城市，也是国际交易要点之一，还是著名的港口城市，北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省。地处南北海岸线中心，长江三角洲东缘，长江由此入海，交通便利，腹地宽阔，地理位置优越。

下辖16个区和4个县，2020年的GDP大约3.9万亿，经济总量即便是在全球都是排在前列。经济实力强大，6340平方公里的土地，有2400万人，其中户籍人口就有1500左右，也就是说稳定人口相当比例大，需求自然不会小，加上外来人口数量也相当庞大。

我们知道，价格由供需决定，商品房同样适用，而并非只是简单的土地、钢筋水泥人工成本等等，而是这座城市的就业创业、教育医疗，生活等等资源决定的。

富人聚集的上海，房价下降的可能性很小

上海不仅是城市经济产业实力强大，还是富人聚集区，购买力强大，在这种地方从来就不缺购买力，比如明星郑爽，黄晓明，网红杨超越等等，都有在上海购房。更不用说商界的强人们，所以这个地方昨天不缺购买力，今天同样不缺，可以确定，明天也不会缺，即便再涨一倍，还是会有大量的精英人才可以购买得起。

今年以来，上海密集的调控政策，无论是房贷定向，房产税，购房资格，定向供应，可以看出来，其实都已经是在保护刚需，为刚需保留更大的‘上车’机会。至于房价，只能说，供需决定了价格，收入决定了你有没有‘上车’的机会，月薪几千甚至万把块的人就只能更加努力挣钱了。