两道上限发威

2020年的最后一天，央行发布了针对楼市的两道上限，限制流入楼市的资金比例。

其中，中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%，中资中型银行的上述两项数值分别为27.5%、20%，中资小型银行和非县域农合机构的上述两项数值分别为22.5%、17.5%，县域农合机构的上述两项数值分别为17.5%、12.5%，村镇银行分别为12.5%、7.5%。

大家都知道，资金是楼市的血液，控制了资金，也就控制了楼市的交易。毕竟，不管几百万上千万一套的一线城市，还是房价相对便宜的小县城，买房基本都是需要贷款的。房企也是一样，都是贷款融资开发新盘。

流入楼市的资金受限后，可以确定，新建楼盘的的数量肯定会减少，也就是供应量减少；同样，个人购房，由于贷款的难度增加，交易也肯定会放缓。

一线城市楼市资金紧张，房贷放款时间延长

两道上限实施以来，到目前不到一个月的时间，继深圳广州上海之后，北京的房贷也已经紧张，虽然并未叫停房贷业务，但是放款时间已经大多不确定。

相信很快，房贷的加点应该也会相应地提高，毕竟银行也是盈利机构，有限的贷款自然会选择优质的客户，而且会追求更高的回报。而且，下一步，楼市应该会提高首付比例了，毕竟贷款额度有限，那就只能抬高首付比例，让贷款能分给更多的需求者。

额度不够，交易就没法进行，也就控制了楼市的交易量。也就实际地控制了金融风险，房住不炒，实际是也是再防范金融风险，降低流入楼市的资金，也就控制了系统性的金融风险。

毕竟，额度有限，银行选择优质客户，也就是收入更高，工作更稳定的群体，这样断供的风险也会更小。

深圳上海相继升级调控

进入2021年以来，楼市不仅受到了资金上的限制，上海深圳也还相继升级了调控政策，其中基本是复制了深圳715新政。

而深圳则进一步收严购房资格的审核，启用购房意向登记系统，并且对资料作假，代持购房等情况加大了处罚力度，3年内不能购房，并且不能承租保障性住房和人才住房。

同时也要求房企，未成功选房的客户，认筹金需在三个工作日内解冻。

从目前的情况看，房住不炒已经进入了深水区，调控的指向不仅是购买方，还包括销售方。从房企拿地的资金开发到销售购买，资格审核，资金审核等等均已经有了更加明确的细则，炒作的漏洞已经被补上。

受制于两道上限，和调控的收紧，2021年楼市虽然不会冰封，但是增速肯定会放缓，房价趋于稳定，也可以肯定不会大涨，当然也不会大跌。尤其是一线大城市及新一线热点城市。局部经济相对较差的小城市，房价则有可能会横盘，甚至下跌。

从这次额度紧张的城市就可以看出，四大一线城市是最先用完额度的，也就是说，这些城市的交易还相当火爆，需求量巨大。相信后续新一线城市的东莞杭州厦门宁波等地也会面临同样的情况。

​刚需还是要尽早，‘’上车‘’的门槛将会更高

指望两道上限让房价暴跌的人就别想了，房价不会暴涨，但也肯定不会暴跌，按照社科院的预测，2021年的涨幅预计是5%，其实也就是稳定。

不过对于刚需来说，尤其是大城市的自住刚需，能买还是尽早，虽然房贷额度不足，但并不会影响楼市的稳定上涨。反而对于普通的刚需来说，贷款的难度增加，甚至房贷的加点也极有可能会上升，而且下一步也很可能首付的比例会提高，这样刚需‘上车’的门槛就会更高了。

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