高层首次表态房地产消费作用，未来五年房地产步入新轨道

文：同策研究院 宋红卫

2020年11月25日，国务院副总理刘鹤在人民日报撰文指出：房地产业影响投资和消费，事关民生和发展，在坚持“房住不炒”的背景下，要促进房地产市场健康平稳发展。这是本轮调控以来，高层首次对于房地产在消费和投资领域的作用进行肯定表态。这个表态是个十分重要的信号，不仅扭转当前房地产市场在“三道红线”后的悲观预期，未来五年房地产业也将步入新的轨道。

第一、正确认识房地产业的作用是政策制定的基础。

同策研究院出版的《房地产与中国经济》一书对房地产业对经济增长的贡献进行了全面的分析。从房地产业行业自身来看，按照国家统计局公布的2019年数据，房地产业对GDP的贡献达到7%（5%即可视为支柱产业），同策研究院把自有住房价值按照市场价格重新核算后（按照国际通用算法）达到13%（绝对的支柱产业）。目前欧、美、日等发达经济体房地业对于GDP的贡献稳定在12%-13%。这说明发达国家和发展中国家的房地产业对于经济增长均起着较为重要的作用。

从房地产业与其他产业的关联来看，房地产业与42个标准分类行业具有关联，对于行业的带动作用也在不断增强，2015年房地产行业的总消耗系数达到0.045，较2012年提高了40.6%，当前这一作用会更大，说明房地产业对于其他行业的消费带动作用在不断增强。房地产是钢铁、水泥、玻璃等传统过剩的重要消费行业，房地产业还能带动家电、装修等下游消费领域的发展。这也是“十四五”规划中重点提出推动房地产业与实体经济均衡、协同发展的重要依据。

第二、发挥房地产合理作用不等于否定“房住不炒”

房地产业合理产业地位的回归与坚持“房住不炒”是不矛盾的，甚至从经济稳定和房地产业健康发展的角度来看，二者是一致的。 “房住不炒”主要针对房价过快增长及高房价的问题。从房价与实体经济的关系来看，房价每上涨1%，就会造成劳动力成本上涨0.07个百分点，工业企业利润平均下降0.01个百分点，同时还对居民消费也有0.05个百分点的挤出效应。高房价在一定程度上对经济增长起到反向抑制作用，所以，稳的房价是有利于控制、降低实体企业的成本和增加居民消费能力，也就是说房地产调控“利在长远”。

可以看出“房住不炒”成为推动房地产业与实体经济均衡发展的必要条件，这样才能有效控制实体产业的成本上升及居民消费能力的提高。只要稳定住房价，以房地产业来协同实体产业发展，随着经济的发展，居民收入水平不断提高，可以有效降低房价收入比，实现实体经济和房地产业的双赢。

不把房地产业作为短期刺激经济的手段这句话是针对过去我国利用房地产业逆周期调控而言的。比如2003年确立房地产支柱产业地位后，房地产市场进入快速发展阶段，2005年就开始出现过热苗条，2006年以“国六条”为代表的收紧调控开始实施，从土地、信贷到税收等一些列降温政策陆续实施。2008年受“次债危机”的影响，经济下行明显，房地产承担了拉动经济增长的重任，从信贷到税收等一些列宽松政策开始出台，尽管起到了稳定经济的作用，但是房地产市场热度推上新高度。同样的情况发生在2014年，当时经济下行压力较大，2014年下半年开始陆续取消“限购”政策，并且从信贷、税费等方面开始刺激房地产市场，这也导致了2016年房地产市场的再次火爆。因此，这次论调是基于过去调控的历史经验得出的，也就是说 “房住不炒”的基调不会逆转，“十四五”期间，房地产将回归到以“居住属性”为主的轨道上来，发挥该产业基本的产业作用，形成房地产业与经济协调发展，城镇化顺利推进，全民“住有所居”的小康社会新格局。

第三、未来五年房地产业步入规模有保障，房价涨幅稳定的新轨道。

十四五对房地产业重新定位与我国的城镇化进城是紧密联系。我国仍然处于城镇化的快速发展阶段，“十四五”期间大概有1个亿左右的农民进城，加上城镇本身的折旧棚改及改善需求，新建商品住宅的规模大概在71亿平米左右。可以看到“十四五”期间我国商品住房的规模巨大，也具备带动行业发展的量级。

“十四五”期间政策会更多的倾向保障性租赁住房的发展。根据城镇化的规律和特征，进城人口更多的会往经济和产业较为发达的地区，比如东部核心城市及中西部省会城市。进城人口短期内可能还不具备购房的实力，比如刚毕业的大学生群体、刚进入城市的蓝领阶层及服务业从业者，只有大力保障性质的租赁住房才能解决这些人群居住问题。在相关制度层面，我国也为城镇化做了铺垫，随着农地入市流转，农民进城后子女可继承宅基地等一系列土地证的改革，不仅解决了城镇土地供应不足的问题，还为农村年轻人口进城解除了后顾之忧。

“房住不炒”是“十四五”期间房地产调控的核心，房价稳定是“房住不炒”的衡量标准。从稳房价实际政策执行情况来看，稳的是“房价的涨幅”。结合国家统计局公布的70城房价指数和被约谈、调研的城市来看，房价涨幅基本控制在5%以下的城市基本是安全的，但是涨幅排名前5的城市就比较危险，这些城市涨幅往往会超过10%，也就成了大概率出调控政策的城市。但是从绝对房价来看，70城没有一个城市的房价仍然停留在2016年10月份的水平上。由此，就可以看出“稳房价”主要是稳涨幅。结合之前两会中提出的M2增速和社融增速也要与经济增长相匹配。这决定了未来我国房价的涨幅一定不会超过居民收入增长，这也是“十四五”期间我国调控高房价的理念和思路。控制住房价涨幅的同时，通过以房地产来拉动实体经济，不断提高居民的收入水平，使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，保障我国房地产市场实现“软着陆”。比如我们以现在的收入水平看北京和上海五年前房价水平，就不会觉得高一样，只要我们控制房价涨幅低于收入增长，发挥房地产的合理的产业消费作用，“十四五”期末我国房地产住房市场会更加健康。