「研究矩阵」⑨宝贝快递的背后，物流地产是怎样做起来的？

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翘首以盼双泪垂，快递怎么还不到

刚血拼过“618购物狂欢节”的你，有没有好奇过快递都是怎么长翅膀飞到自己手上的吗？翘首以盼双泪垂，万里姻缘一线牵。现在快递配送真是越来越精准越来越快！其实在快递到达配送小哥之前，是有着庞大的物流园区、运输线路和集中仓储在给货品做支撑。物流的主要目的就是要满足客户在时间和地点两个条件下对一定货物的要求，时间的变换和地点的转移是实现物流价值的基本因素。当你看到自己的宝贝快递正飞速在地图上奔跑，那就是正在运输和配送过程中啦！但是这些环节中有一个不容忽视环节——保管与装卸功能，就需要物流地产有一定的场地空间来帮助实现库存流传。

▲天津空港物流园区

或许比起配送，集装箱和大型物流园区会相对集中在物流产业链的上游，所以我们日常生活里并不常见。但是这些上游环节里的仓储、保存、装卸等物流地产功能环环相扣，缺一不可。而优秀的物流园区不仅智能化高效有序，更可以针对不同类型做特色仓储。所以有品牌开发商立足所在区域深耕，希望能打造超一流的物流园区。而同策研究院对物流地产也有自己的独特理解。

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天时地利都不缺，物流地产才能建

首先物流园不是在所有城市环境里都有建设基础，越是经济发达，道路通讯方便的城市圈越需要高效稳妥的物流产业园。例如某年南方某沿海城市GDP为2914.7亿元，在本省排名第9位，但增长率为8%，位列前位，潜力无穷。细看产业，沿海此市三次产业比例为1.7:49.2:49.1，主要为第二产业和第三产业，其中第二产业增长12.6%，对GDP增长的贡献率为78.5%。其当年港口货物吞吐量可达13799万吨，集装箱吞吐量231万标箱。从内外贸占比来看，近年来港口主要依赖于内贸，占比约75%。细分货物门类，这个市主要贸易的货物是煤类及制品，石油、天然气及制品，金属矿石。这样卓越的环境条件就为品牌开发商在此沿海城市建立物流产业园建立了非常好的基础！

▲港口货物吞吐量可达13799万吨，集装箱吞吐量231万标箱

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物流地产蒸蒸日上，

不同物流区域各具特色

现如今中国的大环境里物流地产可谓蒸蒸日上，经过十余年的充沛发展，现在中国主要物流园区集中在一线、二线和省会城市，三、四线城市较少。中国目前主要有四大物流区域——北部环渤海地区、东部长三角地区、中部成渝汉地区、以及南部珠三角地区。

同策研究院调研显示，每个物流区域都有不同的特点，并且各个物流区域中每个城市成为物流热点城市的原因也不尽相同。其中北部环渤海地区中，北京土地供应紧张且物流仓储项目逐步外迁，天津市场活跃，廊坊市场快速发展。东部长三角地区为最发达和最热门区域，也最受投资者和开发商青睐，无论一线城市上海还是二线城市如苏州、无锡，都很成熟。中部成渝汉地区经济活跃，成都、重庆、武汉等城市越来越受物流地产投资商关注，增长空间显著。南部珠三角地区中，广州和深圳物流地产市场已比较成熟，佛山、东莞及周边卫星城市近年来非常活跃，物流板块发展迅速。

自甲级仓库进入中国以来，每年增长率在40%~274%之间。2010年之前，由于甲级物流地产供应量基数较小，增长率都在58%以上。之后五年增长率都稳定保持在40~50%，总建筑面积平均每隔一年翻一番。截止2015年年底，中国市场上已完工甲级仓库总建筑面积达到近两千万平方米。之后三年，全国每年甲级仓库的增长率仍保持在40%左右，每年增长率逐渐缓慢减少，但由于基数较大，每年新增供应超过1,000万平方米。

▲同策研究院研究统计

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以“规划+实践”为两大核心任务，

同策研究院构建完善产业生态系统

同策研究院会以“规划+实践”为两大核心任务，根据品牌开发商客户的定位与具体需求出发，构建完善产业生态圈系统，围绕“产业、资本、园区”三大发展战略，延伸出十大支撑体系，确保项目顺利实施。物流地产研究报告主要根据客户需求，对项目整体定位、规划设计、经济测算等进行分析，已与全国多家产业地产行业领先开发商建立长期合作关系。

▲同策研究院真实服务案例节选

对于物流产业园区，开发商最强烈的诉求大多是产业方向、客户从哪里来、产品如何满足客户需求的同时实现最大经济效益。同策研究院为解决以上痛点，会去实地地块调研，用相匹配的市场研究来做产业规划。不仅包含物流产业研究，还包含企业客户的预调研、产业发展规划、产业功能定位。在物流地产的产品规划中，还会建立物业发展模型和产品规划。在开发实施的时候，也提前准备好投资分析与资金策略，并提供完整的招商思路与策略。

▲同策研究院真实服务案例节选

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