「同策监测」6月上海土地监测月报：858.21亿元成交创两年新高

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本月观点

▲数据来源：同策研究院、数联天下；土地供应以起始时间划分，下同

政策及热点分析

· 上海首批集中出让于6月18日-6月25日期间进行，共56宗地块开拍，其中，32宗住宅用地除一宗终止出让外，其它31宗涉宅地块总建面达428.21万㎡，总成交金额达773.68亿，平均溢价率为5.79%；8宗租赁地块、16宗保障房地块，均为底价成交。

· 整体来看，本场土拍平均溢价率较低，仅为4.9%，主要受”限地价后转一次性报价”与“禁马甲”的土拍规则影响，这也保证了本场土拍的公平性，从成交结果来看，并非头部企业独占鳌头，摘地的非TOP20房企多达14家；

· 从成交结构看，外郊环、郊环外供地较多，其中浦东新区11宗、奉贤8宗，主要用于满足住房刚需；从成交类型来看，本场土拍加大了对租赁保障住房的供应力度，一定程度上能够缓解未来上海住房租赁市场的结构性供给不足。

上海土地供需量价情况

上海土地供需走势

2021年6月上海土地供应面积约763.09万平米，环比比增加1247.73%；成交面积约735.85万平米，同比增加325.84%。

上海宅地供需走势

6月18日-6月25日，上海首批集中土拍32宗住宅用地，除一宗终止出让外，其它31宗涉宅地块总建面达428.21万平米，此外，还有16宗安置保障房用地，总建面达82.12万平米。

上海宅地价格及溢价率走势

6月，上海宅地平均楼板价为21541.36元/平米，平均溢价率为5.79%，同比下降66%。

上海土地市场结构性分析

上海土地市场月度区域及类型结构

6月，从供应来看，临港新片区供应量最大，占总供应量的15%，奉贤区、闵行区紧随其后；从成交来看自贸区本月成交量第一，其次为闵行区和奉贤区；

从类型来看，本月宅地供应占比最大， 占总供应量77.89%，其次为工业用地；从成交来看，住宅用地成交量占比高达80%。

上海住宅用地月度区域及类型结构

从区域来看，6月住宅用地供应中临港新片区供应总量最高，奉贤、闵行紧随其后，成交主力同为此三区域；

从类型来看，本月保障房、住宅用地和综合用地（含住宅）供应量与成交量较为均衡。

月度住宅用地明细

上海首批双集中供地中成交31宗住宅用地，供应区域结构丰富，各区均有涉及，供应成交主力在外郊环区域，中心城区仅三宗宅地供应，其中，静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块被保利以105亿元竞得，楼面价溢价率8.39%。

月度商办用地明细

6月，商办地块共成交1幅，来自浦东新区，成交建面3.44万平米，总成交价为5.68亿元。

各类型土地成交楼板价

6月，住宅用地恢复供应，受“一次性报价”的土拍规则影响，宅地平均楼面价较为平稳，为16712.2元/平米；商办用地的楼板价受区域性影响，在近几月内持续走高至16501.07元/平米。

各类型土地成交金额

6月上海土地出让金总额为858.21亿元，环比大幅上涨；受近集中供地的影响，成交金额处于近两年内的峰值。

—本篇作者—