「同策监测」6月全国土地月报：宅地溢价持续走低楼面价大幅下降

本月观点

数据快报（月度）

6月全国土地成交量环比上升，楼面价环比大幅下降；一线城市上海首轮集中宅地成交面积较大，但其中有一半地块为地价保障房用地或租赁用地，带动一线城市楼面价环比大幅下降，二线城市本月苏州等地两集中土拍对价格管控较严，本月楼面均价大幅下跌；三四五线城市成交建筑面积与成交楼面价均上涨，长三角优质区域三线城市地块成交量提升。

成交地块：指成交时间在当月的地块

数据说明：本报告为6月份数据，采用2021年6月7日系统更新数据（下同）。①住宅：包含纯住宅及含有住宅的综合性用地；②商业办公：包含商业、商服、旅游业、金融保险用地；③工业：包含工业和仓储；④公建及市政（本报告未提及）：包含文化、体育、娱乐、机关、科研、教育、医疗、设计用地、市政公用设施、绿化用地。

热点政策汇总

本月多地区对土拍竞选人资格严格设限，禁马甲拍地。绍兴出最严“绍四条”，加强对楼市管控，首提限购规定；财政部将土地出让金的征收工作转交给税务部门负责；成都对同踩“三道红线”的开发企业进行限拍；东莞规范土地招拍挂竞买资格，禁止马甲拍地；国务院常务会议明确加快发展保障性租赁住房，满足住房基本需求。

▶ 绍兴：加强对楼市管控，首提限购规定

6月3日，浙江省绍兴市发布《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》，要求市区（越城区、柯桥区、上虞区）商品住房价格实行网格化管控，各区根据区域实际，科学划分网格，合理设定网格控价；在既有住宅“限地价、竞配建”出让方式的基础上，进一步完善房价地价联动机制，以地块所属网格控价为依据，合理设定住宅用地出让最高限价，住宅用地出让增设“定品质”要求，将建设品质要求等约定纳入出让公告；在市区范围内实行限购，对在市区已拥有3套及以上住房（拆迁安置房除外）的本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房，对在市区已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房；在市区新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证书满3年后方可转让，购买时间以交易合同网签时间为准。

▶ 财政部：将由税务部门负责土地出让金的征收

6月4日消息，财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》，要求将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入（以下简称四项政府非税收入），全部划转给税务部门负责征收。自然资源部（本级）按照规定负责征收的矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金，同步划转税务部门征收；自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点。

▶ 成都：对同踩“三道红线”的开发企业进行限拍

6月9日，成都住建部发布《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法（试行）》表明，对同踩“三道红线”（即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，现金短债比小于1倍）的开发企业，未按时缴纳土地价款且经催收仍未履行缴款义务的开发企业、纳入成都市企业经营异常名录或严重违法失信的开发企业、重大税收违法失信案件所涉及的开发企业、造成工程停工烂尾未复工或未处置完毕的原发企业、未按规定拨付工程款，导致农民工工资拖欠的开发企业等实施限拍卖。

▶ 东莞：规范土地招拍挂竞买资格，禁止马甲拍地

6月15日，东莞住建部发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告》，规定企业”股东及出资信息”中的“实缴出资额“必须大于“0”；企业上一年度为员工逐月缴纳“城镇职工基本养老保险”“职工基本医疗保险”人数必须大于“0”；企业需连续纳税申报一年以上，且纳税总额必须大于“0”。

▶ 国务院常务会议：加快发展保障性租赁住房，满足住房基本需求

6月18日，李克强总理在国务院常务会议上表明，“要加快发展保障性租赁住房，更好保障这些群体的基本住房需求。”会议确定人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

全国各类土地市场市场情况

全国土地总体供应情况—月度

供应方面，5月、6月为实施”两集中“供地计划城市首轮集中供地的高峰期，6月土地供应规模与上月基本持平，全国土地供应建筑面积40367.77万平米，环比小幅上升2.2%，同比减少18.7%。

数据说明：本报告内供应数据统计采用“公告时间”

全国土地总体成交情况—月度

6月土地市场成交规模环比增加。本月土地市场整体成交规模35742万平米，较上月增加16.8%；成交均价方面，本月土地成交楼面价为2,320.00元/平米，环比下跌20.7%。

住宅用地成交情况-一线城市（月度）

一线城市土地市场供应规模大幅下跌，成交规模大幅回升，楼面价大幅下跌。本月一线城市住宅用地供应57.65万平米，成交建筑面积470.01万平米，成交主力为上海宅地集中竞拍；价格方面，本月一线城市宅地成交楼面价大幅下降至11229元/平米，这是因为上海首批集中供地中有16宗低价的安置房地块，整体土地价格被拉低。

住宅用地成交情况-二线城市（月度）

6月二线城市住宅用地市场供应规模持续大幅减少，成交规模持续攀升，楼面均价回落。本月二线城市供应面积为1,399.80万平米，受本月8个集中宅地竞拍城市均在5月发布公告影响，环比大幅下降74%；6月成交宅地建筑面积6,077.87万平米，受厦门、苏州、合肥等8个二线城市集中土拍影响，环比上升38%，楼面价回落至5729元/平米，仍处于近一年内的较高价格水平。

住宅用地成交情况-三四线城市（月度）

6月，三四五线城市宅地供应规模扩大，市场交易活跃度持续平稳上升，价格小幅回升。三四五线城市宅地供应建筑面积14496.42万平米，环比增加16.5%，同比下跌22.4%，成交建筑面积为10426.03万平米 ，环比上升11.7%，同比下跌35.4%，楼面价回升至2733.00元/平米，仍处于近一年内的较高价格水平。

商办用地成交情况-一线城市（月度）

6月，一线城市大幅增加商办用地供应，成交规模回落；本月供应量为67.69万平米，成交大幅下跌至13.69万平米，环比下降79.1%，楼面均价大幅回落至7374元/平米。

商办用地成交情况-二线城市（月度）

6月二线城市商办供应规模持续缩减，成交规模受供给端影响下降，成交价格回落。本月二线城市的商办用地供应规模持续减少至652.89万平米，环比下降20.3%，成交受连续三月供应规模缩减的影响，本月成交面积下降至842.8万平米，环比下跌8.8%；成交楼面均价大幅下降至2059元/平米。

商办用地成交情况-三四线城市（月度）

6月，三四五线城市商办用地供销规模小幅上升，楼面均价持续攀升。本月三四五线城市商办用地供应建筑面积3641.24万平米，环比涨幅10.7%，成交建筑面积2656.42万平米，环比上升10.6%，本月成交楼面价1201元/平米，环比涨幅5.9%。

全国各类土地溢价率走势

住宅用地溢价率（月度）

6月全国城市中，一线城市宅地溢价率下降至5.54%，6月18日，上海迎来2021年首批集中供地的竞拍，在限价后转入”一次性报价”原则的约束下，溢价率持续走低；二线城市宅地成交溢价率持续下降至13.01%；三四五线城市溢价率降低至17.5%。

商办用地溢价率（月度）

6月全国城市中，本月一线城市商办用地溢价率激增至9.31%；二线城市平均溢价率大幅回落至2.08%，三四五线城市商办用地溢价率与上月持平，为9.38%。

上市房企拿地排行榜

6月上市房企拿地金额与面积TOP20排行榜

本月上市房企拿地TOP20排行榜中，碧桂园以299.67亿元的拿地金额，638.7万平米的拿地建面，在拿地金额和拿地面积榜中排名第一，摇摇领先第二名；TOP20房企合计拿地金额1661.72亿元，合计拿地建面2426.25万平米。

1-6月上市房企累计拿地金额与面积TOP20排行榜

1-6月累计上市房企拿地TOP20排行榜中，融创中国以1251.88亿元的拿地金额排名金额榜第一，碧桂园以1917.99万平米的拿地面积在面积榜排名第一；TOP20房企合计拿地金额8348.71亿元，合计拿地建面10540.34万平米。

TOP20上市房企拿地集中度

本月TOP20上市房企土地成交金额和成交面积占比环比均上升，在核心城市首轮集中土拍中，品牌房企拿地优势突出；1-6月累计来看，拿地金额、面积TOP20集中度较高。

· 6月TOP20房企本月土地成交金额1661.72亿元，环比大幅上升，拿地金额集中度为86%；TOP20房企本月土地成交面积2426.25万平米，环比大幅上升，拿地面积集中度为83.2%。

· 1-6月累计来看，TOP20房企合计拿地金额8348.71亿元，合计拿地建面10540.34万平米。

入榜品牌房企拿地占比

本月入榜品牌房企拿地金额、拿地面积占比环比均上升：

· 从成交金额来看，本月入榜品牌房企8家，比上月减少一家，入榜品牌房企依次为碧桂园、中国金茂、中海地产、华润置地、绿城控股、龙湖集团、新城控股、融创中国、旭辉集团，入榜品牌房企金额占比60.4%，环比大幅上升。

· 从成交面积来看，本月入榜品牌房企9家，与上月持平，入榜品牌房企依次碧桂园、中国金茂、华润置地、龙湖集团、绿城控股、融创中国、新城控股、旭辉集团、中海地产，入榜品牌房企面积占比60.4%，环比大幅上升。

数据说明：

1、本报告研究数据均来自2021年7月6日的数据库数据；

2、全国数据范围是特指同策研究院选取的300个样本城市，并分类为一线城市、二线城市和三四五线城市；

3、土地成交和供应数据仅包含市本级数据，不含下辖县市

4、本文中拿地面积、成交面积一般指规划建筑面积；

5、土地属性包括住宅用地、商业/办公用地、工业用地及其他用地；

6、品牌房企范围为2020年全口径销售金额排名全国前20的房企，包括：保利发展、碧桂园、中国金茂、华润置地、华夏幸福、金地集团、龙湖集团、金科股份、绿地控股、融创中国、世茂房地产、中梁控股、万科、新城控股、旭辉集团、阳光城、招商蛇口、中国恒大、中海地产、中南置地

—本篇作者—