文丨地产三哥

嬴政的秦军，碾压了六国公子们救亡图存的所有努力，嬴政的同龄人刘邦当时不知道，这一切只是开启了他的大时代。

“鬼子六”奕䜣领办洋务，到后来百日维新、预备立宪，爱新觉罗王朝所有真真假假的努力没有阻止清廷的败落，甚至加快了北洋军阀时代的来临。

从战国四公子的合纵伐秦到最后一搏的燕国太子丹；从奕䜣、张之洞、李鸿章的洋务努力到百日维新的光绪帝。

救亡也罢，图存也罢，革新也罢，大家的努力最终都换来十六个字：

“天下大势，浩浩荡荡；顺之者昌，逆之者亡。”

对看客来说，历史只是不全面的事实，妄图在其中找到标准答案总是刻舟求剑，但我们至少知道：周期永远会来临，成王败寇是故事主角的宿命。

结果不重要，我们至多是唏嘘几句、感慨几声。

重要的是，历史中的一些细节和人们的情绪，会让人有时空错位恍若当年的感觉。

重要的是，后来人会以更加宏阔的时空视角去审视那些看似平常的年份和事件，并可能从其中找出决定历史走向的细节和痕迹。

当我们用一种超越时空的角度来看2020年国内的房地产行业，会看到哪些细节呢？

一、被锁定的原材料：钱和土地

很多年以后，我们一定会把2020年看成中国房地产行业的分水岭。

在房住不炒的定位下，房地产行业迎来了对于其最重要的原材料的直接调控：

“钱”，受到了来自需求和供给两端的细致调控：

8月20日：“三道红线”的监管新政出台，从房地产企业负债率的角度、对货币需求端进行细致入微的监管，将房地产企业的扩张定格了。需求端锁住。

12月31日，央行对房地产行业再来一个“王炸”：《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对各类银行的房地产贷款和个人住房贷余额进行细致入微的五档分类红线管理。供给端锁住。

宏观层面锁死之外，微观层面打击各种经营贷等变相房贷，控制钱的流入。

这是对原材料之一的：钱的监管。其目的是锁死行业的总杠杆率，金融资源只有相互分配与争夺，没有增量。

对另外一个原材料：土地的严格调控紧随其后：土地供应“两集中”。

春节刚过，网上流传“22个重点城市将实施供地‘两集中’，2021年发布住宅用地公告不能超过三次”的消息。

两集中指的是“集中发布出让公告、集中组织出让活动”。

土地的集中供应是房地产泡沫的安全阀：泡沫多了房价有上涨预期的，就多放一部分出来；泡沫少了房价不稳，就收紧。

这个招数不陌生，在粮食流通体制早就用过了。

任泽平博士说，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。当下的调控目的非常明显：让房地产与金融隔离，用更精确的土地供应稳房价。

房地产企业作为一个命运共同体，从来没有像今天这样整齐划一。

2021年，增量再见。

二、2020年：救亡

行业的金融属性决定了这里存在挤兑。

万科曾经公告：对泰禾的救助，“这是万科向行业伙伴伸出积极援手的投资行为”。万科救泰禾不是雪中送炭，这是一场万科作为带头大哥的公义之举，目的是维护行业。

房地产行业没有垄断，是命运共同体，泰禾这种涉及到几千亿负债的企业的暴雷对行业的整体形象和外部信心都是一种伤害。

任由这种伤害蔓延，谁也不知道拖累甚至压倒行业的是哪一个企业的资金链断裂。

无论是行业角度，还是监管角度，泰禾必须被拯救，至于泰禾最终是谁的，不重要。

当行业升杠杆的空间和预期越来越小，问题企业被挤兑的概率就越来越大。泰禾2019年净归还融资款项383亿元，假如2019年泰禾还能再多借到500亿，还会暴雷吗？

肯定不会。

这就是房地产行业之前蓬勃发展的根源：巨大增速的货币供给，带来了资产的升值和行业的蓬勃，从而让房地产行业周期看似消失，让很多人错把形势当能力，高估自己。

现在，从原料“钱”和“土地”的供给侧调控，目的就是改变周期消失的错觉，让长期横盘成为大众的第一印象，从而达到房价维稳的目的。

惊涛拍岸，岸上的人，是不愿意冒着生命危险去救人的。即便稳如万科，也需要泰禾的债权债务明晰、各方达成一致，才会顺水推舟。

世茂接盘泰禾和后来的福晟，更是一场挑肥拣瘦的并购，但也难免沾得一身骚气。

华夏幸福和平安呢？

围魏救赵之前，孙膑对齐王说，这就像劝架，要等双方力气打的差不多耗尽了，才能出手把双方拉开。在赵国被庞涓打的七零八落的情况下，齐国出兵，既救了赵国，又把魏国的有生力量歼灭了。

救亡是必须的，但不会是雪中送炭，也不会天上掉饼。随着横盘的加剧，对被救者来说，付出的代价会越来越大。

战国七雄打来打去，人才在各国间流动，土地城池在争夺中变换主人，像极了今天或者以后的房地产行业。

在救亡中分化。

三、2020年：图存

打得过就打，打不过就撤。无论是“打”还是“撤”，安全第一。

首先立足于打，打需要资源。

债权融资受到抑制、没有增量的情况下，不能眼瞅着资金链断裂，股权融资就成了降低负债指标的不二之选。

从钱的供给端来说，来自银行、信托这些借贷渠道的钱少了，但是项目还得继续开发，那么来自其他低杠杆渠道的钱必然就要多起来。

两者的交集就是其他低杠杆渠道的股权融资。渠道两处：

第一、公开的资本市场

国内市场没有房企增发和IPO的任何空间，连万达恒大富力这样的回A都不可能,只能向港股寻找机会。去年下半年融创、恒大相继把物业分拆上市，既增加流动性也增厚母公司的权益。2020年有17家公司拆分了物业公司上市，其中下半年14家，目前还有7家在排队（数据来自克而瑞）。

能分拆的全分拆，能上市的全上市，这是个趋势。

第二、长线的股权投资

12月14日，融创与GIC（新加坡政府政府投资公司）成立投资平台，专注投资中国一二线城市的高端住宅项目。

12月24日，雅居乐与平安不动产签署股权合作协议，根据条款，投资者向雅居乐支付合计70.51亿元，作为其各自收购股权及/或贷款诚意金。涉及7个住宅项目，土地储备面积约176万平米。

12月30日旭辉集团与恒基中国签订了厦门项目的股权合作协议。

更早之前的案例是9月份恒大地产的战略投资者转成长期股东。

从这些不完全统计的案例中也能看出来杠杆承接方的画像。

低杠杆的资金是不二选择，新加坡政府投资公司、港资地产这些都是房企做加法的好渠道。

国有资管平台、内资地产也是选择，但应该不是调控的鼓励选项，毕竟接来接去，还是肉烂在锅里，总杠杆率不会下降，房地产金融化的风险只是转移，并不会降低。大概它们的定位是“过桥”。

打不过就撤。

第一、降价促销：这也不是一个调控愿意看到的现象，它无非是把杠杆从房企转移到居民，如果转移的过快，甚至会引起更严重的挤兑，最终还是金融体系承压。

第二、项目转让：其实是和股权转让一个道理，到更低的杠杆来接盘。

2020年11月发生了三件小事,绿地集团将上海和江苏两地共14个项目27个物业项目上架，预估售价231亿元人民币；富力地产发布公告称,富力地产与黑石正式签约,将广州国际机场富力综合物流园物业70%权益。11月，恒大在入股新疆广汇两年后,将其持有的广汇集团40.964%的股权转让给上海申能集团。

图存年代，打得过就打，打不过就撤。

无论是打还是撤，都需要外部的资金来接盘化解杠杆。这也是头部房企的优势，它们更容易得到股权方的投资。

在图存中分化。

四、2020年之后？

如果计划配置资源，供求关系就会扭曲，就会出现黑市。

房地产行业的供给端和需求端的资金都受到调控，整个行业的资金会越来越贵，谁能找到更多的、便宜的钱，这将成为房企优胜劣汰的重要指标。

增量消失、总量不变，行业内部会出现分化：地产赛道内部，强者恒强，弱者机会越来越少，直至被淘汰。

想要突破，就要跳出赛道，向外寻找新的增长点。

秦国能够取得统一六国的成功，关键是做了两个增量：第一个是深彻的商君变法，内部管理出效益。第二个向南取了巴蜀之地，增加了外部资源。

这两点让后来的六国公子们如何折腾，最终都难逃被并购的命运。

三哥不知道哪些房企最终能活下去，但下一步成功的房企，内部管理会更高效甚至严苛，外部的股权合作方会更强、合作力度会更大。

清廷所有努力的失败，是因为遭遇了工业革命的外部世界的降维打击。

在房地产开发行业，能够实现降维打击的只有监管机构。随着杠杆的稳定下降，最终，住宅开发会是一个完全受控的行业，就像粮油、烟草、通信一样。也许未来有一天，我们也会看到房地产开发行业的大一统：

一个类似于美国“两房”的机构会横空出世，在这里，所有的房企无差别的消失，如果有幸的话，可能它们在新机构中占有不同比例的股权。

前段时间，万科回应投资者称，养猪业务已经落地，正在顺利推进中。万科的猪终归会养出来的。

也许很多年以后，人们对恒大的第一反应是汽车，而不是房地产。

在新的一年开头，祝愿万科的养猪、恒大的新能源汽车、碧桂园的机器人、融创的文旅越办越好，也希望整个房地产行业杠杆安全降落。

更希望广厦千万间，寒士俱欢颜。这么多存量房，也许真的需要像美国“两房”的类似机构，搭建寒士与自住房之间的金融桥梁。

“不炒”是堵，“房住”是疏。两手抓，两手都要硬。房地产行业的特许经营和专卖之日不远矣，如此，一了百了，大家安全。

最后

摩根·弗里曼说：

you will always be able to make more money,but you cannot make more time.

救亡、图存、革新都是一场与时间赛跑的游戏。

时间有时候过得很慢，长平之战后，赵国还能残喘32年；百日维新后，清廷还能苟延13年。

时间有时候很快，大一统的秦帝国只存在了14年；从98年结束福利房到17万亿的新房销售只用了20年。

周期迟到，不会消失。飓风过岗，伏草惟存。