文丨地产三哥

宏观调控一切

一、打架的土地出让数据

国家统计局的数据：2021年1-3月，房地产开发企业土地购置面积2301万平方米，土地成交价款809亿元。1-3月份，商品房销售面积36007万平方米。商品房销售额38378亿元。

金额比例来看，买地只花了809亿元，是商品房销售金额38378亿元的3%还不到？

面积比例来看，假设容积率为3.0，房地产企业购置的土地建设面积也只有6903万平米，只有销售面积的19%。

按照国家统计局2021年第一季度的数据显示：

房地产开发企业不买地了？都在开发空气？

为了进一步考证，再来看2020年国家统计局的数据：

2020年，房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，土地成交价款17269亿元。商品房销售面积176086万平方米。商品房销售额173613亿元。

金额来看，土地购置价款占销售款比例10%不到。

面积来看，土地上可以实现建筑面积占全年销售面积的43%（按3.0的容积率）。

显然，统计局关于土地出让金额和面积的数据不符合逻辑。

三哥多年的经验，房地产开发企业地价房价比一般是在0.3-0.6左右，城市能级越高的地方，地价房价比越高，就是行业内常说的面粉和面包的关系。

我们再看财政部的口径：国有土地使用权出让收入相关支出76503亿元，对比全国商品房销售金额17.36万亿，比值0.43。即便是剔除少量工业用地使用权出让收入，这也是符合常识和惯例的比值了。

统计局和财政部的关于土地出让的数据打架了。

显然，财政部的统计是更值得信任的，因为财政部钱不会也不能错一分一毫，否则账对不上，而简单的加减乘除和严格的勾稽关系是保证。

而统计局的数字是柔性的，是可以服从大局的。

比如，按照马光远老师最近的说法：除了CPI统计内的项目不涨价，其他的都涨价了。

二、房地产的东南半壁

5月7日-8日，杭州两日集中土地出让，出让金1178亿元，可建面积757.2万平方米，平均楼面地价15570元/平米。

按照住宅用地分类调控文件要求：“22个重点城市实现“两集中”，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。”

一次1178亿元，三次就能超过3000亿元。

2020年，杭州十区共成交土地228宗,总出让面积831.2万方，总可建面积1972.7万方，土地出让金额2521.4亿元。楼面地价12781元/平米。

从G20峰会举办的2016年，到即将举行的2022年的亚运会，这几年杭州的城市建设大干快上、从城西到滨江，从钱江新城到钱塘新区，这些都需要集中力量办大事，要花钱。

无论是自身需要，还是在全国城市能级排名，如果杭州都不行，行的也没有几个了。

税收与土地齐飞，开发共市政一色。

翻开22个“两集中+三批次”的城市名单：除了北上广深4个一线城市，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

22城市名单中有凑数的，绝大多数有控制房价上涨必要的城市在东南。

这个名单，会让人想起东南互保，当年的东南互保涵盖今天的山东、江苏、浙江、湖南、湖北、江西、福建、广西、广东。

东南半壁城市群，是国家税仓；也是房地产软着陆最后的、也是最坚强的防线。

房地产在东南的结局会怎样呢？

三、宏观调控控制一切

市场化意味着效率的提高，所以人们总是不自觉的追求市场化。

但效率与公平总是会在一定的阶段互相矛盾，这种矛盾不重要。

安全，才是从来被摆在首位考虑的东西，效率和公平只是在安全的红线下此消彼长。在确保安全的基础上，用有形的手和无形的手形成合力，这是一贯风格和做法。

而今的房地产供地两集中、三批次和项目限价销售和粮食流通体制有些相似。

粮食价格不能过低，低了农民没有积极性、全国人民饿肚子；也不能过高，高了居民的生活就受到影响。

集中拍卖和顺价销售，也是粮食流通体制的重要购销政策。

在粮食生产端，政策上通过组合式补贴+托低价收购，确保粮食的绝对产量和农民收入。

在流通段，建立粮食仓储、流通的缓冲环节，比如中储粮、中粮、以及各地区国有背景的粮食收储企业，确保价格稳定。

中国粮食的护城河是：保证总量+价格调控+市场化流通，最终形成了什么局面？

第一、粮食安全没有问题。

第二、国有巨无霸+各种市场主体参与，这里没有垄断，因为所有重要的资源占有者不追求效率。

第三、价格倒挂：稻强米弱，麦强面弱。

迄今为止，粮食的宏观调控是成功的，因为确保了底线：粮食安全。是否有更好的路，没人试过也就没人敢断言。

粮食市场今日之格局也许是未来房地产行业的写照。

尤其是在去年成立的央企房地产企业中国融通投资的中国融通财险于4月25日获得财险牌照之际。

想起来一个故事：

2008年全球金融危机时候，温总理来浙江某市视察，地方的负责人把建设工业园区和招商引资作为一项卓著的政绩向领导会汇报。

总理问，土地都搞工业和开发了，粮食安全怎么办？

地方负责人非常胸有成竹地说，我们和北大荒等东北的确的大农场签订了合同，每年足够保证市民的粮食供应。

总理追问：“要是东北地区也遭灾了怎么办？”

温总理视察离开后，这个地方负责人被免职了。

米袋子，当时定调是省长负责制。

另外一个例子是对于人口的控制，一票否决权是个厉害的考核标准。最终，行政手段成功的战胜了人性。至于控制的结果是否算是成功的，且两说。

但至少达到了当初的目的：确保人口增速降低。

粮食调控和人口调控案例在前，房地产调控难度更低。

最后

康托罗维奇，前苏联数学家，因对资源优化配置理论的贡献获1975年诺贝尔经济学奖。

他在1938-1939年提出的线性规划和运筹学科学奠定了苏联计划经济的算法基础。

在上世纪60年代，苏联成立了科学院中央经济数学研究所，70年代末，又普遍设立了各专业部计算中心，并在互相联通的基础上建立了全苏计算机中心，借助于集成电路计算机和数学模型，苏联将计划经济变为一门精密科学。

简单的说，苏联的计划经济就是要用庞大的算力来模拟那只"看不见的手"，进而得出最优解，以此为基础苏联构建了物质产品平衡体（MPS体系）。

这就是苏联的国民经济计划，也就是计划经济。

如果单纯从算法层面看，昔日老大哥的计划经济要甩开这里几条街。

即便是以现在房地产调控为例，什么集中供地、限价措施、自持比例、租赁比例、共有产权、甚至细到套内70/90......，这些都是简单的直接因果算法的数量叠加，在线性规划和运筹学科学为理论基础的前老大哥面前还是小儿科。

但是算法先进的前苏联计划经济最终还是没有成功。

到后来，苏联“计委每时每刻，三分之一的人在和别的部门、和条条块块们扯皮；三分之一的人在紧急统计已经走样到不知道哪里去的最新数据，三分之一的人在根据新数据和扯皮结果，在那里修改编造新数据表，以便自圆其说。”

有人说是计划扼杀了创新和冒险精神了，有人说“无形的手”的力量远远超过人们的预想。

我认为，主要原因是昔日的老大哥不懂中国智慧和中华混沌学。

一阴一阳谓之道，擒纵之间收放自如。

无论白猫黑猫，终极目的是安全和稳定，效率与公平都是手段和过程而已。

（完）