文丨地产三哥

孟子说：春秋无义战。

这是典型的儒家道德体系的说法。

弱肉强食、适者生存才是符合进化、合乎规律的现实。

所以，孟子又说：“征者，上伐下也，敌国不相征也”。

这句话的意思是，征，是指大国讨伐小国，同等级的国家之间是不会相互讨伐的。

春秋时代是一个列国兼并的时代，义务教育教材上写道：“西周初年的国家有800个，到了春秋初年，还剩下170多个。战国之初，只有几十个了。”

这一阶段：“弑君三十六，亡国五十二，诸侯奔走不得保其社稷者不可胜数。”

几百年春秋战国之后，最终也就剩下那么几家。

弱国、小国可以逐渐成长为强国、大国，例如西戎环伺的秦国、南蛮之地的楚国。

诸侯家臣也能成为国君，例如三家分晋的韩、赵、魏，田氏代姜的齐国。

老贵族依然能保留昔日的荣耀，例如燕国。

更多的没有存活下来的小国，如今只有在历史书中才能有一句话或者几个字而已。

这样的故事，也在今天的房地产行业的重演。

一、直道赛车：同质化时代

春秋的牛耕、战国的制铁带来了生产力的大发展，从井田制向小农经济转变的过程中，把握生产力发展的趋势，就能卡好位置、获得先机。

对于列强来说，这时候的艰辛在于既要保证自身安全，同时还要“抢钱抢人抢地盘”，变法以适应生产力的发展是唯一途径，后来的春秋战国的列强都是变法的获益者。

在严苛和相似的体系压力下，列强在制度层面必然会趋同，成功的范例也会扩散复制，被其他各国学习，这时候对于列强来说，主要的任务是规模的积累和扩大，这意味着人民的多寡和国力的强大。

高杠杆、高负债、高周转曾经是房地产行业规模卡位战的最佳途径。

如何实现高周转，碧桂园是房企们的榜样。如同商鞅变法，农、战是两条根本的富国强兵之道，重奖之下必有勇夫。

刺激农、战的手段就是爵位：大家共同分享帝国扩张的成果，地产行业有跟投、分享。

在房地产行业，随着住房制度市场化的改革，制度优势带来的金融资源、土地资源、人力资源并没有厚此薄彼。

这是一个直道赛车的时代。

这个时代，房地产行业既有强大的体系压力，又有足够大的市场。

金融红利、也就是房子的金融属性和房价永远上涨的预期，使得房地产开发行业近水楼台，获得了相比于其他行业的更多的超额利润。

这个时代，有兼并但不是主流，各类大、中、小房企在开发赛道上并驾齐驱，不亦乐乎。

二、彰泰集团的退

打败郑国的不是因为它的朝秦暮楚，而是弱国无外交。

郑国其实并不弱，作为老牌诸侯，曾因辅佐周王室东迁而成为中原一霸。尤其在郑庄公郑寤生统治时期达到鼎盛。

郑国有一颗独立的心，秦晋围郑后，有著名的烛之武退秦师；当楚国的兵临城下，郑国也能坚持得住。

但绝大多时候，绝对力量的大小还是有区别的。

它失去了直道超车时代的卡位先机，失去的就是一个时代。

在今天这个安全车已经出动的时代，这应该是属于头部企业的盛世年华，而走在前面的永远是极少数。

彰泰和融创的合作是新时代下的一个缩影。

作为广西一哥，彰泰没有全国化布局。

去年5月，彰泰曾被广西建工内部发文硬怼：停止承接彰泰的工程并加紧对相关工程的进度及回款的监督。两天之后，这一误会以双方领导的会晤而告终结。

去年年底，旭辉和彰泰以65:35股权比例商谈合作，未果。

最终，4月16日融创接盘，以99.1亿元的出资占新的合作平台公司80%股份，接盘位于南宁、桂林等城市的54个开发项目、3个代建项目，涉及未出售建筑面积825万平米。

彰泰集团成立于1992年，比融创、旭辉都早，去年克而瑞的销售排名在第117位，和它位次接近的浙江本土房企金成集团早在数年之前就已经是融创的合作伙伴。

金成集团2016年底对于和融创的合作评价很高：“双方一见钟情，迅速敲定了合作。”

这一次，彰泰内部的评价是：“孙宏斌是很好的买家,这次选了最优秀企业。”

扩张时代已成为往事，谋求发展模式的转变就是当务之急，这也是一个和时间赛跑的游戏，越做在前面，主动性更大一点。

尤其是对中小房企，高杠杆之下的命运可能决定于一次调控、甚至重要伙伴的客户关系。

TOP10的销售份额已经占据全国的28.2%。

全国扩张的机会已经失去的年代，像彰泰这样的房企比上不足、比下有余，比较尴尬。

与头部企业相比，在融资、管理、产品上可能没有优势，区域内的份额会被头部企业逐渐蚕食；但其资产质量、规模、本土化又具备一定的优势，与其苦苦求索中不能做大做强，不如做个小股东、闲掌柜。

像彰泰集团这样的规模企业，有不少。

商业时代并非你死我亡，合作之后，他们无非少挣一点，但是风险系数却大大降低。

本次并购涉及的未售货值至少五百亿，即便按照8%的结算净利润率，能挣四十亿元，20%也是8亿，依然是妥妥妥妥的富家翁。

以前的兼并，总是因为被兼并对象这样那样的原因导致的资金链问题才会发生。

以后的合作，一句话，学习彰泰好榜样。

三、小结

房地产行业，从春秋进入战国。

类似彰泰这样本土化的一哥、二哥企业，进退尚有足够的空间，主动权在握。比如这一次，彰泰先谈于旭辉，而后成于融创，据说万科也后面等着。

另外还有一些房企，它们可能已经完成了异地布局、甚至全国化的布局，它们的位次也比彰泰更加靠前，也进入了资本市场。

但是，红线和集中供地新政之下，它们的进退可能比彰泰这一规模的房企更加纠结，它们的位置通常是在TOP50左右。

是退回深耕？还是继续异地复制？这是个鸡肋似的抉择。

位次越往上，争夺越激烈。处于TOP15-TOP30位次的房企，往前一步海阔天空，退后一步的机会成本可能远比失去市场份额的损失大的多。

毕竟，所有人都知道，到后来，大国只剩下7个。

人类在面对危险的时候会有三种递进的表现形式,分别是：冻结、逃跑、战斗。这是人类在进化的最聪明选择，因为在游猎时代，人类算不上是什么强壮的生物，很多动物比人类跑得快、力气大。

进化史告诉我们，面对巨大的、未知的危险，“不动”和“逃跑”是优先选项，只有迫不得已的时候才选择战斗。

但是，冷静、理性和征服也是人类基因里面自带的禀赋。

（本文完）

下一文：

房地产从春秋到战国（中）：中等房企的进或退