明天开售首批REITs，值得申购吗

最近关于REITs的讨论比较多，因为马上第一批REITs就要开售，国内投资者又将多一个新工具。也有很多人问我，REITs值不值得申购，风险和收益怎么样。

今天介绍一下REITs，大家了解后再做决定。

（1）什么是Reits

“REITs”英文全称RealEstate Investment Trusts，是指不动产投资信托基金。REITs目的是把缺乏流动性的商业地产，变成较强流动性的证券，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按较高比例分配给投资者。

（2）Reits的优势是什么

REITs是一种风险和收益介于股债之间的金融产品，其主要有三个受投资者青睐的原因：

1、具有基础设施相对稳定的分红属性；

2、可在公共市场上流通的较好的流动性；

3、税收中性的优势。

REITs总的来说更像稳定分红工具，但赋予证券属性，优势还是比较明显的。

（3）本次Reits介绍

本次首批公募来自于华安基金、博时基金、富国基金等9只REITs产品，覆盖了基础设施的四大领域：收费公路、产业园区、垃圾污水处理、仓储物流。

有上交所的5单项目：华安张江光大园、浙商证券沪杭甬杭徽高速、富国首创水务、东吴苏州工业园区产业园和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。

还有深交所的首批4单项目：中航首钢生物质、博时招商蛇口产业园、平安广州交投广河高速公路和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，预计募集规模合计近140亿元。

直白一点说，跟公募基金汇集投资者的资金去购买股票、债券等进行投资类似，公募REITs就是汇集大家的资金去买不动产，比如说本次获批项目中的高速公路、产业园区、仓储物流等。投资者用少量资金投资购买基金，然后坐享高速公路收路费、产业园区收租金、仓库收使用费等收益。

从首批公募REITS产品看，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，具有良好的示范效应。

综合来看，首批9个REITs项目底层资产均较为优质，预计现金分派率在4%-12%之间，平均现金分派率在6%附近。

（4）认购情况

此次REITs发售，银行理财子公司、私募基金、保险资管等机构参与热情较高，最终认购价格和数量都超出预期。

在已经进行的网下询价中，9家REITs合计获得516.87亿元资金认购，其中有效认购金额457.45亿元，相当于募资额的6.45倍。

（5）申购门槛

首批9只公募REITs的场内及场外的认购费率及最低认购门槛存在区别，场外认购最低门槛在100元—1000元之间，上交所上市的几只公募REITs场内最低认购门槛是1000元，而深交所上市的公募REITs场内最低认购门槛是1000份，以蛇口产园为例，每份认购价格2.31元，1000份至少需要2310元。

最后提醒投资者，公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，而且这类产品封闭期比较长，只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。

（6）最后总结

1、REITs是新型投资工具，从各方面综合考虑，普通投资者可以申请配置一部分，就当打新，如果前期炒作厉害就止盈退出，我觉得前期炒作可能性非常大，A股对于新事物从来都是充满热情。如果不被炒作，长期看，稳定吃股息也是非常不错的投资标的。

2、REITs更适合低风险偏好的人，因为产品分红率较高，适合做低风险投资。说白了可以把REITs产品当作一套房子甚至几套房子，每年收租，是比较稳定的投资种类。从REITs覆盖的基础设施的四大领域（收费公路、产业园区、垃圾污水处理、仓储物流）看，也是比较稳定的行业。

3、REITs不适合炒作，更像债券而不是股票。可能上市前期净值会出现较大波动，但长期看比较稳定，不排除有个别基建资产增速超预期，走出比较牛的趋势。对于想投机的人建议慎重，REITs的属性已经决定了其波动性。