中央重磅教育新政！学区房突然风雨飘摇

阔姐的一个前同事，昨天来找我出主意：

她夫妻两人在苏州工业园区工作，娃刚上幼儿园，这几年攒了笔钱，原计划今年置换一套靠近市中心、带学区的三房。

结果江苏省高考分数一出，楞是一夜没合眼……

（苏州全市拿到高考400分以上的人数，还没有无锡一所中学多；来源：公号”正解局“）

要知道，苏州的房价可是全江苏最贵，好的学区房，单价更是高达6-8万，一套三房价格千万左右。而这个钱砸出去，孩子得到的教育质量，可能在全省只是中下水平……

更急人的是，昨天国务院出台了一个重磅教育改革文件，目测对学区房影响也很大，我前同事的几个育儿群已炸锅，各种解读满天飞，她这会儿更迷茫这房子该怎么买了。

正好也有不少人在后台问这事儿，今天，我就结合一个最基础的问题来一并聊聊——当你买学区房时，你到底在买什么？

对中国绝大多数家庭来说，竭尽全力供一套学区房，不论从给孩子成长铺路，还是财富增值来说，似乎都是必然之选。以至于，越来越多人，还没结婚就开始谋划学区房了。

可一旦进入操作，像我前同事这种拿着大几百万、甚至上千万，不知道怎么下手的人，还真不是少数。

我要说的第一点，就是要先确定买学区房时，你的需求点到底是什么。

一想要对口学校升学给力，二要面积大，三要自己上班方便，四想价格不贵……这几乎是不可能的任务。

要知道，学区房价格=房产价格+学区价格。

对于这个公式，鸡血的爸妈认为等于买了上学门票，附带了一层居住价值；佛系的爸妈则理解为是买的房子，送了附带了一张入学门票。

但无论怎么样，学票虽然不单卖，但本质上也是有市场价的。在同一时间，同一小区的学票价值是固定的。

假如一个房子120万，并且对口学校不错，那么其中20万可能就是学区的价格。如果同小区有面积更大的房子，它的学区也只值20万。

换句话说，学票实际上是一个消费品，这意味着我们应该抱着消费的态度，看待学区房的溢价部分。

如果你的最大需求点就是学区，那么孩子能用上是第一位的，其他都是第二三四位的。下手学区房的时候，先要把“多位一体”的思想舍弃了。

简单来说，对于有娃上学刚需的朋友，阔姐建议不要过分看重价格因素。反正，孩子用完学票，房子还可以转手。届时如果房价涨了，就当附赠收益；如果没涨，也可以佛系看待。

相反，如果你的第一需求是投资升值，那就会发现，学区房的回报，不确定性正越来越大。

很多人认为，学区房更抗跌、流动性也更好，投资价值也更高。那其实是因为学区房价格内含学票溢价，因此会比同地区非学区房的单价更高。

乍一看，合情合理。

但别忘了，一旦入学政策导致学区变化，上面这些优势也将消失——

比如北京就已经有“多校划片”政策，而“租售同权”这个口号，也越来越多地在大中城市提到。深圳某名校甚至试图出台“面积50平以下限制入学”的政策。最惨的还是苏州，部分地区学位政策变成“五年一位”变成“九年一位”，直接把学区房的流动性锁死。

这两年，天价学区房搞得老百姓怨声载道，导致政府各种改革措施出台，学区房的政策变量越来越多，过去那套投资逻辑已经不适用了。

比如昨天的国务院改革文件，核心思想是给学生减负，让好、中、差学生的分布更均衡，让牛校与渣校的差距缩减。这对学区房来说，并不是一个正面信号。

当然，一个全新的政策落到各地执行，因为历史情况不同，对学区房的短期影响各不相同，这还需要等待更多细则出台，并具体城市具体评估。

以我在的上海为例，过去民办学校更拔尖，如果新政剥夺了民办学校的择优录取权力，也可能会导致一些以民办学校为目标的家庭，马上转向学区房。但如果以后牛校、渣校的差异不显著了，学区房的溢价自然也就缩减了。

总而言之，在学区房的政策不确定性面前的，对于那些想投资或是“提前上车”的朋友，阔姐劝大家想清楚这个游戏的风险。

更重要的是，再贵的学区房，也无法保证上清华。教育质量与学区房价格，并不挂钩。

还是拿苏州为例，苏州是基于经济好、人均收入高，房价整体比较高，因而在同一地区家长争抢资源下，学区房价格更高。但相应的，从高考成果来看，苏州的教育质量，被房价低很多的南通等地碾压。