都说这种房子便宜又赚翻？别做梦了

昨晚阔姐去大伯家吃饭，听他说，前两年在北方知名海滨城市买了套海景房，现在肠子都悔青了。

去看房的时候是夏天，气候宜人，想着以后可以看着海景吃海鲜，度假养老两相宜，大伯当即爽快刷卡。

（大伯想象中的生活是这样的）

两年过去了，全家去那的次数不超过5次。

更致命的是，买完才发现，那地方到11月之后，海风吹得人根本没法待。而且，小区入住率低，物业服务也没法保障，就算去度假，也远不如住酒店划算、舒服。

在买房这件事上，不管阔姐怎么劝，你们总是在犯一些常识性错误，拦也拦不住地把几年乃至几十年的血汗钱扔水里，想想就来气。

下面这这些房子，都是大家爱来留言问我能不能买的，今天就来说说，为什么全都是赔钱货。

先说养老房吧。

很多人都憧憬这样田园生活——

远离城市喧嚣，在山清水秀的地方有套小别墅住着，平时种种菜、养养花，玩玩手机、看看剧，生活好不惬意。

总结起来就是环境优美、生活节奏慢、物价低，最好房价也低。

但说实话，你幻想的只是农家乐，根本不是什么养老。

真正的养老，重点肯定不是面朝大海、春暖花开，而是完善的护理与医疗。

人到了一定岁数，身体机能自然下降，做普通家务也会变得很累。甚至连洗澡、上厕所都必须有人帮忙——这些才是养老最需要考虑的问题。

说白了，养老最关键的不是美好的自然环境，而是老后的生活服务。

所以，年轻劳动力充裕的大城市，才是最适合养老的地方，而且大城市医疗条件成熟，对老年人来说更刚需。

而那些所谓的慢节奏小城市，往往人口增长乏力、经济也不够繁荣，房子投资价值也很低。

等于说，你花了钱，又享受不到好的生活和医疗服务，买的房子可能还被套着没人接盘，图啥呢？

还有一个坑，受（shou）众（hai）面更广，那就是买公寓，也叫做商住两用房。

在大部分城市，公寓都是不限购不限贷的。因此，在房产调控收紧的时候，中介特别喜欢推销公寓。

公寓的优势是价格比同地段住宅便宜，但也仅此而已。

从持有成本上，公寓首付比例高（至少50%），贷款年限最高只有10年。因为杠杆比例低，一拉开年限，在持有成本上，甚至还不如住宅。

举个例子，如果一个公寓总价是100万，首付5成，上车成本就是50万，每月月供5278元。如果同样是首付50万，购买普通住宅，就可以买一套总价为166万左右的房子，按照最长30年来算年月供每月6100元多，月供相差不到1000块。

所以，买公寓的房贷并没有比住宅轻松多少，性价比也就没有了。

有人会说，公寓的租金回报率高呀。

因为公寓便宜，租金回报率是比住宅是要高一些，但像一线城市，住宅租金回报率都在2%内，公寓即使价格便宜一半，也不过4%。但在其他城市，公寓能不能租出去，又是很大问题。

要我说，公寓也并非完全不能投资。

前提是做到两点：一是能长期持有，也就是不急着收回本金。二在租金收益率上要好好计算。

如果一个公寓能做到15年回本（相当于租金收益率6.6%），那确实是个不错的投资。

但现实情况是，能达到这种回报区间的房子少之又少——选址、规划、人流都会影响租金和出租率。

还有人说，我可以等房产增值了转让啊。公寓总价低，等房价普涨时卖掉，投资回报率更高。

这么想的朋友们可长点心吧！转让公寓不仅意味着一大笔税费，更可怕的是面临着政策“紧箍咒”随时收紧。

实际上，所谓的“公寓”，房产证上都写着是商业房产属性，按照政策，这种房子是没有居住功能的。

开发商推这种项目，都是在打擦边球，早些年地方上鼓励搞房地产，对这事也比较宽松。

但现在气候变了，一线城市2017年开始带头整治商住房，有的直接把煤气给断了，闹得现在很多人都不敢接盘公寓了，北京甚至把商住房也限购了，很多之前买公寓的投资人，这会儿赔本几十万都卖不掉……

总而言之，值得投资的公寓，仅限极少数租金回报率高的项目。而租金回报率往往是房产中介忽悠的重点，你如果要下手，一定得自己独立做下调研功课。

房子，是过去20年中国的财富符号。

很多人，买几千块的理财产品时犹豫不决，几万、几十万买房的时候眼都不眨。这个底气，主要来自于买房稳赚不赔的观念早已深入人心。

什么养老别墅、海景度假房、loft公寓……市面上总有一些说不清道不明的房产类型，就是抓住大家对房产增值的“幻想”，通过华丽的包装和中介的忽悠，把你们套牢。

我从来不反对买房，即便房价已经涨了一轮又一轮，房产依然是一种可选择的投资类型。

和许多可能本金全无的理财产品相比，买房的风险没那么高。但缺点是起步门槛高。动辄几十万、上百万，流动性却很差，一旦选择不当或遇到调控，就可能很长时间无法变现。

所以，如果考虑房产投资，你首先得确保投入的是未来几年都不需要用的闲钱。

同时，放低收益率预期（飞涨的时代已经过去），并小心选择下手对象。

你需要记住，房产的收益来自两方面——租金和升值。直白一点说，这两点主要就是看城市、看地段。两者兼优自然是最好的。

所以，任何时候都建议优先考虑大中城市、核心位置的房子。首选也一定是税费更低、流动性更好的住宅。就算预算少，也尽量不要考虑公寓或商铺，尤其是别把自己宝贵的首贷资格浪费在上面。

记住我上面这些话，你起码可以避开80%的坑。