不知不觉，海南设立自贸港已经三年了。

2018年的4月22日，海南发布了关于在原先限购政策的基础，实施全域限购。

让海南的楼市一夜入冬，开发商的凛冬来临，无数炒房客连夜退出海南涌向别的地方。

2020年上半年疫情的打击，让海南楼市更加冷清。

但2020年6月，自贸港细则的出台，让海南楼市再度变得火热起来。

今天就来谈海南全域限购这三年，海南楼市走向如何？房价如何？

从全域限购三年后的市场情况来看，这次的凛冬比想象中的短暂，楼市回温已经渐显。

根据易居研究院报告显示，海南今年一季度房价涨幅为11%，明显超过全国8%的水平。而三亚在今年3月的新房房价为34022元/平方米，这个价格也是三年以来的最高值。

不难看出来，2020年6月海南自贸港细则的出台，确实让海南楼市回温不少。

直到今年年初，海南楼市升温的趋势尤为明显，特别是三亚市场，一度涨到将近4万每平的价格。

如果后续海南要继续稳定房价的话，可能仍然还需要严格执行全域限购的政策，以防炒房现象再度席卷而来。

今年4月20日，海南在举行的2021年一季度全省经济运行情况新闻发布会披露，

一季度全省固定资产投资同比增长20.3%，比2019年一季度增长18.4%，两年平均增长8.8%。从投资类型看，非房地产开发投资同比增长14.7%。

根据易居研究院发布的报告也显示，

今年3月，海南开发投资增速指标首次强于全国数据，其中海南为29.4%，而全国为25.6%。

可以看出来，限购政策发布以后，海南房地产开发投资呈现一个缓慢甚至是负增长的状态，这也充分说明了调控政策的有效。

但到了2020年10月，该指标首次呈现正增长的趋势。

这其中发生了什么呢？

从去年开始，国家分别在2020年11月11日和2020年12月29号，以及2021年3月4日这三次时间点里，接连不断的给海南赠送政策大礼包，为海南印发零关税清单。

多重利好政策，也带动了海南土地的价值、产品价值以及升值潜力的大幅度提升，也加速了楼市升温势态。

从市场的反映来看，一众利好让各方对海南的房地产市场再次看涨看好。

此外，因为今年年初，许多热门城市加码限购，如广州，深圳，上海等，

再加上3月4号出台的“零关税清单”，让很多人将目光更多地投向了海南。

根据易居研究院数据显示，

今年一季度海南新建商品房价格为18124元/平方米，在全国31个省（区、市）中，排名第四，仅次于上海、北京和浙江。

那么从涨幅的数据来看，今年第一季度的海南房价涨幅明显超过全国了大多数城市的水平，甚至超过了近期房地产市场较热的广州和深圳。

这也从侧面佐证了海南楼市确实已经在逐渐升温。

即便是在海南全域限购三年后，海口和三亚一直是房地产市场的重点城市。

从海口新建商品住宅成交数据看，今年一季度海口新建商品住宅成交面积为111万平方米，而2018-2020年同期分别为126、62和74万平方米；三亚在全域限购后，2018年9-12月的单月成交数据仅为1万平方米，但2021年3月成交面积达到13万平方米。

从成交量来看，近一年走势已经说明海口和三亚两个城市的房产市场已经处于升温状态了。

实际上，在全域限购后，受到最大冲击的是三亚。

海口还有本地刚需的购房需求支撑着，而三亚9成以上的购房需求都来自外地购房者，

所以在限购后遭受的冲击最大。

三亚新房价格甚至一度从2018年的34295元/平方米下跌到2019年的24962元/平方米。

但在今年3月，三亚新房均价已经回温到了34022元/平方米。

从这些数据可窥见海南楼市一角的情况。

2018年至今，调控政策的出台确实让海南房地产市场稳定不少。

在全域限购三年期间，有效地打击了房地产市场的投资投机需求，赶走很多浑水摸鱼的人。

但随着海南自贸港蓝图的一步步落实，海南土地价值凸显，以及人才政策的大力推进，在未来2～3年，海南可能会迎来一大波的人口爆发。

而随着外来人口，企业员工剧增、以及高素质高收入人才的持续导入，当地购房需求将进一步爆发。

从长远来看，海南未来的经济结构和人流向趋势对海南楼市会构成长期利好，而房价也将会持续稳步增长。

（数据来源：易居研究院、网络数据）