肥瘦相间最美味—成都集中供地分析

肥瘦相间最美味—成都集中供地分析

by机智的蓝蓝酱

成都第一批集中供地公告在5月8日发布，于 6月7日起正式开拍，为期5天，共出让宗地40宗，约3449亩，建设用地229.9万㎡，规划建筑规模469.1万㎡，起始总价达330亿元，本次集中土拍在“限房价、定品质、竞地价”的规则下进行。

此次分析框架如下：

01价值现状认知

40宗地块基本处于六环内或六环沿线，土地价值较低，基础设施较弱。其中，8号地块（金牛区交通巷）处于中心区，1（成华区青龙乡双水碾村4、5组）、3（成华区圣灯街道长林盘社区七、八组、长林盘社区集体）、34（温江区天府街道游家渡社区）、36（武侯区华兴街道南桥村8、9组）号地块位于新兴区，14个地块位于拓展区，剩余21个地块处于待开发区。

02 板块差异特点

根据板块结构价值差异区分板块特点：

土地现状：1宗地块处于近城外溢，2宗地块处于近城发展，15宗地块处于远郊外溢，22宗地块处于远郊内生

近城外溢：

编码8号，金牛区交通巷

近城发展：

编码1号，成华区青龙乡双水碾村4、5组

编码3号，成华区圣灯街道长林盘社区七、八组、长林盘社区集体

远郊外溢：

编码24号，双流区东升街道葛陌社区二组

编码25号，双流区东升街道葛陌社区二组,龙桥社区一组

以上2宗地块，在远郊外溢型的土地类别中，其新兴服务业特征突出，周边三产高知企业密度高，利于挖掘高净值客户

远郊内生：

编码10号，锦江区三圣街道办事处粉房堰村6组、红砂村5、6组,龙泉驿区十陵街道办事处洪柳社区7组。在远郊内生地块中，其土地综合交通通达性相对较高，利于人口及生产要素流动，受外溢辐射能力强

编码15号，郫都区犀浦街道石亭村3、4、5社,石亭村集体,双林村3社。其工业密度高，有产业资源，可以算是有产无城，城市配套的补充正是开发商的强项

注：表格内数值为均值倍数，均值倍数=地块各指标/市辖区各指标均值

03 市场周期动力

在时间轴上，对地块所处区县进行需求周期及房价动力预测，其中，郫都区、温江区、金牛区、成华区、双流区、龙泉驿区、青白江区、青羊区、武侯区、新都区均处于高位回落阶段，新津区（38号地块新津区花源街道杨柳社区二组、三组、六组、39号地块新津区普兴街道宝峰社区五组、40号地块新津区普兴街道山河村六组、骑龙社区一组）处于向上冲高阶段。以成华区、金牛区为例，具体内容详见具体报告，报告索取方式参照文末说明

04发展红利研判

空间上发展红利综合2015-2020年人口变化、2015-2020年城市空间变化来考量，结合土地价值现状，形成赢率回报率研判矩阵，借此找到有潜力的地块，重点可关注低赢率中回报率、中赢率高回报率以及高赢率高回报率的地块。

低赢率中回报率：

编码2号，成华区圣灯街道长林盘社区7、8组、村集体

编码10号，锦江区三圣街道办事处粉房堰村6组、红砂村5、6组,龙泉驿区十陵街道办事处洪柳社区7组

编码12号，龙泉驿区东安街道桃都大道以北

编码7号，高新西区西园街道青龙村3、6、7、8社,展望村8社

编码13号，郫都区团结街道永定村四、五、六社,石堤村十一社

编码15号，郫都区犀浦街道石亭村3、4、5社,石亭村集体,双林村3社

编码16号，郫都区友爱镇金台村1、10社,德源镇同心村4社、寿增村7社

编码19号，青白江区绣川河以北、青白江大道以东

编码20号，青白江区绣川河以北、青白江大道以东

编码21号，青白江区绣川河以北、青白江大道以东

编码23号，青羊区文家街道高坎村六、七组

编码5号，高新区中和街道劲松社区10组(原劲松村13社、14社)

中赢率高回报率：

编码1号，成华区青龙乡双水碾村4、5组

编码3号，成华区圣灯街道长林盘社区七、八组、长林盘社区集体

编码9号，金牛区金牛乡金牛村1组,涧漕村9、10组

编码24号，双流区东升街道葛陌社区二组

编码25号，双流区东升街道葛陌社区二组,龙桥社区一组

编码34号，温江区天府街道游家渡社区

编码35号，武侯区华兴街道南桥村6、7组,高新区肖家河街道殷家林村2组

编码36号，武侯区华兴街道南桥村8、9组

高赢率高回报率：

编码8号，金牛区交通巷

05 利润空间分析

结合起拍利润率以及限价-起拍利润率来看，有10宗地值得关注，分别是：

编码5号，高新区中和街道劲松社区10组(原劲松村13社、14社)

编码13号，郫都区团结街道永定村四、五、六社,石堤村十一社

编码9号，金牛区金牛乡金牛村1组,涧漕村9、10组

编码35号，武侯区华兴街道南桥村6、7组,高新区肖家河街道殷家林村2组

编码8号，金牛区交通巷

编码2号，成华区圣灯街道长林盘社区7、8组、村集体

编码34号，温江区天府街道游家渡社区

编码3号，成华区圣灯街道长林盘社区七、八组、长林盘社区集体

编码1号，成华区青龙乡双水碾村4、5组

编码16号，郫都区友爱镇金台村1、10社,德源镇同心村4社、寿增村7社

小结：时空分析

空间上根据成都的土地空间、发展趋势得到的赢率赔率判断，结合时间上区位当前所处的市场周期进行综合判断，可以重点关注8、1、3、9、34、35、2、5、13、16号地块

以下是重点关注地块的指标特征

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