4月28日重庆沙坪坝土拍开启，作为“重庆向西”的窗口，沙坪坝西永组团深受大家关注。其中招商以总价32.5亿元摘得西永组团Ah10-01/04等地块，合计280亩，成交楼面价10460元/㎡，溢价率129.98%。

今天栗子借助禾略地块分析系统，带大家看看这块地到底“值不值”。

土地现状价值

综合地块的交通通达性、生活配套和产业发展三大因素，研判土地现状价值。

可以看到，在禾略评价体系中，该地块属于最低等级，土地现状价值较低，基础设施不完善。

结合高德卫星图，地块周边开发程度较低，属于工业区、物流区，基本可以判断土地类型为城市待开发区。

土地发展趋势

（使用人口数据结合人造地表数据，用类别表示城市网格所处的城市等级状态。通过计算年份差值的莫兰核密度，最后得到城市空间形态的变化速度。）

近三年，重庆土地发展将继续围绕主城及城西片区。该地块位于人造地表扩张边缘，预示着在城市发展的进程中，将受到土地发展红利影响，未来几年基础设施建设加快。

基于土地现状及土地发展趋势分析，地块所在土地属于低赢率-高回报率，即拿地风险较高，但是一旦成功，回报率也高。比较考验开发商对于土地的经营和定位能力。

市场认知

新房走势

2021年3月沙坪坝区一手房房价为13857元/㎡，同比上涨4%，环比上涨0%。

地块房价

地块网格房价在11837元/㎡左右，是重庆市房价的第三梯队，不及沙坪坝区均价。地块房价较低，对于高达10460元/㎡的楼面价来说，未来销售有一定的价格压力。

需求周期

1. 目前沙坪坝区市场周期处于底部回升阶段，市场热度将从底部回升，此阶段房价地价较为合理，适宜拿好地。
2. 预计2022年2月进入向上冲高阶段，市场热度逐渐火爆，是销售去化的好时机。
3. 高热度市场将持续一年以上，结合12个月的开发速度，可以在市场信心高涨的时期实现快速销售去化。

最后，基于以上三点来简单总结：

1. 地块现状较差，属于待开发区域；
2. 地块是现阶段及未来2-3年土地扩张的重点区域，未来可期；
3. 地块周边房价在12000-13000元/㎡左右，高达10460元/㎡的楼面价，给未来的销售去化增加不少压力；
4. 从市场周期角度看，现阶段是拿地最好时机，可以赶在2022年-2023年的市场火热阶段实现销售去化。

所以栗子觉得，招商这次“买对了”，也确实“买贵了”，如何赚钱，是个大难题。