全球央行“收水”？纸币宽松的时代过去了，国内楼市开始“退潮”

2021年，一场“货币风暴”正在酝酿。

3月18日，巴西央行将基准利率上调75BP至2.75%，这是巴西央行自2015年7月以来首次加息。

3月18日，土耳其央行将基准利率再度上调200BP至19.0%，为去年9月以来第四次加息，累计上调了1075BP。

3月19日，俄罗斯央行也意外将基准利率上调25BP至4.50%，为2018年12月以来首次加息。

这是在短短两天里发生的事，三个代表性新兴国家的央行，不约而同地选择加息，原因何在？

原因很简单：因为货币超发，通胀来得太猛，这些国家都快扛不住了。

巴西去年8月将基准利率降至2.0%，较2019年降息250BP，为1974年4月以来新低，俄罗斯去年7月将基准利率降至4.25%，较2019年降息200BP，为历史新低。

稍有经济学常识的人都知道，纸币如果“无节制”的发放，M2增速急剧走高，大量贷款注入经济，必然会带来通货膨胀、货币贬值、汇率走低，加上最近期美元指数以及10年期美债收益率大幅上行，再不加息，就意味着“资本流出”风险会加剧，这是任何一个国家都不愿意看到的。

事实上，除了巴西、土耳其、俄罗斯之外，全球央行都准备“收水”了。

根据彭博的统计，市场预计乌克兰、智利、阿根廷、南非以及秘鲁等国最早将在2021年加息；而韩国、菲律宾、印尼等国最早也将在2022年1季度加息，泰国、波兰以及墨西哥等国最早在2022年3季度加息；新西兰最早将在2022年4季度加息。

发达国家加息趋势也在“萌芽”，日本已经取消了6万亿日元的ETF购买计划，作为全球货币风向标的美联储，态度也愈发“暧昧”，随时准备收紧货币工具。

这场加息大潮，可能意味着：史无前例的纸币宽松时代，即将过去了。

众所周知，货币宽松会带来资产价格飞涨。

经合组织数据显示，2020年三季度，全球89%国家的房价都在涨，这个比例，是2000年以来最高的。

从发达国家到新兴市场，大多数国家近一年房价涨幅超过5%，我们房价涨幅4.1%，讲道理，还不算太离谱。

根据胡润的数据，在全球房价涨幅前50个城市中，有21个来自欧洲，16个来自北美，亚洲有11个。

原因大家都知道，在过去的一年里，绝大部分央行都把“放水”当做解决问题的手段，这些钱流入实体，必然会抬升资产价格。

我们的情况也差不多，去年央行了两次降息，调降超额准备金率，银行手里不缺钱，深圳、宁波、杭州、南京等地的房价持续走高。

但实事求是地说，我们的央行非常克制，M2增速只是巴西、土耳其、俄罗斯等国家的四分之一，1月份更是降到了10%以内，从4月份开始就不再降息，全年保持了强劲的经济增速，货币政策的空间非常充裕。

潮水袭来时，资产水涨船高，那全球央行开始“收水”的话，后果又是什么？

看看日本和美国曾经发生的事，大家就明白了。

从1984年到1990年，东京房价翻了5倍，地价翻了6倍，90年代初日本央行果断加息，随后的20年时间内，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。

如今，我们的货币政策也开始转向，叠加全球“收水”，趋势之轮再次转动，国内楼市的“退潮”已是板上钉钉的事。

我们不妨参考2011-2014年楼市的走势，一目了然。

2011年1月-7月，央行共加息3次（2010年以来共5次），上调存款准备金率6次（2010年以来共12次）。

随后，一年期存款利率提高到3.5%，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高点。

除了货币收紧，调控也全面加码。

2011年初，“国八条”、房产税试点先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。

7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个。

不断紧缩的货币政策压力下，经过1年的资金面传导，从2013年-2014年11月，70个大中城市，新房价格环比下降的城市有67个，同比价格下降的城市有68个；二手房价格环比下降的城市58个，同比下降的城市67个。

货币宽松，纸币超发，最终的结果是资产价格飞涨。

货币收紧，纸币紧缩，结局是房价“飞流直下”。

这就是房地产市场的本质，人口流入、供求关系只是结果，金融属性才是房价波动的核心原因。

更重要的是，在2021年，除了货币因素影响，调控政策日趋“高压”，比起2011年有过之无不及。

今年开始，房企开始面临“三道红线”的融资限制，财务指标不达标，就会限制借钱。

银行开始面临“两条红线”的贷款限制，开发贷、个人房贷全部设定硬性的“天花板”。

土地出让开始面临“一年3次”的供地限制，增加住宅用地供给量，降低“挤牙膏”的供地次数，遏制“地王”的出现。

这是一场对“人、地、钱”的精准调控，从10年乃至20年、30年的角度出发，2021年将为楼市打造出坚如磐石的“长效机制”。

一切都变了，历史可能会相似，但绝不会简单地重复，房改20年一晃而过，不断高涨的房价透支了居民的消费潜力，当货币退潮，大幕落下，属于房地产的挽歌可能才刚刚奏响。