15年后，货币总量达500万亿？37%城市房价下跌，居民财富开始搬家

房价与M2（流通中货币总量）的关系，想必大家都了解：发出来的货币越多，房价涨得越快。

经济学家姜超统计过，过去10年，许多一二线城市房价翻了好几倍，年均涨幅超过15%，和这一涨幅大致相当的，只有中国的广义货币增速。

从2007年到2017年，中国的广义货币M2从40万亿翻了4倍到170万亿，年均增速高达15%，远超同期10%左右的GDP名义增速。

如果再加上银行理财为代表的影子银行，我国真实的货币总量早在4年前就超过了200万亿人民币，比2007年翻了5倍，这才是过去10年房价飞涨的根本原因。

当房价与M2增速呈正比，那购房者肯定会关心一个问题：未来的货币总量会如何变化？

中泰李迅雷最近发了个报告，谈到了这个问题。

他认为，货币规模的增长，会使得资产价格的涨幅远远大于物价涨幅，不仅美国如此，中国更是如此。以老八股为例，1991-2016年这25年间，平均股价上涨了230倍，即每年平均涨幅超过24%，超过巴菲特的长期投资回报率。

1987年的时候，我国的M2只有8200多亿元，M2占GDP的比重只有68% ，到2006年，M2到了35万亿元，占GDP比重到了165%。

如今，我国的M2规模已经达到226万亿元，占GDP比重达到220%左右。

他的结论是：到2035年，也就是15年后，我国的M2或会达到500万亿元。

想必各位看到这个数字会很惊讶，按这个速度，岂不是房价还要上涨？还会重复过去10多年楼市走过的路？在越来越巨大的货币总量面前，难道只有买房才能保证资产不被稀释？

当然不是，未来楼市的关键词是“分化”。

还是这篇报告中的观点：资产过剩下必然带来分化，分化趋势下必然得配置核心资产。

一方面，房地产总量已经出现了“停滞”的现象。2020年，国内商品房新房销售面积增长2.6%，只比GDP(国内生产总值)增速略高一些。尽管有些一、二线城市房价涨幅惊人，但全国房价的平均涨幅大约为5%，远不如美国14%的涨幅。

另一方面，在国家统计局公布的70个大中城市二手房交易中，37%的城市房价是下跌的。

有朋友会纳闷，明明每天看到的消息、新闻都是房价在涨，哪里看到楼市跌了？

这其实是“幸存者偏差”。

所谓“幸存者偏差”，指的是只能看到经过某种筛选而产生的结果，而没有意识到筛选的过程，因此忽略了被筛选掉的关键信息。

在售楼部里抢房的人潮，在新闻里反复出现的豪宅售罄，在自媒体笔下各种“听朋友说买了几套房”的故事，编织成了一个投机、疯狂、暴富的光鲜世界，这些消息占据了聚光灯的90%。

但是，那些人口常年流出、劳动力缺失、产业基础愈发薄弱的城市，还有那些经历了2016年棚改货币化，如今新增购买力不断下降的城市，从2017年至今持续阴跌的城市，却很少被人们记住。

21世纪经济报道5月21日发了一篇报道，叫《多城劳动人口流出：老龄化加速 房地产率先"退潮"》。

以河南省为例，省会郑州15-64岁人口占比高达71.97%，远超河南省和全国的平均水平。

但是，人口第二大市南阳15-64岁的人口比重仅为59.55%，相比十年前的“六普”降幅近10%。

周口市15-64岁人口占比也低于60%，达到了59.9%，而驻马店的劳动力人口占比仅为59.18%。

劳动力人口的流出，必然会影响到当地的房地产市场，只不过很多中小城市还有过去几年棚改的“余温”，房价阴跌的迹象并不明显罢了，随着时间推移，供求关系逆转，会有越来越多的城市加入到下跌的行列当中。

根据5月17日发布的2021年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，和上年同比出现价格下跌的城市分别是太原、哈尔滨、牡丹江、安庆、常德和北海。

扣除自然增长人口，除安庆之外，上述城市几乎全部位于人口流失的省份。而根据当地的统计公报，安庆在扣除自然增长人口之外，在近年来常住人口也出现外流。

也就是说：货币总量虽然一直在膨胀，但房价普涨的年代已经彻底过去了。

不管货币发得再多，哪怕未来15年M2再翻倍到500万亿，买房也不可能再像以前那样“无脑赚钱”。

房地产市场分化的过程，恰恰是居民财富开始迁移的表现。

在4月份，央行副行长李波曾呼吁：我国现在的居民储蓄大量集中于银行账户和房地产上，这不够健康。应把一部分储蓄吸引或安排到养老金账户中。养老金账户通过专业机构管理可以做长期资本配置，其中有很大一部分可以配置到股权。

财富往养老金账户转移，可以由专业机构比如保险公司做资产配置，不动产、固收债券、资本市场都可以做。

只要监管放松相应的准入标准，对股市来说，可以迎来持有期限稳定、资金实力雄厚的长期机构投资者，对居民来说，意味着多了一个靠谱的投资渠道，对压力巨大的养老金账户来说，可以在老龄化到来前“未雨绸缪”。

过去20年，是房地产吸纳了巨量的M2，开启了波澜壮阔的城镇化，也让金融体系、土地财政都跟楼市所“捆绑”。

未来15年，即便货币总量膨胀到500万亿，房地产也无法再像原来那样耀眼，即便是极少数的核心城市、二线省会城市、人口流入强市，也只是有“慢涨”的机会罢了，其他大量三四线城市的房产，去掉折旧成本、资金月供成本，买房就意味着赔钱。

水满自溢，当货币的水依然源源不断流出来，房地产行业又无法成为合适的载体，与高端制造、IT、半导体行业相关的资本市场、养老金账户，或许才是大部分家庭财富的归宿。