从债的角度来看，房地产行业已进入梦醒时刻

从1994《关于深化城镇住房制度改革的决定》这个文件公布开始，房地产市场化已经走了将近30年，这30年是房价一直上涨的的30年，期间任何看空的专家在浩浩荡荡的涨势面前被无情嘲弄。

人最容易犯的错误，是把长周期中的一段趋势当成永恒的信仰。30年太长，看空的中年人熬成了老头，这个市场已经消灭了空头，一线城市房价永远涨成为信仰。

人的有效生命期太短，实际社会经验也就是三十年左右黄金期，大部分人的见识具有时代的局限性，这代人至死不渝的房价永远涨的信仰，几十年后的后人，可能会很不理解。

如果从大历史来看，我们对房价的历史走势可以有不一样的理解。

1.最初在九十年代推行的商品房是卖给一部分先富起来的人，然后政府利用这个资金对城市进行基础设施投资，实际上起到了先富带动后富的作用。

这个和陈云为了控制社会主义纸币通胀，通过在国营商店高价卖手表，电子产品回收多余流动性的逻辑是一样的。少部分的商品房，高端手表，艺术品都是国家进行社会财富二次分配的工具。

2.房地产作为经济支柱产业的提法是从98年开始。

当时的大背景是国企大改革，经济需求不足，而房地产行业具有上下游产业链条深且广的特点，银行也是从这个时候开始对房地产进行大量的融资，房产商借钱搞开发，居民借钱买期房。

房地产行业具有极大的杠杆属性，在产品供应上可以加杠杆，在产品消费上也可以加杠杆。按揭贷款是一个发明，老百姓买不起房没关系，只要能凑的起首付，每个月慢慢还房贷就能达成交易，开发商回笼了资金，银行赚得了额外的利息，买房者可以入住新房，皆大欢喜。

3.这个高杠杆的模式，在经济高速增长，房价和土地价格一直上涨的时候，开发商、地方政府、银行和居民都受益。

初期的房奴也很受益。03年中国加入世贸后，经济增速长期保持两位数增长，房奴的收入增长远远超过房贷的利率，买房者的净资产快速升值。

地方政府利用几十年的卖地钱造成了城市基础设施改造，实现了城镇化。

开发商和银行在房价的上涨中，也享受到了资产规模不断做大的喜悦。

4.这个模式的瓶颈在于房价高到一定程度，消费者首付都凑不齐，新入场的资金总量有限，而获利盘太多，同时银行账本上积累了太多的债务，这个债务来自于开发商，居民，还有地方城投平台。

这个积累的债务越来越高，像一个堰塞湖，水位越来越高，任何经济下行期，地产对银行的绑架越厉害，每一次地产的假摔，银行会释放更猛的信贷刺激，08年是一次，16年是一次，20年也是一次。

5.而最大规模的信贷透支政策发生在16年。

实际上，如果没有16年的房地产棚改货币化改革，那么李嘉诚和万科在15年看空房地产的判断是正确的，房价在14年大概率见顶，他们也是那么做的，万科在15年之后是拿地最少的开发商，李嘉诚在15年前后套现了内地所有地产项目。

16年后的房价上涨硬生生把B浪反弹整成了大牛市，恐慌性逼空让再坚定的空头洗成了多头。代价也是惊人的，居民房贷达到25万亿，城市家庭平均负债50万。

按统计数据，现在的经济规模也就只比14年增长了30%，扣掉正常的现金流增长，那房价涨一倍的基础，主要来自于债务提升，14年m2的数据是123万亿，去年年底已经膨胀到了230万亿，m2是信贷，通俗的语言就是债。

总结

所以，如果从债的角度去理解，08年，16年和20年，房地产加杠杆可能接近极限，房地产未来要经历长期的下行期，借钱的美好时光已经过去，尘归尘，土归土，人的欲望如影如幻，未来还债期，将会是梦醒时分。