每临年底，楼市总会出现不少的“幺蛾子”，充斥着各种变数，也充斥着各种谣言。

近日，网传南京、天津、三亚、燕郊、长沙、青岛、珠海等地变相松绑限购，大多数都遭到相关城市辟谣否认。

这背后的真相是什么？释放了什么信号？ 未来的房地产市场，发展格局是什么样的呢？

很多城市的市场表现正在分化，有的地方冷有的地方热，有的城市房价如葱，有的房价如金。

首先以郑州住宅市场走势为例，郑州的房地产市场在过去表现得还是非常可观的，在2009年到2018年的十年中，郑州市的新房均价涨了279%，年均复合增长11%。

但是在很多人的心目中，郑州的房价增幅还不如其他二三线城市。

再来看看其它几个城市，过去十年，四个一线城市的平均住宅价格也刚刚增长了247%，不及郑州的表现，当然最突出的是深圳，十年间增长了409%。

南京的房子普遍大家都认为很贵，其实在过去十年增长了319%，比郑州略高。

武汉在过去的十年增长了147%，远不及郑州，所以单纯从城市住宅均价来讲，郑州的房产表现是非常有亮点的。

当然它的高档住宅的量，最高的价格还不及南京不及武汉。

未来的房地产市场，发展格局是什么样的呢？

一、国家制定了五大经济发展战略，也就是京津冀协同发展，长三角一体化发展，长江经济带，粤港澳大湾区，一带一路对城市房地产影响最大。

重点关注前四大战略：京津冀、长三角、粤港澳大湾区、长江经济带。

其中京津冀，长三角和粤港澳，这三大经济区是目前中国经济发展最火热的地区。

2018年统计数据，这三个片区的GDP产值占到了全中国GDP的38.1%，从国家未来发展来看，这三大片区发展非常强劲。

二、规划建设的19大城市群，这19 个城市群以 25%土地集聚 75%人口，创造 88%GDP， 其中城镇人口占比 78%，也就是说这19个大城市群将主要构成中国未来的人口的居住空间和未来的经济发展的区域。

作为房地产投资来说，这19个城市群，请大家密切关注。

三、国内主要城市用“五大维度，19个指标”对城市房地产发展的前景做了一些基础分析

五大维度：城市的区域影响力，房地产开发健康度，资源聚集度，城市购买能力和城市未来发展潜力。

按这19个指标，针对房产投资潜力，把城市一共划分了四个等级：

第一级国际中心城市：香港、北京、上海、深圳、广州

第二级国内中心城市：天津、南京、杭州、武汉、成都、重庆、西安、郑州

第三等级区域中心城市：青岛、济南、厦门、长沙、沈阳、哈尔滨、太原等

第四等级省内中心城市: 宁波、苏州、佛山、东莞、珠海、洛阳、大连、无锡、福州、温州合肥、石家庄、连云港、中山、惠州等

四、人口对房地产的影响

大家经常听到某些城市，在加大人才吸引力度，人口是未来住宅需求的主要力量，那我们从城市的发展趋势来看。

成都的人口1600万，它占到了四川省全部人口的19%多，接近20%。

武汉的人口1000万，占到了整个湖北省的人口的16.9%，西安的人口也是1000万，但它占到了整个陕西省人口的25.6%了，郑州的人口也在1000万左右，它只占到了全河南省人口的10%。

从人口数据来看，随着中心城市的建设，像郑州武汉成都这些城市有很大的发展前景。

房产投资理念：主张在未来做房产投资要做长线投资

就像股神巴菲特说的“当我看到一只股票不想持有20年的时候，我是不会买的”

未来房产投资，我们要相信专业的力量，要相信时间的力量，相信价值的力量，相信经济发展的力量。