监管重磅袭来，长租公寓迎来强监管，未来不可以收超过3个月租金

作为普通消费者，当我们在市场上购买任何一种物品的时候，我们最担心出现什么情况，大家想到没有，就是爆雷。咱们这么讲吧，如果我们一手交钱一手交货，我钱花出去了，买到了这个商品，这个商品有点问题或者说是假冒伪劣的，好歹商品我实际拿到手里了，将来我还可以找地方讨说法。

可是如果不是一手交钱一手交货呢？如果你钱花出去了，什么东西都没拿到手，那是不是更让人焦心呢？在我们日常消费中，真的有很多这样的雷区存在，大到买房。上期节目我们讲过在很多城市现在出现了烂尾房，什么叫烂尾房，期房制度导致的。人家开发商地刚拿下来，地基还没打就开始卖房了，你要么全款要么银行贷款，总之钱你都给开发商了，过了两三年到了交房的时间人家说各种原因吧，开发商跑路了，房子没建好或者被抵押给别人了。总之钱你是花了，房子你没拿到手。

房子是大件还有小件，你办过健身卡吗？你到教育培训机构交过学费吗？你办过美容美发卡吗或者你租过房子吗？这些年来在各种各样的消费领域谁敢担保说自己从来没吃过亏呢？是的，只要预付业这种业态存在，你就有吃亏上当的可能，重则买到一个烂尾房，轻则你去租个公寓住了两个月，房东过来说那家跑路了，他没给我交房租，我现在要把你赶走。或者你交了一年的学费上了两个月课，你交了一年健身馆的钱训练了三五个月，人家跑路了，你交的钱血本无归。

是的，这就叫预付行业，它最大的危机就在于你一下子给了一大笔钱，你还没享受到应有的服务，然后人家跑路了。你找不到他，找到他他也可以跟你说他没钱，他经营失败，总之你的钱是拿不回来的。我们以前就跟大家讲，这真是一种天才的做生意的方式，就是花别人的钱成就自己的生意。盖房子钱不够，银行不给贷款怎么办？没事，把房子预售出去先收钱，两年之后给房。要开健身房钱不够怎么办，没事，先付那么一点点租金，所有设备都是跟厂商租的，按月给钱。员工工资一个月两个月之后再支付，只要在开业的头几天，能够吸引大批的人给你交预付款，你这个生意就做起来了。

甚至这两年连续爆雷的长租公寓，人家更是典型的从实业转到了金融业，你以为人家给房东的租金会比较低，然后收你的钱比较高，挣这个差价吗？恰恰相反，人家给房东的钱远高于你给他的钱，这简直是在做慈善业。会这样吗？当然不会，人家低收高付的目的是为了长收短付打这个时间差，把你的钱汇集到人家的资金池中，他想干什么都可以。他有可能去做广告扩大市场，也有可能拿你的钱去搞别的生意，总之他的成本和资本是很低的。他就是借用消费者的钱来扩充自己的实力，干成了他能获得超高额的利润，干不成拍拍屁股可以走人。

而这一切是到了应该了断的时候了，就在4月26日，住房和城乡建设部、国家发改委等6部门联合印发了关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见。要从根上把长租公寓企业管起来，不能让他们再拿别人的钱干自己的生意。以至于让房东收不到钱，让租客交了钱也没房子住了。

根据监管意见，未来多部门将进行如下的监管：首先第一，所有从事住房租赁经营的企业，以及转租住房10套以上的自然人，应当依法办理市场主体登记取得营业执照。名称和经营范围，都应包含住房租赁的相关字样。是的，名不正言不顺，如果你要做这样的企业，哪怕你是个自然人，你转租超过10套的房屋，你都得去办营业执照。你要开宗明义地告诉消费者，你就是个住房租赁企业，这种企业我们称之为轻资产。什么意思，你提供的房源不是你的。

我们实际上还有另外一种住房租赁企业，可能某大房地产开发公司，可能某个大集团，自己实际拥有很多住房很多公寓，然后把自己名下的房子租出去，这个叫重资产。重资产是很安全的，没有人会拿自己的资产开玩笑。而轻资产是很危险的，我们一开始就要从营业执照上让普通消费者鉴别出来，你所交易的对象到底是个重资产企业，还是个轻资产企业。

第二要规范住房租赁的经营行为。住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过三个月，除市场变动导致的正常经营行为外，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金，这是最要命的政策。专门治你的低收高付和长收短付，房子是你的，你跟租赁者签多长时间的合同都合理，你一次性让人家交半年交一年也合理，毕竟你是个重资产公司，房子不是你的。你是轻资产租赁公司，你是按月给房东交钱，然后转租他住房的，那么你一次性就不能收人家超过三个月的资金。

为什么？收多了就有风险，而且除非市场发生了重大变化，比如说你跟房东当时签合同的时候一个月给他5000块钱，最近这几个月受市场影响实在是房价下跌的厉害，租金下跌的厉害，你迫不得已4000块钱租给别人，这是一个突发意外情况。如果不是这种情况，你5000来的，好歹你得比5000高一点租给别人，你这才是一个合乎理性的市场行为。

如果租赁市场一直很火爆，你偏要5000来4000出，那么你这个不理性的行为就有可能隐藏了不可告人的目的。在旅游市场我们曾经提要打击零团费的旅游团，什么叫零团费旅游团，人家可能200块钱带你逛北京一整天，你那个车费和门票钱都不止200块钱。不只是零团费甚至是负团费了，杀头的生意有人干，赔本的生意没人干。为什么会有零团费？就是人家憋着使坏在别的地方把这个钱给赚回来，所以只要是零团费，100%有猫腻。

没有一家旅行社会甘愿拿钱贴补消费者，因此在旅游市场我们要严格打击零团费，告诉消费者千万别上这个当。长租领域也是这样，只要你这个企业在市场正常的情况下，你给人家的钱低于你收上来的钱，明显不符合市场逻辑的行为，那就是有问题的行为。当然为了应对有的租房企业，还要收人家超过三个月以上的租金，可能有各种各样的意外发生。所以监管意见明确规定住房租赁企业应当在商业银行设立一个住房租赁资金监管账户，如果你单次收取租金超过三个月或者你单次收取押金超过一个月，对不起，这个钱你要纳入到监管账户中，并且通过监管账户向房屋权利人支付租金，向承租人返还押金。

由于各种各样的原因，你有可能会多收钱，多收上来的钱不能放到你的账户中，要被监管起来。因为这个不是你的钱，从根上我们就要杜绝这些企业想把别人的钱据为己有，发展自己的生意这个想法和念头。

还有第四，专门提到了消费贷款，过去几年为什么很多长租公寓膨胀得很快？按道理讲很多第一次租房的大学毕业生是付不起那么多钱的，长租公寓会跟大学生讲，你给我们交钱，按年交有优惠，可是谁能一下子拿出那么多钱？没关系，我们可以帮你做消费贷，我们可以帮你贷款来付我们的房租，甚至为了表现人家的诚意，人家说这个利息都由我们承担。

正是因为贷款的存在才让这些长租公寓短时间内业务发展的特别迅猛，而他们一旦爆雷之后也使得很多大学生不单连住的地方没有了，每个月还得还银行的钱。否则你上了信用黑名单，以后寸步难行，所以监管意见特别规定住房租赁企业不得变相开展金融业务。不得将住房，租赁消费贷款相关内容嵌入到住房租赁合同中，不得利用承租人的信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期，租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。

而金融机构在发放住房租赁消费贷款的时候，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。发放贷款的频率要和借款人支付租金的频率匹配，贷款资金只能划入借款人账户，同时要强化贷款资金用途管理，避免资金挪用风险。如果没有金融业的推波助澜，很多长租公寓发展的不会这么快，爆雷的也不会这么快，造成的恶劣影响也不会这么广。说真的很多长租企业后来已经变成了一个金融企业了，人家跟放贷公司简直就是一家了，所以这次监管的利剑就是要斩断他们之间的联系。

随着各大城市房价的不断抬升，随着每年上千万大学毕业生涌入职场，租房这个市场相信一定会火爆很长一段时间的。是啊，刚到一个陌生的城市，工作可能还没着落，甭说买房了，租房能租得起就不容易了，很多企业也是看到了这个商机，所以才扎入到了长租公寓这个行业中。这个行业本身没问题，就像我们普通消费者，我们当然是需要买房的，我们当然是需要健身馆，培训学校、美容美发厅的，但是以往的预付费有问题，我们这次要严格监管的就是所有行业的预付费问题。

就像教育培训业也是这样，大概几年之前教育部就出台相关规定，任何教育培训学校你不可以一次性收超过三个月的学费，如果每个培训学校都严格按照这个要求去做，就不会有那么多学校跑路了。反过来讲当国家相关监管越来越严格的时候，我们希望慢慢形成一个良币驱逐劣币的过程。而我们作为消费者不管你去买房、租房，还是找培训学校、健身馆、美容美发厅，我们未来在选择的时候，除了看它的资质如何、年头久不久、名气大不大之外，如果他要预收你钱，你一定要注意，千万别交超过三个月的。