房贷期限“越长越好还是越短越好”？辞职银行经理：别选错白扔钱

按揭贷款其实并非我国土生土长的产物，而是舶来品，是房地产衍生物，随着1998年房改之后商品房正是踏上征程，跟着房地产的兴起按揭贷款引入进来，其本质是一种信用贷款。我们都知道，一般人要去银行办理贷款几乎不可能，在没有任何实实在在资产的情况下，银行也绝不可能把钱这么轻松给你。但是按揭贷款却可以办到，在购房人没有任何资产的情况下从银行拿到钱，这就是信用关系+超前抵押的效果。

在办理按揭贷款过程中，有几对关系至关重要：按揭贷款的时间选择（也就是一年里啥时候买房最合适）、按揭贷款利率选择（银行并不是开发商说的那样不能选，有诀窍）、按揭贷款方式选择（本息还是本金问题，有60%人亏在这里）、按揭贷款期限选择（有50%人亏在这里）。一篇文章介绍不了那么多内容，所以我们就说说贷款期限选择上如何做到最省钱的。房贷期限“越长越好还是越短越好”？一位辞职的银行经理透露：别选错白扔钱。

一、我们先通过字面含义，对比下银行给出的10年和30年贷款期限的成本差距。

1、贷款本金为100万元，通过等额本息的方式，贷款利率4.9，期限为10年，本金、利息、月供具体如下：

2、依然是本金100万元，贷款期限为30年，利率依然4.9%，具体明细如下：

可以看出，买房贷款30年的总利息远远超出贷款10年的利息，这就是为啥父母亲总不希望我们贷款买房的主要原因，因为仅仅利息成本就很高了，背负房贷过日子压力确实不小。选择30年的总利息比选择10年高出70多万元。

二、选择10年真的就比30年要划算吗？

未必，谁也不知道30年之后钱还值不值钱，所以为了综合评估这两种贷款期限的优劣势，我们还应该参考当前的社会经济大环境。

我国的M2增长情况与货币贬值速度。

在过去的几十年里，我国的物价上涨的速度比较快，这一点有目共睹，主要是经济发展过度依赖于基础建设和房地产的原因，这种发展方式需要大量的信贷资金投放，所以在过去的10年里，我国的M2增速与GDP的增速差距很大，平均达到了6.83%，也就是说M2增速是远远大于GDP增速的，二者的关系好比一家超市，M2是所有的钱，GDP就是超市里所有的货物。双方需要在一个平衡线上共同增长才行。

所以过去十几年，商品价格一直表现出平稳上涨态势，原来一个鸡蛋1毛钱，现在一个鸡蛋要1.5元，上涨了接近15倍左右。用另一种说法就是，钱变得越来越不值钱了。那么，在过去的几十年里，钱的贬值速度有多快呢？根据统计局数据，22年来商品价格水平上涨达到了原来的1.88倍！也就是说，平均下来每年涨幅是2.9%。（很多小伙伴表示不可信，我们看另外一组数据）。

2017年国家广义货币增速为8.2%，根据公开数据显示，当年我国GDP增长率大约是6.9%，按照这个比例来算的话，在2017年我国的实际通-胀率是1.3%。这还仅仅是一年的而已，如果把过去的22年的所有通Z率加起来，那么当下实际的价格应该是1995年的5.44倍，也就是说每年上涨8%左右。

看到这里，你应该清楚了吧，俩数据，一个是增速2.9%，一个是增速8%，哪个更可信？拍拍脑袋估计都知道，我们暂且取一个平均值（2.9%+8%）/2=5.45%（估计还算低了）。也就是说在过去的几十年里，价格是按照这个比例上浮的，如果你手头上的钱没按照这个速度增值的话，那就是亏本了。

那么，贷款利率是多少呢？如果低于5.45%这个指标的话，那你就是赚的，因为100元放在你的手上，如果白放一年不升值的话，就损失掉了5.45元。但是如果你通过贷款方式向银行贷了100元，并且偿还的利息少于5.45元（例如你一年还了银行4.9元利息），其实相当于你赚了0.55元。

看到这里，你还认为贷款10年就比30年还划算吗？

三、举个例子。

下边是一份来自1989年2月份的报纸：

报纸上赫然写到“房价猛涨，百姓望楼兴叹”，上海市推出的11000多套住房，到现在为止成交量不足1/10，主要原因就是房价太高了，导致大家都买不起房子。现在的房价已经到了2300元/平米，北京的房价也涨到了1600元/平米，一套两居室的小房子，至少需要6万元以上，一位大学生节衣缩食能省下50元/月，需要花上100年才能买一套两居室的房子。

但是，如果这位大学生在当时咬咬牙买套6万元房子，贷款30年，月供60元。在当时60元几乎占到月薪的80%比重，但是30年后的2019年，这位大学生依然在偿还60元巨款。虽然依然是60元，但岁月早已带走了大部分的价值，现在的60元连一顿好饭都吃不上。

房贷期限“短期好”还是“长期好”银行经理：选择已变，别白送钱。这样讲，相信明白了！