一语道破买房真相！十分钟讲清中国房地产未来走势

受疫情影响，当前全球经济和市场环境沉浸在持续的巨变中，大宗商品、原材料价格上涨，汇率不断波动，出口爆单成为常态。当下这个复杂多变的国际经济环境不仅仅会影响进出口贸易，应该说所有商品的价格都会受到影响，当然也包括房地产价格。

今天咱们就来深度解析一下中国房地产未来十年的发展趋势。

第一，房地产价格都受那些因素影响？

第二，中国房地产未来的发展趋势如何？

第三，未来中国房地产的租售模式会发生哪些改变？

本期内容硬核高能，涉及一些前瞻数据，可能影响你未来的投资决策，建议收藏备查。

咱们先来说第一个问题，房地产价格都受那些因素影响？其实任何商品的涨跌都离不开三个原因。

第一个，国际市场的冲击，国际经济环境复杂多变，不仅会影响大宗商品，房地产也不例外，准确的来讲任何一个国家的房地产价格都会受到外部经济的影响，例如会受到汇率市场的影响，当然也会受到国际经济危机的冲击。

在美国经济比较好的时候，不但美国房地产价格在看涨，会拉动世界经济一起往上走，对其他国家的房地产市场也是利好的。如果美国一旦出现金融危机，或者美元汇率大幅波动时，中国市场也会受到一定的冲击，如果国际金融炒家和外资机构嗅到了人民币汇率的升值预期，就会蜂拥而至，炒高地产价格。

第二个，商品的供求关系。供不应求价格上涨，供过于求，价格下跌。过去的十几年时间里，中国房地产市场是供不应求的，人均住房面积从只有10平方米逐渐增长到50平方米，正是因为强烈的住房改善需求支撑着新房越建越多，房价越长越高。

第三个，商品的货币属性。啥意思呢？通俗地讲，房价上涨与货币发行有一定的关联，换句话说房价上跟通货膨胀有一定的关系。2004年我国M2发行量，M2就是市面上流通货币加上老百姓活期储蓄货币再加上加其他乱七八糟的定期存款，这些一共加起来才20多万亿元，此后10年间保持10%左右的增长，个别年份的增长率甚至达到了20%左右。

截止到2021年2月M2发行量已经高达220万亿元，十年间，M2发行量翻了三番，这么大量的货币如果进入实体经济，就会引发物价的动荡，但是房地产此时就充当了货币超量增长的吸收器或蓄水池，把多余的资金给吸收了，使整个社会的商品物价指数得以平稳的增长，但是房地产市场却呈现“五年翻一番”的场景。

第二个问题，中国房地产未来将会呈现什么样的发展走势呢？这个问题我们可以从新房交易规模、投资热点地带还有房价平均增速这三个方向来聊。

一个结论是中国房地产市场的新房交易规模将逐年递减。

过去的20年间，中国房地产市场新房销售规模从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四倍还多，为什么增长势头如此迅猛呢？

主要得益于四点原因，第一个就是城市化，过去的20年里，中国常住人口城市化率上升了近26个百分点，不仅是农民工进城务工，小城市的人口也转移到了中型、大型、超大型城市。城市人口大幅增长推动了房地产业的快速增长。

第二个是旧城拆迁改造，大量人口涌入，城市就要调整功能布局来提升他的人口承载能力，这也会产生比较大的新房销售量。

第三个是房屋质量的提升，城市现代化程度在不断增加，原来的质量差建筑结构不佳的砖瓦房都变成了现在现代化的高层建筑。

第四个是人均住房面积逐渐增加，1990年我们的人均住房面积只有6平方米，到了现在已经达到50平方米，这就催生了改善型购房的需求。

而目前这四个因素在今后的十年会逐渐淡出，未来十年中国新房交易总量会每年有比例的缩减，呈现负增长的趋势。十几年之后，房地产市场每年的新房交易量可能下降到不足10亿平方米，总体上萎缩大约40%，换句话说，房地产市场交易规模已经达到了顶点，未来交易总量可能呈现趋势性缩减。

那这么说来是不是房地产已经凉了？也不能这样讲，往后的十几年房地产市场虽然不会再遍地开红花，但是房地产市场依然还是热点市场，这是什么逻辑呢？

所以我们的第二个结论就是投资热点地带将会集中在三个地方，一个是中心城市也就是省会城市和同等级别城市，比如山东省的济南市和青岛市，广东的广州市和深圳市，内蒙古的呼市和包头。

第二个是大都市圈，一个城市的人口规模超过2000万的超级大城市就会发展出大都市圈，大都市圈会对周围1.5万-2万平方千米的范围内产生经济辐射的影响，大体上，以超级大城市为中心，50~70千米为半径画一个圆就构成一个大都市圈。

这些大都市圈里面的一些中小城市也可能成为房地产发展的热点。第三个是城市群，以超级大城市为中心，400~500千米为半径，范围内的城市还会构成城市群。

城市群中的大中型城市也会是房地产开发的热点地区。所以，这些都是房价升值潜力比较大的地区，平均来看，增速将不高于GDP的增长率，最后一个结论，未来，今后的十几年时间里，我国的房地产价格会趋于稳定，既不会大涨也不会大跌，增长率小于等于GDP的增长率。

最后一个问题，未来中国房地产的租售模式会发生哪些改变？过去我们的很多房地产企业就跟皮包公司一样不断地买地造房，造了房子之后，就跟清仓大甩卖一样赶紧脱手卖掉，惊人的流水速度。

比如说造了50万平方米，当时的造价成本是1万元，销售价格是1.2到1.3万元，如果最后扣掉一切成本有15%的回报都算不错的了，算下来还没有你去五金店买一副麻线手套，搬一天砖下来的投资回报率高。

从这个角度看，目前房地产企业的运营模式，这应该是最笨的一种，但它之所以这么干，是因为很多房地产开发商都是空手套白狼，土地的钱不是自己的，借来的，造房的钱、开发的钱都是借来的，预售的周转金是从老百姓手里借来的，甚至工程款也是施工方垫资的，他们就需要借鸡下了蛋，卖了鸡蛋再去还鸡。

所以，就在这样的大背景下，最好的企业也只能造完房就赶紧出手，回笼资金还账，还完这一大圈的账，要是能剩10%-15%的利润，嘴角都要咧到耳后根了。

但也有例外，你像李嘉诚，就他的房地产经营理念而言，真的是活该他有钱。他在1993年的时候，在上海浦东搞了一个世纪雅园，因为是自有资金，所以2000年造好之后也不着急卖，先租十年，到2010年，这个房子已经从2000年的1万元/平方米变成15万元/平方米，他收回到期的房子，然后每平米花了1.5万元装修了一下，500套别墅全部以15万元平方米的市场价格卖掉，赚的是盆满钵满。

所以，造好就卖的房地产商你大概就可以推断出，他的负债率应该是非常高的，因为他们被逼着还各种债的结果。那美国华尔街的精英地产是怎么干的呢？

美国的房地产企业会将百分之三、四十的房产造好了就甩卖。自己持有百分之五、六十的房产用于出租，出租三五十年后房价上升的好处就进了房地产企业的腰包了，但是，他们出租以后也不会把自己的本金都套在里面，既然出租就一定会有租金，这个时候一个非常重要的角色就登场了。

不知道你们有没有留意到一条新闻，中国内地公募REITs问世，公众配售十分火爆，但是其实还有很多人都不知道这个REITs到底是啥？它就是我们刚刚提到的非常重要的角色，有了它房地产企业可以自己持有房产，把房子出租出去。

然后再利用REITs的方法，用每年的租金来付REITs的利息，然后由信托公司来提供一笔资金，这个资金不是债务，有点像资产证券化一样，啥意思呢？就是以现金流作为抵押，比如房子值100亿元，信托公司把100亿资金给房地产企业，这100亿不算房地产企业的外债，算是他的证券化资产。

如果这样的话，以后房地产企业投资热点地区的房地产企业肯定会长期持有租赁，这样又能回收成本又能享受到地产升值的长期红利。所以，十年以后中国差不多有50%的房屋是用于租赁的，剩下的50%才是产权房。50%的租赁里会有20%是政府出资造的保障房、公租房，租赁给了低收入群体。

低收入群体只要交的租金能够支付政府保障房款的利息就可以了，政府就可以把这个本金给信托公司高一笔REITs，政府也就不用负债了，可以降低地方政府的负债水平。

出租之后，如果老百姓因为各种原因要去别的城市发展了，房子退出来就给新居民中的困难户。现在这种租赁的保障房只有5%，未来可能会增加到20%，剩下的30%是房地产企业自持租赁，余下的50%还是保持现有的产权销售，当然这些说的都是新增住房，不是存量房。所以说，未来房地产的租赁市场应该说还是一片欣欣向荣的。

还有很重要的一点，当下的房地产企业经常是透支信用，高杠杆运行，导致房地产市场乱象层出，一地鸡毛。而他们的融资渠道不外乎就十六种，自有资金、银行贷款、预收房款，就是老百姓抵押贷款交的预售房款、建设单位的垫资、房地产信托、上市融资、房地产商品证券款、联合开发，就是让合作单位把钱一起打进来、房地产企业的贴息贷款，就相当于卖房信贷，房地产企业拿出10亿元，这10亿就相当于贴息贷款，这个时候，如果房款100万，首付30万，另外70万可以去申请银行贷款，银行贷款里面就是贴息3个百分点。

第十，售后返租，房地产企业买房子后又找户主租回来，去做酒店式公寓出租，保证给户主10%、15%的高利息，对于放买的人来说是一个刺激或者诱惑，但是这种模式存在很大的风险，到最后很容易变成高息揽储，最后形成一堆坏账。

境外融资。境外融资利息比较低，一般是1%、2%的利息，借了外国的债券或者资金，一般就是2%-3%的利息。非常划算，但是如果遇到人民币汇率突然贬值，就血亏了，所以这个最好是在人民币有强烈升值预期的时候才能操作的，需要看时机。

融资租赁，简单就是把设备所有权卖掉，但是你还继续以租赁的形式占有使用。私募股权，就是非公开股权交易。债券融资，项目担保融资，夹层融资，这个就相当于股票市场的债转股。这十六种融资方式在一个糟糕的、资金链控制能力差的房地产企业面前，每一种都是魔鬼。

并不是这些融资工具有问题，而是房地产企业有问题，这才导致烂尾林立，老百姓的积攒了大半辈子的血汗钱打了水漂。

所以，未来十年，这些糟糕的房地产企业会被市场这个大筛子淘汰出去，数量会减少2/3，而留下实力雄厚的房地产企业，他们将借助REITs来降低企业负责率，增加自持租赁的比例，这无疑会更加进一步的刺激了房地产租赁市场的繁荣。