借用他人的名义买房，风险好比和尚敲木鱼——多~多~多

大家好，我是吴律师，浅显易懂讲法律，法律不是晦涩条文，而是生活中触手可及并遵循的规则，浅显易懂讲法律，带你了解你我身边事。

今天我们来讲一讲借用他人名义买房的事情。

在日常生活中，因低价购买他人拆迁后购房指标、购买异地安置房、社保未满期规避限购政策、自身征信不佳难贷款、自身不便持有等等原因，借他人名义买房的事情是很常见的，但是一旦事情有所变化，那风险可就多了。那么，借名买房有什么风险呢？提前怎么规避呢？出现了又怎么维权呢？下面我们来说一说。

一、我们先说常见的风险

1.房子倒是自己出钱买了，登记在朋友名下，朋友因经济纠纷被执行，房产被查封。

四川成都的张哥因为社保差10个月才可获得购房资格，正巧苏坡立交附近有一套房子的房东资金紧张正在低价出售自住房，张哥一眼就瞧上了，可惜欠缺购房资格，房东此时又急需钱，真是过了这个村就没有这个店了，每日看房的人络绎不绝，张哥一心狠，和发小老顾一合计，干脆自己先买了，登记在老顾名下，等社保缴满，老顾再过户给自己，老顾一拍大腿道，哥们有事怎可袖手旁观，何况是买房大事，事关终身幸福，买这个房事关兄弟能否讨上媳妇的问题，因此爽快的答应了。交易完成后，房屋办妥了变更登记，张哥住进了自己的房子，温馨地布置了一番，现在张哥相亲都有了三分底气了，眼看张哥社保下个月就缴满，就要过户回来的时候，老顾的成衣制衣公司因为欠货款被供货商告了，老顾为了经营，名下资产都抵押了出去，唯独兄弟这套房子没有任何权利负担，供货方把它保全了，房屋被查封！张哥这时就慌了，老顾也慌了，两个兄弟搞得不知所措，这下好了，房子有被执行的风险，张哥心里苦，老顾心里更苦，过不了户，事情卡在了这里，两兄弟只有协力四处借钱先了官司，借钱的利息加上彼时的过户税费，肩上的担子又重了许多。

2.购买他人拆迁安置房买房资格，用他人名义买房，待5年后能交易时再办过户手续，结果名义持有人消失，过户遥遥无期。

赵小妹家在川东农村，曾在成都、眉山等地辗转打工，经多次公招考试，终于考上了雅安市雨城区某局的公务员，生活总算稳定下来了，雅安是山清水秀，雨水丰润，加上赵小妹工作常年在此，所以留下来定居的想法是一天比一天强烈，于是打算买个房安家。小城市的房价虽便宜，但对于赵小妹来说也是一笔巨大的开支，加上积蓄本不多，赵小妹在中介的游说下认识了房屋正要拆迁的李大哥，李大哥的房子买上就要拆了，拆了后可以货币安置，还有资格购买统规统建的安置小区房子，这一片很多拆迁户都不想买房，但是购买指标不用又觉得浪费，还亏了自己，所以他们通过卖指标，相当于多赚点钱，房子先由自己买，待可交易时再配合过户。赵小妹听中介一算，一是新房，二来又比其他新房便宜近一半，面对诱人的价格，赵小妹心动了，于是李大哥在中介的指引下写了个借名买房的承诺书并进行了公证，李大哥忙上忙下终于办妥了买房事宜，交房的当天就把房屋全套资料和钥匙交到了赵小妹手中，赵小妹支付了2万元报酬后旋即入住，李大哥留下电话和身份证复印件便离开了，赵小妹在新房中开始了自己的美满生活。话说五年转瞬即逝，赵小妹见小区内与她情况相同的邻居纷纷开始办理过户，她急忙联系李大哥，谁知电话早已注销，现在被运营商交由一陌生人重新启用，李大哥消失了！！赵小妹在派出所、社区、中介处多方寻找无果，李大哥杳无音信，赵小妹找到了我，在我多方努力下查询到李大哥在2年前离世，据知情人说李大哥育有多个子女，但目前一位都查找不到，过户陷入了僵局，此后开启了漫长的维权之路。

3.三娃购房为避税，劳请大伯帮持有，理好资产再过户，谁知大伯患重疾，救命钱还是亲人情，两者相权难取舍。

雅安名山区的三娃开了一个茶厂，生意还算红火，名下资产众多，他人抵债出售一间铺面，三娃毫不犹豫就接受了，一来可出租获利，二来有增值价值，但三娃为了避税，找到了农村孤身一人的大伯，大伯育有一子在三娃厂里打工，让大伯来持有不仅可以避税，而且兄弟依靠自己挣钱，关系密切而且可控，不失为一个好办法。铺面过户后，三娃照常经营，总想待孩子成年便将该铺面过到孩子名下，可谁知世事难料，大伯突患尿毒症，这给本就不富裕的家庭增加了巨大的负担，大伯每周要透析，又不能继续劳作，只剩孩子一人打工赚钱，家中的开销与日俱增，三娃兄弟的心态便出现了变化，三娃偶然发现自己的铺面居然挂在中介处销售，三娃气不打一处来，赶忙找到大伯询问情况，这才得知是他兄弟私自说服大伯出售铺面以缓解经济拮据之困境，三娃承诺帮助大伯，自己支助一部分，再借一部分钱给兄弟，好让他们渡过难关，但兄弟总觉得父亲患病是长期的，这点钱远远不够，铺面是父亲名下，所以这个救命钱自己坚决不放手，两家人自此矛盾重重，最终对簿公堂。

除了以上事实是我遇见的而外，还有很多其他的风险，比如私自处分的风险、比如发生继承的矛盾、比如借名买房无效的风险、比如房屋增值反悔的风险等等。可见，每一起借名买房纠纷，对于各方都是一次深刻的经历，由于世事变化太快，风险啊真是多得不得了。接下来我们简单说说如何规避以及如何维权。

二、规避和维权

1.一般而言借名买房这种事都发生在比较熟的人身上，谁也不会大街上随便拉个人来借名买房，对于比较熟的人，大家很容易放松警惕，忽略风险，通常都是口头承诺，或者简简单单写一个协议，很多东西都没约定清楚，很多重要的东西都遗漏了，导致过后的问题层出不穷。因此，对于借名买房这个问题，一份有效并且完善的协议是十分有必要的，把真实意思表示确认清楚，权利义务约定清楚，先理清，后面也就能轻松从容应对了。

2.有人说借名买房规避法律法规，所以无效，错！错！错！这个要分情况，可以说这种事情占9成以上的都是有效的，借名买房不仅不违背以前的《合同法》，而且也不违背现在的《民法典》，最高人民法院还有指导案例哦！在北京、广州等地的高级人民法院也对此作出了一系列指导性意见，比如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中就说了，“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。”再说了，现在的司法实践也同样没有否认借名买房的情形，只要是真实意思，处分自己的权利有何不可？？所以说是有效的，既然有效，那么就有办法维权！！唯独有一个很容易遇见的无效情形，那就是限购，不具有本地购房资格的人想通过诉讼活动来实际享有房屋所有权，突破管理政策，这就不支持了。

3.合同有了，正常的手续进行完了，同时也不违背法律规定，是否就万事大吉了享受美好生活了呢？NO！！证据意识要时刻装在大脑里，买房的一整套资料、付款凭证、权属证书、水电气卡、缴费凭证、居住情况照片、社区备案等等一系列的事情要逐步落实，以免搞了半天自己在实际居住，任何人都不知道，那你怎么证明你是实际购房人呢？

4.维权的时候如果走到诉讼程序了，那么选择案由也是很重要的，有些人想得简单，甚至有些律师乃至法官都会告诉你——打一个确权官司就好了嘛！！事实是这样吗？不同的情况对应不同的案由，诉种类的选择同样重要，确认之诉还是形成之诉选择有偏差，案由选择不同，真的有可能导致你输掉官司，甚至打二次官司，输掉官司或者再次起诉并不是法官和律师的错，很大程度上是当事人没有告知事实全貌，以至于走上这条不得不走的弯路，多付出时间和精力。因此，不要已入住就把这些购房经过抛在脑后了，关键事实记清楚，如果有个笔记本记着或者录像那就更好了，这样方便维权。

好了，今天就讲那么多，如果你有类似问题可以问吴律师，我知无不言，下次再见！