炒房终结？！中国房地产模式彻底转向，二手房市场走到十字路口

平地一声雷！

深圳出手了，直接给全市3595个楼盘，出了二手房指导价。

调控之手，史无前例地伸进了二手房市场，向疯狂的炒房宣战。

这是一个绝对不可低估的信号。

很多人没有注意到，无锡、东莞都已经跟进，研究政府直接介入二手房定价。

中国的楼市调控，很可能由此进入一个新阶段：

从房地产高度金融化的欧美模式，走向完全相反的欧陆模式，通过严格管控二手房市场，彻底把房价按到地上摩擦。

欧陆的法国、德国早已证明，只要调控足够严，炒房的口子完全可以堵上。

比如，在德国，如果二手房交易超过指导价的50%，就属于房价暴利，不仅要罚巨款，还要坐三年牢。

按这个标准，深圳、杭州的很多炒房客，统统都要送进监狱了。

近日，高层频频强调要注意房地产市场灰犀牛，警惕房地产泡沫，这话不仅仅是耳边风。

中国，走到了一个抉择时刻。十字路口，真的要大转弯？

以往，政府限价，往往只针对新房。

二手房限价，是向千千万万的卖家发出强烈信号：不要乱来。

深圳横空祭出的“二手房指导价”，给出一份长达84页，覆盖全市3595个小区二手房成交参考价的PDF文件，几乎没有小区遗漏。

按照规定，业主的挂牌价和中介门店对外展示的价格，都不能高于指导价。随后，深圳各大银行也宣布，将按照指导价进行房屋评估和贷款。

这是相当要命的。

多数楼盘的指导价，相当于目前市场价7折。一套700万的房子，按照指导价只能卖490万，少了200多万。如果按照指导价去贷款，只能贷到343万，少了150万左右，买房压力陡增。

这般调控对楼市降温作用明显。

深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，2月15日至2月21日，深圳二手房网签362套（含自助网签），环比下跌78.3%。

政府的强力出手，已经初见成效，压住了深圳狂躁的楼市。

当然，业主们没有那么容易“屈服”。

大部分业主出现这两个反应：

第一，对新政阳奉阴违，和买家签双份合同，一份按照指导价来，一份是远超合理价格的装修合同。

第二，下架房源，不卖了。

毕竟，多数楼盘指导价只是近期市场价的7折左右，卖了就少赚几百万，谁乐意？

上周，深圳龙岗摩尔城一套144㎡大四房按照政府指导价出售，引来疯抢。最后，业主只好按照全款优先的原则抽签决定。

不过，目前按照指导价卖的房子，价格和市场价差别不大。或者房子面积大，单价低。优质地段、优质学区的房子价格依然坚挺，有些业主的报价还在涨。

这样一来，业主卖或是不卖，都是买家最忧伤。

——要么银行按指导价贷款，自己多出几十万首付，更加难上车；要么二手房挂牌量骤减，自己连个看房机会都没有。

按照这种趋势，炒房客也加不了杠杆了，深圳二手房市场肯定会降温。同时，大家一并转向新盘，在严重倒挂的价格体系下继续打新。

关于“打新”，深圳也出手了。

上周，深圳新房“积分买房”规则发生较大调整：对10年内（含）在深无住房转让记录且名下无房的购房者猛加40分，同时，1个月社保才加0.1分，把之前炒房的“社保巨子”排除在外，大幅度保护刚需。

深圳楼市，进入了一个中场休息期。

其实，不要怀疑政府的能力，完全可以把房价摁倒在地面摩擦，只是看政府想不想干这事罢了。

欧陆模式的房价管控体制，就是典型的样板。

在德国，同样有类似深圳的住房指导价，不仅包括房价，还包括地价和房租。独立的地产评估师评定价格，并对评估结果负有法律责任。

这个指导价制度，执行起来可是非常严厉的。

根据德国的《经济犯罪法》，如果房价超过指导价的20%，就属于超高房价，业主将面临最高5万欧元的罚款（相当于人民币近40万元）；

如果超过指导价的50%，就属于房价暴利，不仅要罚巨款，还要坐三年牢。

德国要是有炒房客，真的要闻风丧胆。

放眼国内，近5年来，房价涨幅前5名的城市深圳、合肥、无锡、广州、杭州，分别涨了83.6%、66.5%、58.6%、55.8%、53.6%。

这要放德国，炒房客全都要抓去坐牢。

除了可能面临刑罚，在德国，卖房的交易成本也是奇高无比。

1%到1.5%的不动产税、3.5%的交易税、15%的差价盈利税……如果房子没满7年，综合税率更是高达50%。

卖个房子，差价几乎都让政府赚走了。

想逃税？不可能的。德国税收体系相当健全，管理措施也相当严格。如果查到逃税漏税，不说罚得倾家荡产，脱三层皮就足够受的了。

这种情况下，谁还敢炒房？

整体而言，德国是把房地产当成一项民生工程，而不是经济火车头。

10年以前，德国8000多万人口，就有4000多万套住房，根本不愁没房住。也就是说，加大住房供应量，完全解决像香港、深圳等城市住房严重不足的问题，炒房也会收敛很多。

此外，还有相当多比例的德国人选择租房。

政府对租房也有明确的法律规定。以指导价制度为基础，德国《限制房租法》规定，3年内租金涨幅不能超过10%。本来近些年租金涨幅比例要调整，但去年由于疫情，德国将10%的封顶涨幅延续到2025年。

5年、10年房租基本不变，加上没有捆绑学位、医疗等资源，德国人租房就好了，没必要买房。房地产交易就不像国内一样火爆。

欧陆模式的另外一个代表性国家法国，在楼市调控上也不遗余力：

房东不能随便涨租金，只能按国家公布的建筑指数上涨标准来调整；

贷款者还贷数额不能超过月收入的1/3；

每个市镇必须要有20%到30%的低租金福利房；

对非自住房产，持有年限不够，出售时升值部分的1/3要交给税务机构；

持有第二套、第三套房产，如果没有运营和维护，房产空置得交空置税……

总之，就是通过完备、成体系的措施增加买卖过程中的摩擦成本，减少交易，并通过法律压缩炒房的获利空间。

此外，新加坡的楼市调控更是精细化到“变态”——定位并监管到每一套房源，高效准确地反映市场真实情况。

要是这种技术运用到国内，恐怕没有哪位业主敢随意涨价了。

这些监管极其严格，交易成本超高，把房价摁得死死的国家，会不会是中国的未来？

深圳政府的走向表明，绝对不是没有这种可能的。

中国有可能为了对付极高的房价，转向欧陆模式。毕竟，这种方式，至少不会直接影响房价，只是让交易成本变得极大。

其实，如果把近些年全国各地的楼市调控措施串起来，你会发现一个明显的转向，和欧陆模式越来越像了。

深圳发布二手房指导价，则是政府的手介入高度市场化的二手房市场，欧陆模式的特征更加明显，颇具里程碑式的意义。

甚至可以说，我国已经在逐步探索，仿照欧陆模式进行楼市调控：

1.房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期是大方向；

2.和德国一样，加大土地、住房供应量，遏制房价过快上涨。标兵就是长沙；

3.大力发展租房市场，租售并举。深圳甚至提出要走新加坡模式，未来60%的深圳市民可以住在政府提供的租赁或者出售的住房内；

4.海南探索全面取消新房预售制，实行现房现售；

5.深圳不是当今炒房最火热的地方吗？那好，即使二手房市场很难限价，也要迈出第一步，发布二手房指导价，变相提高首付，降低买房杠杆。

值得一提的是，2019年年底，深圳一小区业主抱团涨价，当地立马出台了只针对该小区的调控——暂停网签。

这又是一个里程碑，标志着中国楼市已经形成了全链条、360度无死角的精准调控，敲打对象从地方政府、开发商、金融机构、中介到现在链条上第五个环节——业主。

不要总是嘲笑政府，调控越调越涨。

调控之网还在编织，等到越织越密，中国的楼市或许将彻底变天。

过去40年，房地产市场和土地制度在中国经济飞速发展进程中，发挥了重要作用。未来一段时间，也将继续发挥作用。

但是，这并不意味着房地产永远重要。未来10到15年，可能就是房地产最后的红利期。

作为普通人，必须看准趋势，且买且珍惜。

◎本文作者 | 江文华

参考资料：

北京青年报：德国家庭还不起房贷自焚 房价涨幅远不及中国

智谷趋势：在法国，我对中国楼市的信仰被击碎了

AI财经社：如何七折买到深圳二手房