叶檀：月薪低于“七千元”不建议买房，买房还是存钱，该如何选择

买房还是存钱，一直以来都是购房者们纠结的问题。

究其原因，主要就是担心未来房价会下跌，担心自己“高位接盘”。事实上，对于经常关注楼市的人来说，不难发现这样一个现象，自房价开始上涨以来，几乎每年都有大量的专家学者以及媒体大V都会做出未来房价会大跌的预测。但真实的情况却是房价依旧在上涨，并且涨幅并不小。

2020年12月21日，社科院发布《中国住房发展报告（2020-2021）》指出，截至2020年11月，房价平均水平突破万元大关，全国房价平均为10071元/平方米，同比增长7.9%。而前不久国家统计局公布的12月份70个大中城市商品住宅价格变动情况来看，一二三线城市也纷纷有所上涨。在98年房改中正式确定“商品房”性质时，全国平均房价才不足2000元/㎡。

也就是说，房价在这20年间上涨了500%，但这仅仅是“被平均”的价格，如果剔除掉一些房价下跌或者没变动的偏远城市的话，那么一些城市的涨幅肯定不止500%，可能达到10倍以上。如今买房到底有多难呢？对于一般的购房者来说，买房意味着一生中绝大部分的积蓄都要用于买房，对于很多家庭而言，买房甚至会掏空三代人的“6个钱包”。

知名财经评论家、财经专栏作家叶檀也发表了自己的看法：“如果购买总价为60万的房子，月薪低于7000的人最好不要买房。而现在总价60万的房子估计也就是在县城能找到了，凡是大一点的城市，都没有这样的房子，也就是说购房者买房最低的收入门槛是7000元/月”。

那么这个收入数据合理吗？我们可以来计算一下，假设购买一套60万元的房子，按照首付30%来计算的话，房贷需要贷款48万元，每个月需要还2500元左右，那么就剩下4500元，对于有小孩的一家三口来说，基本上也存不了多少钱。但是月薪7000元属于什么水平呢？尽管目前一些招聘机构平台公布的数据显示，一线城市以及大多数二线城市平均薪酬已经超过了7000元，但其参考价值并不大，因为很多人的工资都“被平均”了。

根据国家统计局2018年发布的《公报》数据来看，月收入超过5000元则超过了90%以上的收入群体。也就意味着如果月薪达到7000可以算作高收入人群了，虽然现在已经过去两年时间收入有所上调，但7000元收入依旧可以算作高收入水平。另一方面，根据智联在2019年公布的薪酬数据来看，月薪7000及以上占比仅为3.07%，除开没有收入的人群，比例也不会超过10%。

可见，当前的房价已经与百姓的收入水平十分不匹配。如果放任房价继续大涨的话，未来只会有越来越多的人买不起房，房子就成为了有钱人之间“击鼓传花”的游戏。因此需要对于房价进行合理的调控，于是国家提出了“房住不炒”的理念，在多地积极配合进行调控后，房价大涨趋势于2018年稳定下来。

事实上，从近几年房价走势来看，已经呈现出逐年降低的趋势。比如刚过去的2020年，整体上涨8.5%左右，而对于投资者来说，非首套房的房贷利率基本处于5.5%以上，一些城市甚至超过了6%，加上住房折旧率、持房成本来计算的话，基本上也与涨幅持平，也就是说2020年投资房产可能已经无法盈利了。而前不久社科院也对于2021年的整体房价涨幅进行了预测，预测值为上涨5%左右，那么投资房产一定会亏本了。

因此，要回答“买房还是存钱”的问题，我们只需要判断未来房价是否会大涨就可以了。笔者认为未来房价不可能大涨，主要有三点原因。

1. 楼市调控仍在持续：现在时间来到了2021年，但楼市的调控仍旧在持续，且今年是“十四五”规划的第一年，在其规划大纲中也早已经对于接下来5年的房地产市场定位：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。也就是说未来房价会走平稳健康的发展路线，而并非大涨。
2. 楼市需求在不断减少：根据去年央行公布的《城镇家庭负债统计调查报告》来看，当前城市的住宅普及率已经超过了96%，有两套以上住房的占比为41.5%，户均拥有住房1.5套。可见住宅普及率已经相当高了，唯一会增加需求也只有流入城市的人口，但当前整体城市化率也已经超过60%，与发达国家70%差距不大，也就意味着未来城市化进程会逐渐放缓，因此楼市的整体需求会不断减少，支撑房价大涨的因素也不存在。
3. 越来越多的炒房客正逐渐退出市场：为什么说现在很多炒房客正退出市场呢？这点可以从近两年二手房市场的表现看出来，很多城市的二手房挂牌量都在激增，如果房价没有下跌的话，必然不会是刚需在抛售房产，因此只可能是炒房客在抛售手里的房产。究其原因，也是由于近几年房价涨势缓慢，炒房已经不能带来足够的收益，未来还会面临亏损的风险。

那么未来房价会大跌吗？同样不可能。事实上，要想房价大跌可以直接采取“一刀切”的方法，但楼市泡沫破裂会对于经济产生比较严重的冲击，比如上世纪90年代的日本经济危机，导火索就是楼市泡沫的破裂。因此，对于房价调控，应当使用稳定调控的手段，逐渐消除房价泡沫。

因此，对于无房刚需来说，买房还是存钱取决于个人经济承受能力。对于买得起的家庭来说，可以考虑入手，因为未来房价大概率不会出现大跌，而对于暂时买不起的家庭来说，也没有必要像以前一样让自己背负高额的负债买房，可以选择将钱存入银行赚取利息，等到有能力的时候再入手也不迟，随着楼市泡沫的消除，未来房价也会更加趋于合理水平。

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